Derechos y Deberes de los Propietarios de Suelo: Calificación, Aprovechamiento y Conservación

Calificación del Suelo y Aprovechamiento Urbanístico

La calificación del suelo determina su destino y uso futuro. Una vez realizada la calificación y la ordenación urbanística, se procede a la ejecución del planeamiento. El objetivo principal es garantizar que todos los propietarios de cada sector del suelo tengan un aprovechamiento equitativo, conocido como "aprovechamiento medio".

Para lograr esto, se consideran todos los aprovechamientos existentes y se valoran en función de diversos factores, utilizando coeficientes para ponderar las distintas calificaciones del suelo. Estos valores se determinan mediante estudios de mercado contrastados. Finalmente, todo se traduce en "unidades de aprovechamiento".

El aprovechamiento medio, que se asignará a cada propietario, se calcula dividiendo el aprovechamiento total entre la superficie del sector. Posteriormente, durante la ejecución del planeamiento, se crean parcelas con formas específicas, diferentes a las originales, según lo establecido en el plan urbanístico.

En función de los cálculos realizados, se asignan las nuevas unidades de aprovechamiento a cada propietario en la zona donde se encontraba su suelo original. Las diferencias que puedan surgir se compensan económicamente. Aunque las calificaciones del suelo pueden variar, el aprovechamiento debe ser el mismo para todos los propietarios.

Derechos y Deberes del Propietario del Suelo

Los artículos 9 y 16 del Texto Refundido de la Ley de Suelo del Estado establecen los derechos y deberes fundamentales de los propietarios. El artículo 8, en particular, define las "facultades del propietario".

Facultades del Propietario (Artículo 8)

El artículo 8.1 otorga al propietario las siguientes facultades sobre su bien:

• Disposición: Capacidad de enajenar, gravar o realizar cualquier acto jurídico sobre el bien.
• Uso y disfrute: Derecho a utilizar y obtener los beneficios del suelo.
• Instalaciones y construcciones: Posibilidad de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para la explotación del suelo, de acuerdo con su uso.
• Edificación: Facultad de construir edificaciones, según la normativa aplicable.
• Participación en la transformación del suelo: Derecho a participar en el proceso de transformación del suelo urbanizable en suelo urbano.

Deberes y Cargas del Propietario

Las facultades descritas en el artículo 8 se complementan con una serie de deberes y cargas, que varían según el tipo de suelo.

Deber de Conservación (Artículo 9)

El artículo 9 establece un deber general de conservación para todos los terrenos, que deben destinarse al uso establecido en la planificación urbanística. Este deber implica:

• Mantener el suelo y las edificaciones en buen estado.
• Realizar los trabajos de rehabilitación necesarios para que el bien siga siendo apto para su uso.

Este deber de conservación se encuentra desarrollado en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que dedica una sección específica a este tema.

Declaración de Ruina

El deber de conservación tiene un límite. Si, a pesar de la diligencia del propietario, la edificación se vuelve obsoleta y no apta para su uso, se puede declarar la ruina física o económica. En este caso, cesa la obligación de mantener el bien, pero surge la obligación de reconstruirlo para destinarlo al mismo uso asignado.

Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)

Los artículos 155 y siguientes de la LOUA regulan el deber de conservación y rehabilitación. Se establece un sistema de Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), que obliga a los propietarios a presentar informes periódicos sobre el estado de sus edificaciones. Esta inspección no es opcional, sino un deber legal, especialmente relevante en suelo urbano. También existen otros deberes relacionados con la transformación urbanística del suelo urbanizable.