Derecho de superficie: características, plazos y efectos legales
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Derecho de superficie
El derecho real de superficie es un derecho temporal que se constituye sobre un inmueble ajeno, otorgando al titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica para plantar, forestar o construir sobre el terreno, en el vuelo o en el subsuelo, o sobre lo plantado, forestado o construido, dentro de lo estipulado en el título y en la normativa aplicable. Se requiere título suficiente.
Modalidades
El superficiario puede:
- Construir, plantar o forestar sobre el inmueble ajeno, haciendo suyo lo creado.
- Constituir el derecho sobre lo ya existente (construcción, plantación o forestación).
El derecho de superficie coexiste con la propiedad separada del propietario del suelo.
Interpretación
Los frutos obtenidos por la actividad del superficiario forman parte del derecho real de superficie. La coexistencia de derechos no es incompatible con la propiedad del suelo, y los objetos producidos por el superficiario son cosas propias, aptas para ser aprovechadas patrimonialmente.
Emplazamiento
El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte (rasante, vuelo o subsuelo), incluso sobre construcciones existentes. La extensión afectada puede ser mayor a la estrictamente necesaria para el aprovechamiento, pero debe ser útil para el fin perseguido.
Plazos
El plazo del derecho de superficie no puede exceder:
- 70 años para construcciones.
- 50 años para plantaciones.
Estos plazos pueden prorrogarse siempre que no se supere el máximo legal correspondiente.
Legitimación
Los titulares de derechos reales de dominio, condominio y de propiedad horizontal están facultados para constituir el derecho de superficie. En el régimen de propiedad horizontal, se requiere la conformidad de todos los propietarios cuando corresponda.
Adquisición
El derecho de superficie se adquiere por contrato oneroso o gratuito y puede transmitirse mediante actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión, pero sí admite prescripción breve para el saneamiento del justo título cuando corresponda.
Facultades del superficiario
El superficiario puede:
- Constituir derechos reales de garantía sobre su derecho de superficie, sobre lo construido y sobre la propiedad superficiaria, limitados al plazo del derecho de superficie.
- Afectar lo construido al régimen de propiedad horizontal.
- Transmitir y gravar inmuebles independientes sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo, en los límites del derecho constituido.
Facultades del propietario
El propietario conserva su derecho de disposición material y jurídica sobre el inmueble, siempre que no interfiera con el derecho del superficiario. En caso de perturbación, el superficiario puede exigir el cese de la perturbación y reclamar indemnización cuando corresponda.
Extinción — causas
El derecho de superficie se extingue por:
- Renuncia expresa del superficiario.
- Vencimiento del plazo.
- Cumplimiento de una condición resolutoria.
- Consolidación de los derechos en una sola persona.
- No uso durante el plazo legalmente establecido: 10 años en caso de construcción o 5 años en caso de plantación.
Extinción — efectos
Cuando el derecho de superficie se extingue, el propietario del suelo adquiere lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos del superficiario. Si la extinción ocurre antes del vencimiento del plazo, los derechos sobre la superficie o el suelo siguen gravando las parcelas por separado hasta el final del plazo.
Indemnización
Al extinguirse el derecho de superficie, el propietario debe indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario. El monto de la indemnización se determina según lo acordado por las partes o, en su defecto, se calcula según el valor de lo incorporado por el superficiario en los últimos 2 años, descontando la amortización correspondiente.
Normas aplicables al derecho de superficie
Son de aplicación supletoria las normas del usufructo, salvo pacto en contrario en el acto constitutivo del derecho de superficie.
Normas sobre la propiedad superficiaria
Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción o plantación existente, se aplican las reglas de la propiedad superficiaria y las normas sobre dominio revocable, siempre que sean compatibles con la normativa específica de este derecho.