Derechos in faciendo y obligaciones propter rem: conceptos y diferencias

Resumen

El texto analiza si puede existir un derecho real in faciendo, es decir, un derecho cuya satisfacción requiere una prestación positiva de un tercero, y expone la postura dominante que lo rechaza. Después explica las obligaciones propter rem, su sujeto pasivo determinado por la titularidad, su origen, su inscripción registral y sus principales características.

Puntos clave

El derecho in faciendo es una prestación positiva a cargo de un tercero; la doctrina dominante lo rechaza por ser contrario al concepto de derecho real.
En el censo, la obligación de pagar la pensión periódica es una obligación propter rem y no un derecho real, porque va vinculada a la cosa.
Las obligaciones propter rem obligan a quien ostenta la titularidad real y se transmiten o extinguen con ella.
Solo es inscribible en el Registro la obligación propter rem que forma parte del derecho real.
El deudor puede liberarse mediante la renuncia o abandono de su titularidad real, aunque existen excepciones al principio general.
Las obligaciones propter rem de tracto sucesivo subsisten para el adquirente desde el cambio de titularidad.

Ponte a prueba

Derechos In Faciendo: ¿Es posible un derecho mediante una prestación positiva?

Se plantea la cuestión de si es posible que exista un derecho mediante la realización de una prestación positiva a cargo de un tercero. Al respecto, existen dos posturas doctrinales:

Doctrina a favor: Acepta el derecho in faciendo argumentando que el propietario gravado con un derecho es sujeto de una auténtica conducta o prestación de hacer.
Doctrina dominante: Rechaza esta figura por considerarla opuesta al concepto de derecho real. Sostiene que, desde el momento en que el titular necesitase la cooperación del obligado para la satisfacción de su derecho, faltaría la idea de poder directo sobre la cosa.

Argumentos y figuras relacionadas

A favor del derecho in faciendo se alegan argumentos como:

Servidumbres: Casos que requieren que el titular del predio sirviente realice una acción en favor del dominante.
Figuras censales: Situaciones donde el beneficiario actúa sobre la cosa ajena y el titular lo tolera.

Respecto al censo, cuando el titular del dominio está obligado a realizar una prestación positiva (el pago periódico de una pensión al censualista), esto da lugar a una obligación propter rem y no a un derecho real, ya que va vinculada a la cosa: la persona que sea dueña de la finca está obligada a pagar. En conclusión, los casos en que el titular de un derecho satisface su interés mediante una prestación de hacer a cargo de un tercero, se trata de obligaciones y no de derechos in faciendo.

Obligaciones Propter Rem

Estas generan a cargo del obligado un auténtico deber de prestación. El sujeto pasivo se individualiza por su posición jurídica, lo que determina su régimen de transmisión y extinción. Dichas obligaciones se transmiten o extinguen en relación con la situación jurídica que sirve para designar al obligado.

Distinciones y origen

Es necesario distinguir entre la obligación propter rem en abstracto y en concreto. Estas obligaciones tienen su origen en la ley o en la autonomía de la voluntad. Existe un problema cuando las partes tienen plena libertad para crear cualquier tipo de obligación propter rem e inscribirla en el Registro, ya que un acto personal no es inscribible; solo es inscribible una obligación propter rem cuando sea parte del derecho real.

Características principales

Sujeto deudor: Es el titular de la relación.
Liberación: El deudor puede liberarse del deber de prestación mediante la renuncia o abandono de su titularidad real (excepciones al principio general).
Comportamiento: Imponen un comportamiento de hacer al deudor.
Exigibilidad: Se puede exigir al nuevo titular que cumpla con la obligación si el anterior no cumplió cuando se le requirió.
Tracto sucesivo: Las obligaciones propter rem de tracto sucesivo subsisten para el adquirente a partir del momento del cambio de titularidad del derecho real.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un derecho in faciendo?

Es un derecho cuya satisfacción requiere una prestación positiva a cargo de un tercero. La doctrina dominante lo rechaza porque, si el titular necesita la cooperación del obligado, falta el poder directo sobre la cosa propio de los derechos reales.

¿Qué es una obligación propter rem?

Es una obligación que recae sobre el sujeto por su posición jurídica, es decir, por ser titular de un derecho real. Se transmite o se extingue junto con esa situación jurídica.

¿Puede liberarse el deudor de una obligación propter rem?

Sí, puede liberarse mediante la renuncia o el abandono de su titularidad real, aunque el texto indica que existen excepciones al principio general.