Derechos Reales en el Derecho Romano: Servidumbres, Usufructo y Otros Conceptos

Derechos Reales en el Derecho Romano: Servidumbres

Las servidumbres recaen sobre una finca, denominada predio sirviente, en beneficio de otra, llamada predio dominante. El predio sirviente ofrece un servicio al dominante, debiendo tolerar ciertas conductas del predio dominante y abstenerse de realizar determinadas acciones (por ejemplo, en esquemas urbanos o rurales).

Constitución de las Servidumbres

Las servidumbres rústicas más antiguas se constituían a través de la mancipatio y la in iure cessio. También podían constituirse por:

• Adjudicatio: Por ejemplo, cuando se dividen fincas entre herederos y el juez establece una servidumbre, o cuando se vende una finca y se establece una servidumbre a favor de la que se conserva.
• Legado testamentario: Establecidas mediante testamento.
• Pactiones y stipulationes: Acuerdos entre particulares.
• Usucapión: Aunque posteriormente fue prohibida por la Lex Scribonia.

Extinción de las Servidumbres

Las servidumbres se extinguen por el no uso y a través de los mismos procesos por los que se constituyen. Si no se usa y luego se desea ejercer el derecho, se dispone de la acción vindicatio servitutis. El propietario de la finca sirviente puede tener la acción negatoria.

También se extinguen a través de la confusio: si una persona es dueña de ambos predios (sirviente y dominante), la servidumbre deja de ser necesaria.

Características de las Servidumbres

• Servitus in faciendo consistere nequit: Las servidumbres no pueden consistir en un hacer; el predio sirviente no puede estar obligado a hacer algo por el dominante, solo a tolerar conductas de este. La única excepción es la servidumbre oneris ferendi (pared medianera).
• Indivisibles: No se pueden constituir por partes; la servidumbre incumbe a toda la finca. Por lo que, si una finca está en régimen de copropiedad, es necesario que todos los copropietarios estén de acuerdo.
• Inescindibles: El derecho de servidumbre va unido a la finca; no se puede vender por separado.
• Principio de nemini res sua servit: No está permitido establecer una servidumbre sobre finca propia.
• Utilidad objetiva: La servidumbre debe proporcionar utilidades al predio dominante para un fin de explotación.
• Vecindad: Los predios deben ser vecinos.

Para proteger este derecho, existe la actio confessoria (también conocida como vindicatio servitutis).

Usufructo

El usufructo es un derecho real que permite a su titular el uso y disfrute de una cosa, siempre y cuando respete su naturaleza económica.

Constitución del Usufructo

Se suele constituir por legado, por lo tanto, su duración está ligada a la vida del titular. Antes de ejercer el usufructo, el usufructuario debe constituir la cautio usufructuaria, garantizando que respetará la cosa.

Otras formas de constitución incluyen:

• Mancipatio
• In iure cessio
• Adjudicación
• Pactiones y stipulationes
• Traditio (entrega de la cosa y permiso)
• Usucapión

Extinción del Usufructo

Se extingue con la muerte del usufructuario, por la capitis deminutio, si desaparece la cosa, por confusio (consolidación), y por el no uso.

Protección y Cesión del Usufructo

Se protege por la acción vindicatio ususfructus o por la acción negatoria. Se puede ceder el contenido del usufructo (el ejercicio del derecho), pero no se puede vender el derecho de usufructo en sí.

Enfiteusis

La enfiteusis es un derecho real que permite al titular cultivar tierra ajena a cambio de un pago (por ejemplo, el ager vectigalis, que era la cesión del suelo público a particulares para su cultivo). Se protege por una acción real.

Superficie

La superficie es un derecho real por el cual el titular tendrá derecho a cultivar tierra ajena a cambio de un pago. También se protege por una acción real.