Derechos y Obligaciones en la Hipoteca: Protección del Acreedor y el Deudor

1. Aspectos Fundamentales de la Hipoteca

1.1. La Acción de Devastación

La hipoteca es un derecho real que permite al acreedor convertir en dinero el bien hipotecado si el deudor incumple su obligación. A pesar de que la hipoteca no cambia la posesión del bien ni restringe al propietario de realizar acciones sobre él, estas acciones pueden reducir el valor del bien, perjudicando al acreedor. La Ley Hipotecaria permite al acreedor solicitar al juez medidas para evitar o corregir daños causados intencionalmente, por negligencia o voluntariamente por el dueño del bien. Para la aplicación de las medidas previstas en el precepto será preciso que se cumplan los siguientes requisitos:

• Que exista un deterioro efectivo y real que se traduzca en una disminución del valor del inmueble.
• Que se trate de actos propietarios, es decir, del titular del bien sea o no el deudor del crédito principal. El art. 117 LH establece que los arrendamientos celebrados con posterioridad a la constitución de la hipoteca representarán una disminución del valor del inmueble cuando se hagan "en ocasión o circunstancias reveladoras de que la finalidad primordial del arriendo es causar dicha disminución".

1.2. El Vencimiento Anticipado del Crédito

El vencimiento anticipado de un crédito es una cláusula que permite finalizar el plazo de amortización de un crédito hipotecario antes de lo previsto en ciertas circunstancias. En estos casos, el prestatario perderá el derecho al plazo si concurren los siguientes requisitos:

• a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
• b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan:
  • i. Al menos al 3% del capital concedido o a 12 mensualidades (primera mitad).
  • ii. Al menos al 7% del capital prestado o a 15 mensualidades (segunda mitad).
• c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo mínimo de un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

1.3. Preferencia y Prioridad: El Rango Hipotecario

La constitución de la hipoteca confiere al acreedor hipotecario una prioridad para el cobro de su crédito, con preferencia a los demás acreedores del deudor. Esto es relevante cuando existen varias hipotecas sobre un mismo bien, determinando el rango hipotecario.

1.4. La Cesión del Crédito Hipotecario

El acreedor puede disponer de su derecho de crédito y transmitirlo a otra persona por cualquier título. Por lo general, la cesión del crédito llevará consigo la de los derechos accesorios al mismo, como es la hipoteca (art. 1528 CC).

2. Facultades del Propietario sobre el Bien Hipotecado

2.1. Conservación de las Facultades Dominicales sobre la Cosa

El propietario podrá disponer del bien hipotecado y crear sobre él nuevas cargas o derechos reales, incluidas nuevas hipotecas. Será necesario que tales actos no se hagan en perjuicio del derecho del acreedor al cobro de su deuda a través de la garantía hipotecaria ya existente (acción de devastación). Por ello, el propietario es libre de llevar a cabo cualquier acto de disposición o gravamen sobre el inmueble.

2.2. La Venta de Finca Hipotecada

Las fincas hipotecadas pueden ser enajenadas por su propietario, pero pasarán al adquirente con la carga de la hipoteca. Es decir, el nuevo dueño adquiere el inmueble con el gravamen que ya pesaba sobre él. Así pues, la garantía hipotecaria no se verá, en principio, afectada por la transmisión de la propiedad, quedando el nuevo adquirente expuesto a una eventual ejecución por la cual el bien podría ser vendido en pública subasta a consecuencia del incumplimiento del crédito garantizado.

3. El Tercer Poseedor de la Finca Hipotecada

Se denomina tercero poseedor porque no forma parte de la relación jurídico-obligacional que dio lugar a la creación de la garantía, es decir, no intervino en su constitución, ni asume tampoco la deuda que se pretende asegurar a través de la hipoteca. No forman parte de esta categoría los herederos o sucesores del deudor.

Si la finca ha pasado a un tercer poseedor y tiene lugar la ejecución hipotecaria, este se verá directamente afectado ya que la venta forzosa del inmueble determinará su pérdida. Puede suceder que el tercero haya experimentado incrementos o incorporado mejoras al inmueble y, entonces, la ejecución podría alcanzar estos nuevos valores en perjuicio del tercero.