Derechos Reales sobre Cosa Ajena: Usufructo, Uso, Habitación, Enfiteusis, Superficie y Condominio

**EL USUFRUCTO**

Derecho a usar y disfrutar de una cosa no consumible, que no desaparece tras su uso y ajena sin que tenga la posibilidad de disponer de ella. Es un derecho real, por lo que el usufructuario no puede ser el propietario de la cosa. Otorga el derecho a percibir los frutos producidos por la cosa, la cual no ha de consumirse con su uso. El derecho real de usufructo ha de tener una duración temporal y es intransmisible a sus herederos, se extingue cuando este fallece, no hay herederos.

**Origen del Usufructo**

En la segunda mitad del s.II a.C, momento en el que se comienza a generalizarse el matrimonio sine manu, forma matrimonial en la que la mujer contraía matrimonio sin entrar a formar parte de la familia de su marido, por lo que al morir éste aquella no era llamada a heredarle. Al no establecer vínculo civil entre madre e hijos, al morir ésta, sus hijos no heredaban de ella. Por ello, el causante suele dejar a la viuda, el usufructo y la propiedad de los mismos a sus hijos.

**ELEMENTOS PERSONALES, DERECHOS Y OBLIGACIONES**

Los sujetos que intervienen en el proceso son dos: el usufructuario, a quien se le otorga el derecho de usar y disfrutar la cosa, y el nudo propietario.

**DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO**

1. Adquisición de los frutos mediante percepción.
2. Puede ceder, tanto de forma gratuita como a cambio de pago, el ejercicio de su derecho, siempre a través de inter vivos.
3. Exigir la entrega de la cosa para poder ejercer su derecho.
4. Adquisición de las accesiones que experimente la cosa usufructuada mientras dure el usufructo.

**OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO**

1. El usufructuario se compromete a usar y disfrutar de la cosa de forma correcta.
2. Guardar y conservar la cosa en buen estado.
3. Usar la cosa, de forma adecuadaaraciones necesarias y asumiendo el pago de tributos, impuestos y otras cargas.
4. Restituir la cosa usufructuada cuando se extinga el usufructo y en el mismo estado en el que le fue entregada.

**ELEMENTOS REALES. EL QUASI-USUFRUCTUS**

El concepto de usufructo, la cosa usufructuada sea un bien no consumible, aunque a partir del S.I d.C se admite la validez del legado de usufructo de cosas consumibles. A esta forma de usufructo se le llama quasi-usufructus.

**FORMAS DE CONSTITUCIÓN**

1. Deductio.
2. Legado de usufructo a favor del cónyuge viudo.
3. Audicatio
4. In iure cessio.
5. Pactiones et stipulaciones.
6. Prescripción por largo tiempo, en época Justinianea.

**DEFENSA PROCESAL**

• Vindicatio ususfructus. Acción real que puede utilizar el usufructuario contracualquiera, no sólo el nudo propietario, que le impida ejercer su derecho a usar y disfrutar la cosa usufructada.
• Actio negatoria. El propietario contra toda aquel que pretenda tener un derechode usufructo sobre la cosa. Sin autoridad.
• Exceptio ususfructus. Excepción con la que el usufructuario paraliza lareclamación ejercitada.

**FORMAS DE EXTINCIÓN**

• Por muerte del usufructuario.
• Por renunciar al beneficiario.
• Por confusión, se trata de un derecho real sobre cosa ajena por lo que si coinciden en la misma persona la condición de usufructuario y nudo propietario el usufructo se extingue.
• Por no uso durante los plazos de tiempo de la usucapión.
• Por desaparición absoluta de la cosa.
• Vencimiento del plazo establecido.

**EL USO**

Derecho real que otorga a su titular el derecho a usarla. Por ejemplo una casa. Las formas de la constitución y de extinción son las mismas que las del usufructo. Al contrario que en el caso del usufructo, el usuario no tiene la posibilidad de ceder el ejercicio de su derecho, pues se trata de un derecho de carácter personalísimo con el que se busca favorecer a una persona determinada. La obligación principal del usuario es la de cuidar y conservar la cosa en el mismo estado en que se le entregó.

**LA HABITATIO**

Derecho real que otorga a su titular la facultad de habitar en una casa ajena gratuitamente y normalmente con carácter vitalicio.

Tras la muerte del padre que, tras morir el padre se quedan sin casa para vivir, puesto que, la ha heredado sólo uno de los hermanos, así pues el causante les otorga en testamento este derecho a habitar en una de las habitaciones ese la casa familiar.

Se trata de un derecho personalísimo, aunque se permite que el titular pueda ceder el ejercicio.

**LA ENFITEUSIS**

Derecho real que atribuye al titular (propietario + pago) un poder equivalente al del propietario sobre una finca rústica ajena, a cambio del pago de un canon anual.

Derechos del enfiteuta: usar y disfrutar la finca como si fuera de su propiedad. Obligaciones del enfiteuta: pagar el canon anual, conservar la finca en buen estado. Pagar los impuestos sobre la finca, comunicar la intención de acabar la enfiteusis. Las causas de extinción son las mismas que en los derechos reales sobre cosa ajena.

**LA SUPERFICIE**

Derecho real que otorga a su titular un derecho, por tiempo determinado, sobre lo construido en suelo ajeno a cambio de pagar al titular del suelo un canon. Se diferencia de la enfiteusis en que el derecho de superficie se constituye sobre fincas urbanas o solares no agrícolas, es un derecho sobre lo construido, tiene una duración limitada y puede transformarse en un derecho de propiedad sobre una vivienda.

**LA CONDOMINIO O COPROPIEDAD**

La copropiedad es una situación que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas, por lo que hay una concurrencia de derecho sobre la misma cosa. Puede producirse de forma voluntaria, cuando las partes la constituyen en previo acuerdo, o de forma incidental, como consecuencia de un hecho ajeno a la voluntad de los que la constituyen, como es el caso de la copropiedad hereditaria. En caso de herencia se entiende como una comunidad en la que todo es de todos, de manera que cualquier copropietario puede actuar como si fuera el propietario del total con la única limitación de derecho a veto del que son titulares los demás copropietarios.