El Derecho de Sobreelevación y Subedificación: Claves para Construir sobre o bajo un Inmueble Existente

El Derecho de Sobreelevación y de Subedificación

El derecho de sobreelevación (o derecho de vuelo) y el de subedificación (o derecho de subsuelo) son figuras jurídicas clave en el ámbito inmobiliario y de la propiedad horizontal. A continuación, se detallan sus características principales, diferencias con otros derechos reales y requisitos para su correcta constitución e inscripción.

Concepto

El apartado 2 del artículo 16 del Reglamento Hipotecario (RH) contempla el derecho de vuelo (o sobreelevación) y el derecho de subsuelo (o subedificación) sobre una edificación ya existente, sin que ello constituya un derecho de superficie.

Este precepto dispone que el derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio, o el derecho de realizar construcciones bajo su suelo y hacer suyas las edificaciones resultantes, será inscribible en el Registro de la Propiedad conforme a las normas del artículo 8.3 de la Ley Hipotecaria (LH). Se trata de un derecho real limitativo del dominio que recae sobre cosa ajena.

Diferencia con el Derecho de Superficie

La diferencia fundamental radica en que, en el derecho de superficie, el superficiario se hace dueño de lo construido con carácter temporal (mientras dura el derecho). En cambio, en el derecho de sobreelevación y subedificación no rige limitación temporal alguna para su titular, quien adquiere la propiedad de lo edificado de forma permanente.

Constitución del Derecho

La constitución de este derecho puede realizarse de dos maneras:

• Por reserva: El propietario se reserva este derecho en caso de enajenación de todo o parte de la finca. En este supuesto, el titular del derecho de vuelo o subsuelo será el transmitente.
• Por transmisión: Se transmite a un tercero el derecho a construir edificaciones en el subsuelo o vuelo de un edificio ajeno. Aquí, el titular será el tercero adquirente de dicho derecho limitativo.

Fases del Derecho

El desarrollo de este derecho atraviesa dos fases claramente diferenciadas:

1. Fase de pendencia: Su titular solo tiene un derecho real limitativo del dominio sobre cosa ajena, es decir, la facultad de construir.
2. Fase de plenitud: Una vez ejercido el derecho mediante la construcción, este se transforma y el titular adquiere la propiedad de lo edificado.

Requisitos para la Inscripción Registral

Para su inscripción en el Registro de la Propiedad, es necesario cumplir con los siguientes requisitos, de acuerdo con el principio registral de especialidad:

• Las cuotas de participación que deben corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes, o las normas para su establecimiento si la construcción no ha comenzado.
• Las normas de régimen de comunidad, para el caso de que se realice la construcción.
• Expresar el número máximo de plantas que se pueden edificar, así como el plazo en que debe realizarse la edificación.
• Es posible que el único propietario de la edificación se reserve este derecho en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, siempre que la inscripción se ajuste a las exigencias previstas y al principio de especialidad.

Doctrina del Tribunal Supremo (STS)

El Tribunal Supremo ha matizado la posibilidad de reserva del derecho por parte del promotor único. Considera que esta modalidad de constitución es inviable si no se realiza en el momento de constituir la propiedad horizontal, puesto que, al ser el vuelo un elemento común, se requerirá el consentimiento unánime de todos los propietarios del inmueble una vez que el constructor haya enajenado las diferentes partes privativas.

Según la doctrina jurisprudencial: “Si no se hace así, lo construido, por accesión, será elemento común, perteneciendo a todos los copropietarios”.