Derechos Reales de Adquisición Preferente y Funcionamiento del Registro de la Propiedad

Derechos Reales de Adquisición Preferente

1. Concepto y Clases

Los derechos reales de adquisición son aquellos que confieren a su titular el poder de adquirir la propiedad de un bien con preferencia frente a terceros. Estos derechos, debido a su eficacia erga omnes, son considerados por la doctrina como derechos reales limitados. Su objetivo es garantizar que el titular pueda adquirir el bien antes que cualquier otro interesado.

Aunque el Código Civil no ofrece una regulación unitaria, se consideran como derechos reales de adquisición preferente los siguientes:

1. Derecho de tanteo: Permite al titular adquirir el bien a título oneroso en las mismas condiciones que el propietario había pactado con un tercero, antes de que la transmisión sea efectiva.

2. Derecho de retracto: Confiere al titular la posibilidad de adquirir el bien después de que la transmisión haya tenido lugar, pagando el precio acordado y cumpliendo las condiciones estipuladas en el contrato entre el propietario y el tercero.

Estos derechos tienen una función protectora al asegurar al titular una posición preferente en la adquisición del bien, incluso frente a transmisiones ya pactadas o realizadas con terceros.

El Derecho de Opción

El derecho de opción es un derecho de origen convencional y voluntario que otorga a su titular, denominado optante, la facultad de decidir, dentro de un plazo determinado, si adquiere la propiedad de un bien mediante el pago de un precio y el cumplimiento de las condiciones pactadas. A diferencia de otros derechos de adquisición preferente, en este caso, la iniciativa recae exclusivamente en el optante, quien tiene el poder de ejercer su derecho dentro del plazo establecido.

Características Principales

1. Intransmisibilidad sin consentimiento del concedente: En principio, el derecho de opción no puede ser transmitido sin el consentimiento del concedente, ya que supone ceder la posición jurídica en un contrato. Sin embargo, es posible pactar su transmisibilidad o que esta sea admisible según los usos del tráfico jurídico, como señalan Díez-Picazo y Gullón.

2. Naturaleza personal: Por defecto, el derecho de opción tiene carácter personal y solo genera obligaciones entre las partes del contrato. Si el concedente enajena el bien a un tercero, el optante no tiene acción directa contra este último, sino únicamente contra el concedente, por incumplimiento del contrato.

Eficacia Real Mediante Inscripción Registral

Para que el derecho de opción tenga eficacia frente a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Según el art. 14 del Reglamento Hipotecario, la inscripción solo es posible si se cumplen los siguientes requisitos:

1. Convenio expreso: Las partes deben acordar expresamente la inscripción.
2. Precio estipulado: Debe especificarse el precio para la adquisición del bien y, si aplica, el precio por la concesión de la opción.
3. Plazo máximo: El plazo para el ejercicio de la opción no puede exceder de cuatro años.

En conclusión, el derecho de opción es un instrumento jurídico flexible que permite al optante adquirir un bien en condiciones previamente pactadas, siempre que respete los límites temporales y las disposiciones legales que regulan su ejercicio y registro.

El Derecho de Retracto en el Código Civil

En el Derecho español, los derechos de retracto se clasifican en:

1. Retracto convencional: Regulado en los arts. 1507 a 1520 CC.
2. Retracto legal: Recogido en varios preceptos del Código Civil y legislación especial.
3. Retracto voluntario: Deriva de la autonomía de la voluntad.

Retracto Convencional

También conocido como pacto de retro o retroventa, permite al vendedor recuperar el bien vendido, siempre que pague el precio original, los gastos (art. 1518 CC) y cumpla con las condiciones pactadas. Tiene carácter real, con eficacia erga omnes, según el art. 1510 CC. No obstante, frente a terceros inscritos prevalece la Ley Hipotecaria.

Retracto Legal

Es un derecho real atribuido por la ley que permite a ciertas personas adquirir un bien en las mismas condiciones de su enajenación, sustituyendo al comprador. El art. 1521 CC define este derecho y lo condiciona a que la transmisión ya se haya consumado. El plazo para ejercitarlo es de 9 días desde la inscripción en el Registro o desde el conocimiento de la venta, según el art. 1524 CC.

Los principales supuestos de retracto legal son:

• Comuneros (art. 1522 CC): Permite al copropietario adquirir la parte enajenada por otro copropietario a un extraño.
• Coherederos (art. 1067 CC): Antes de la partición de la herencia, un heredero puede subrogarse en la compra hecha por un extraño dentro del plazo de un mes desde que tenga conocimiento de la venta.
• Colindantes (art. 1523 CC): Aplica a la venta de fincas rústicas de hasta una hectárea, para evitar la excesiva fragmentación de la propiedad.

Requisitos para el Retracto de Colindantes

1. Carácter rústico: Tanto la finca retraída como la del retrayente deben ser rústicas.
2. Cabida máxima: La finca vendida no debe exceder una hectárea.
3. Colindancia directa: Quedan excluidas las fincas separadas por arroyos, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes.

En caso de varios interesados, el propietario de la finca colindante de menor tamaño tendrá preferencia, y si la cabida es igual, se preferirá al que lo solicite primero (art. 1523 CC).

Derechos de Tanteo y Retracto en la Legislación Especial

Tanteo y Retracto en la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR)

El art. 22 de la Ley 49/2003 regula los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en la enajenación de fincas arrendadas. Los derechos de tanteo y retracto se aplican en caso de compraventa, mientras que el término adquisición preferente se usa para otras formas de enajenación, como donaciones, permutas o aportaciones a sociedad.

El ejercicio de estos derechos está ligado a la enajenación inter vivos de toda o parte de la finca arrendada. Sin embargo, quedan excluidos en los siguientes casos:

1. Transmisiones gratuitas a descendientes, ascendientes, parientes hasta el segundo grado o cónyuge del transmitente.
2. Permutas de fincas rústicas cuando una de las fincas se agregue a otra, siempre que sean menores de 10 hectáreas de secano o una de regadío (art. 22.5 LAR).

Tanteo y Retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

El art. 25 de la Ley 29/1994 regula los derechos de adquisición preferente para arrendamientos de vivienda, aplicables también a arrendamientos de uso distinto según el art. 31 LAU. Estas disposiciones son normas dispositivas, por lo que las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario a estos derechos.

1. Derecho de tanteo: El arrendatario tiene 30 días naturales, desde la notificación fehaciente de la intención de vender, para ejercer su derecho de adquisición en las condiciones comunicadas (art. 25.2 LAU).

2. Derecho de retracto: Surge si no se notificó la venta al arrendatario. En este caso, el arrendatario podrá subrogarse en las mismas condiciones de la compraventa, pero la notificación de venta caduca a los 180 días.

Si el arrendatario no ejerce el tanteo dentro del plazo de 30 días, pierde también el derecho de retracto, consolidándose la venta a favor del adquirente.

La Colisión entre Diversos Derechos de Adquisición

La existencia de múltiples titulares con derechos de adquisición sobre el mismo bien puede generar conflictos. Para resolver estos casos, la legislación establece reglas específicas dependiendo de si la colisión se produce entre titulares del mismo derecho o de diferentes derechos de adquisición.

A. Colisión entre Titulares del Mismo Derecho de Adquisición

Retracto de comuneros: En el caso de que varios copropietarios deseen ejercer el derecho de retracto sobre una parte indivisa de la cosa común, el art. 1522 CC dispone que deben ejercitar el derecho en proporción a la porción que cada uno tenga en la cosa común. Esto asegura un reparto equitativo del beneficio entre los comuneros y también aplica al retracto de coherederos en el contexto hereditario.

Retracto de colindantes: El art. 1523 CC regula el conflicto entre propietarios colindantes que deseen ejercer su derecho de retracto. La preferencia se determina según las siguientes reglas:

• Tendrá prioridad el propietario de la tierra limítrofe de menor cabida.
• Si las fincas tienen la misma cabida, el derecho se otorga al colindante que lo solicite primero.

Derechos de tanteo y retracto en arrendamientos rústicos (LAR): En caso de conflicto entre arrendatarios de una misma finca rústica, donde existan contratos de arrendamiento con distintos aprovechamientos, la Ley 49/2003 establece la siguiente prioridad: Primero: El derecho corresponde al arrendatario que tenga el aprovechamiento principal de la finca. Segundo: Si hay varios con este aprovechamiento, prevalecerá el arrendatario con la condición de agricultor joven.

B. Colisión entre Titulares de Distintos Derechos de Adquisición

Retractos legales sobre los voluntarios: Los derechos de retracto establecidos por ley tienen prioridad sobre aquellos pactados voluntariamente entre las partes, debido a su carácter imperativo.

Retracto enfitéutico sobre el de comuneros: En casos de conflicto, el retracto enfitéutico prevalece, ya que tiene un origen especial vinculado a la relación jurídica de la enfiteusis.

Retracto de comuneros sobre el de colindantes: Según el art. 1524 CC, cuando coincidan derechos de comuneros y colindantes, prevalecerá el derecho de retracto de los comuneros, dado su conexión más directa con la cosa común.

Derechos de la LAR sobre otros derechos similares: Los derechos de tanteo y retracto regulados en la Ley de Arrendamientos Rústicos tienen preferencia sobre otros derechos de adquisición de igual contenido. Sin embargo, esta prioridad no se aplica al retracto de colindantes regulado por el art. 1523 CC, siempre que tanto la finca objeto de retracto como la retrayente no excedan de una hectárea.

Derechos del arrendatario bajo la LAU: En arrendamientos sujetos a la Ley 29/1994, el derecho de tanteo o retracto del arrendatario prevalece sobre otros derechos de adquisición preferente, salvo:

• El derecho de retracto de un condueño de la vivienda.
• Un derecho de retracto convencional inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la firma del contrato de arrendamiento.

El Derecho de Tanteo Convencional

El derecho de tanteo permite al titular adquirir un bien, antes de su transmisión, en las mismas condiciones pactadas entre el propietario y un tercero. Esto concede una preferencia de adquisición, siempre que el titular iguale el precio y demás condiciones de la venta.

Funcionamiento

El propietario que desee vender un bien sujeto a tanteo debe notificar al titular las condiciones de la venta. Este podrá ejercer su derecho dentro del plazo pactado, adquiriendo el bien en lugar del tercero interesado.

Naturaleza

1. Derecho personal: Si el tanteo es obligacional (art. 1255 CC), afecta solo a las partes. En caso de incumplimiento, el titular no puede reclamar el bien al tercero, solo exigir indemnización al propietario.

2. Derecho real: Como derecho real, el tanteo tiene eficacia erga omnes, permitiendo al titular adquirir el bien incluso frente al tercero, siempre que se respeten las condiciones pactadas.

El Registro de la Propiedad (I)

1. El Sistema Registral Español: La Finca como Base del Registro

El sistema registral español organiza el Registro de la Propiedad como un instrumento jurídico que garantiza la seguridad en la transmisión y constitución de derechos sobre bienes inmuebles. Este sistema tiene tres características principales:

1. Registro de documentos: Actúa como depósito de documentos externos, como escrituras públicas, sentencias o resoluciones administrativas.

2. Registro de inscripción: No conserva los documentos presentados, sino que inscribe los datos esenciales de los actos o negocios jurídicos y devuelve el documento original.

3. Registro de folio real: Toda la información sobre una finca (descripción, titularidad, derechos inscritos) se agrupa en un folio único, facilitando su consulta.

La Finca como Base del Registro

La finca registral es la unidad básica del sistema. Aunque generalmente coincide con una finca material, puede agrupar elementos que no son físicos. Según el art. 8 de la Ley Hipotecaria, se inscriben como una sola finca registral:

1. Explotaciones agrícolas o industriales que formen una unidad, aunque los predios no sean colindantes.
2. Edificios urbanos, incluso si pertenecen a distintos dueños.
3. Edificios en régimen de propiedad por pisos, aunque estén en construcción.
4. Pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, si consta previamente la constitución del régimen.

La Organización del Registro y la Publicidad Formal

La Organización del Registro

El Registro de la Propiedad puede concebirse desde tres perspectivas:

1. Como institución jurídica: Su finalidad es garantizar la seguridad en la propiedad inmobiliaria, proteger el tráfico jurídico y ofrecer garantías para adquirir derechos reales o constituir garantías reales inmobiliarias. Según el art. 1.1 LH, el Registro tiene como objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relacionados con el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

2. Como oficina registral: Es un organismo estatal dependiente del Ministerio de Justicia y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Su función es constatar y publicitar los cambios jurídico-reales sobre bienes inmuebles.

   • Está organizado en múltiples oficinas, distribuidas según la demarcación registral, lo que refleja el principio de territorialidad establecido en el art. 1.2 LH: las inscripciones deben realizarse en el Registro correspondiente al lugar donde radiquen los inmuebles.

3. Como conjunto de libros oficiales: El Registro reúne libros numerados y legalizados, que contienen los asientos registrales. Estos asientos, cuando refieren derechos inscribibles, están protegidos por los Tribunales y producen plenos efectos mientras no se declare su inexactitud.

Libros Principales del Registro

a) Libro Diario:

• Anota todos los documentos presentados en la oficina, indicando fecha y hora de ingreso mediante un asiento de presentación, que determina la prioridad temporal de las inscripciones.
• La inscripción no es automática; depende de una calificación positiva del registrador, quien verifica la forma del documento, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto.

b) Libro de Inscripciones:

• Contiene inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas relativas a los títulos sujetos a inscripción (arts. 2 y 4 LH).

c) Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles:

• Recoge resoluciones que afectan a la libre disposición de bienes, como las relacionadas con ausencia, fallecimiento, concursos, y medidas de apoyo para personas con discapacidad (art. 755.2 LEC).
• Estas anotaciones expresan las circunstancias contenidas en las resoluciones, incluyendo el contenido de las medidas en casos de apoyo a personas con discapacidad.

La Publicidad Formal

La publicidad formal del Registro garantiza que los actos inscritos sean conocidos por terceros, confiriendo transparencia y seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Su función principal es proteger a los adquirentes y titulares de derechos reales frente a eventuales conflictos o incertidumbres jurídicas sobre los inmuebles.

Los Principios Hipotecarios

Los principios hipotecarios sintetizan los criterios fundamentales del derecho inmobiliario registral en el sistema español. Estos garantizan la seguridad jurídica y la eficacia del Registro de la Propiedad.

1. Principio de Inscripción

La inscripción registral es voluntaria, pero proporciona protección erga omnes y seguridad jurídica. En el sistema español, la inscripción tiene carácter declarativo, salvo excepciones como la hipoteca (art. 1875 CC) o el derecho de superficie (art. 53.2 LS), donde es constitutiva.

• Inscripción declarativa: Publica cambios jurídico-reales, pero no es necesaria para constituir, modificar o extinguir derechos reales.
• Inscripción constitutiva: Es indispensable para el nacimiento, modificación o extinción de derechos reales específicos.

La transmisión del dominio o derechos reales ocurre fuera del Registro, aunque este refuerza su validez y publicidad.

2. Principio de Rogación

La inscripción registral se realiza previa solicitud (rogación) de las personas interesadas: adquirentes, transmisores, representantes o quienes deseen asegurar un derecho. Esta solicitud puede presentarse físicamente, por correo, telefax o telemáticamente.

3. Principio de Legitimación Registral

Presume que los asientos registrales reflejan la verdadera situación jurídica de los inmuebles y derechos inscritos, salvo prueba en contrario. Este principio protege al titular registral frente a terceros mientras no se demuestre la inexactitud del Registro.

4. Principio de Fe Pública Registral

Establecido en el art. 34 LH, protege al tercero de buena fe que adquiera derechos inscritos en el Registro. Este principio se aplica cuando:

• El tercero confía en los derechos publicados.
• La adquisición es a título oneroso y el derecho está inscrito.

Incluso si se anula el derecho del otorgante por causas no registradas, el tercero conserva su adquisición. No se aplica a adquirentes a título gratuito, quienes gozan de la misma protección que el transferente.

5. Principio de Prioridad

Bajo la norma prior in tempore, potior in iure, el primero en registrar un título tiene prioridad.

• La fecha del asiento de presentación determina la preferencia de derechos inscritos.
• Si un documento incompatible llega después, no puede inscribirse hasta que un tribunal resuelva el conflicto.

6. Principio de Tracto Sucesivo

Nadie puede transmitir lo que no tiene. Según el art. 20 LH, solo se pueden inscribir derechos cuando el otorgante ya tiene inscrito su propio derecho. Si no es así, los registradores deben denegar la inscripción.

7. Principio de Legalidad

Los documentos presentados al Registro deben someterse a calificación registral, según el art. 18 LH. El registrador verifica:

• Forma extrínseca: Competencia del autorizante, autenticidad y requisitos legales.
• Capacidad de los otorgantes: Si están habilitados para el acto.
• Validez del acto dispositivo: Según lo contenido en la escritura y los asientos registrales.

8. Principio de Especialidad

Este principio organiza la publicidad registral, asegurando claridad sobre la finca inscrita y los derechos que recaen sobre ella. Cada derecho y titular debe estar perfectamente determinado, eliminando ambigüedades.