Derecho de Servidumbre: Tipos, Constitución y Extinción

Concepto y Clases de Servidumbres

Podemos definir la servidumbre como el derecho real limitado de goce sobre un bien inmueble, que se caracteriza porque el goce se restringe a una parte de la finca o a determinados servicios. Las servidumbres aparecen reguladas ampliamente en los artículos 530 a 604 del Código Civil. El artículo 530 ofrece una definición legal de la servidumbre: "La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño". Esta definición legal considera únicamente el lado pasivo de la servidumbre. En cualquier caso, lo importante es que la servidumbre es un derecho subjetivo de carácter real.

A pesar de que las servidumbres pueden tener una configuración muy variada, cabe enumerar ciertas notas o características comunes.

Características de las Servidumbres

1. Ajenidad entre los fundos: El art. 530 del Código Civil señala que es indispensable la existencia de dos fincas distintas pertenecientes a diferentes propietarios. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante y el inmueble que debe sufrir la servidumbre se llama predio sirviente.
   La doctrina interpreta esta característica de forma flexible. Por ejemplo, en la propiedad horizontal, el promotor puede constituir servidumbres entre los pisos y los elementos comunes, incluso antes de que se constituya la propiedad horizontal. La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) entiende que la constitución de estas servidumbres está sometida a la condición suspensiva de que se constituya la propiedad horizontal y se enajenen los pisos o locales a un tercero. Este rasgo de ajenidad no aparece en las servidumbres personales. Una consecuencia directa de la ajenidad es que la consolidación en una misma persona de la propiedad de ambos fundos extingue la servidumbre.
2. Son derechos subjetivamente reales: La titularidad activa y pasiva de la servidumbre se determina en relación a la titularidad de los fundos. Quien sea titular de la finca, será titular de la servidumbre.
3. Es una limitación del dominio: No se presume la existencia de servidumbre, siendo necesaria su prueba. Además, debe interpretarse restrictivamente.
4. Debe reportar utilidad: La servidumbre debe reportar utilidad para una finca o persona, actual o potencial. La utilidad no debe confundirse con la necesidad. Hay utilidad aunque el predio pudiera subsistir sin la servidumbre. La utilidad puede ser económica, estética o simplemente proporcionar más utilidad al dueño del predio dominante.

Clases de Servidumbres

El Código Civil distingue entre:

1. Servidumbres prediales: Se establecen a favor de un predio.
2. Servidumbres personales: Se establecen a favor de una persona. En estas no hay predio dominante, solo una relación jurídica entre el predio sirviente y el titular de la servidumbre. La única servidumbre personal que se conserva en el Código Civil es la de pastos.
3. Servidumbres legales (forzosas): No nacen automáticamente, sino que la ley legitima al propietario de una finca para exigir al propietario de otra la constitución de una servidumbre. Pueden constituirse por acuerdo o por vía judicial o administrativa.
4. Servidumbres voluntarias: Se establecen por la voluntad de los propietarios.
5. Servidumbres continuas: Su uso es o puede ser incesante sin intervención humana (ej. acueducto).
6. Servidumbres discontinuas: Se usan a intervalos y dependen de actos humanos (ej. paso).
7. Servidumbres aparentes: Se anuncian y son visibles por signos exteriores (ej. paso, luces y vistas).
8. Servidumbres no aparentes: No presentan indicios exteriores de su existencia.
9. Servidumbres positivas: Imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer o hacer algo (ej. soportar la salida de humos).
10. Servidumbres negativas: Prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre (ej. altius non tollendi).

Formas de Constitución de la Servidumbre

1. Negocio jurídico: Puede ser oneroso o lucrativo, inter vivos o mortis causa (ej. testamento, donación, contrato). Requiere la tradición para su correcta constitución.
2. Constitución legal: Puede ser automática (ej. art. 552 Código Civil) o forzosa.
3. Signo aparente o destino del padre de familia (art. 541 Código Civil): Se basa en una relación de servicio preexistente entre dos fincas pertenecientes al mismo propietario, revelada por un signo exterior. Si una finca se enajena sin que el signo desaparezca o se exprese lo contrario, se crea una servidumbre.
4. Usucapión o prescripción adquisitiva: Solo para servidumbres continuas y aparentes (art. 537 Código Civil). Se requiere un plazo de 20 años.

Contenido de las Servidumbres

El contenido básico consiste en el poder directo parcial de su titular sobre el predio sirviente. Se determina por el fin perseguido y su forma de constitución. Debe ejercitarse civiliter, de la forma menos gravosa para el fundo sirviente y con el máximo beneficio para el fundo dominante (art. 595 Código Civil). El titular del predio dominante puede realizar las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, sin alterarla ni hacerla más gravosa (art. 543 Código Civil). Los gastos de estas obras corresponden al titular del predio dominante, salvo pacto en contrario o si el titular del predio sirviente usa la servidumbre.

Modificación y Extinción de las Servidumbres

Modificación

1. Acuerdo entre los interesados: Siempre que no perjudique a terceros ni vulnere el orden público o las leyes.
2. Modificación unilateral por el dueño del predio sirviente (art. 545 Código Civil): Si la servidumbre es muy incómoda o impide obras o mejoras importantes, puede ofrecer otro lugar o forma de ejercicio sin perjudicar al predio dominante. Requiere acuerdo o intervención judicial.
3. Transcurso del tiempo (art. 547 Código Civil): Si se usa de forma distinta a la del título constitutivo durante 20 años.
4. Modificación sobrevenida de las fincas: La servidumbre se modifica en la medida en que sea posible su ejercicio. El carácter indivisible de las servidumbres implica que si se divide el predio sirviente, la servidumbre continúa sobre todas las nuevas fincas.

Extinción (art. 546 Código Civil)

1. Consolidación: Coincidencia en una misma persona de la titularidad de ambos predios.
2. No uso durante 20 años: El plazo empieza a correr desde que se dejó de usar (discontinua) o desde el acto contrario (continua).
3. Pérdida de la cosa: Destrucción o modificación que imposibilite el ejercicio. Renace si vuelve a ser posible, siempre que no hayan pasado 20 años.
4. Cumplimiento de condición resolutoria o plazo.
5. Renuncia del dueño del predio dominante: Expresa o tácita.
6. Acuerdo extintivo entre los titulares.
7. Ineficacia sobrevenida del título constitutivo.
8. Decisión administrativa.

Servidumbre de Luces y Vistas

Reguladas en los artículos 580 y siguientes del Código Civil, son limitaciones legales al derecho de propiedad por razones de vecindad. Si se abren en pared medianera, requieren el consentimiento de ambos propietarios (art. 580 Código Civil). Si se abren en pared no medianera, se permiten huecos de tolerancia de 30 cm en cuadro con reja de hierro y red de alambre, a la altura de las carreras o techos. No se aplican estas condiciones si hay 2 metros de distancia. El vecino puede tapar los huecos si adquiere la medianería del muro o construye una pared en su finca. Para vistas rectas, se exigen 2 metros de distancia; para vistas oblicuas, 60 cm (art. 582 Código Civil). Estas distancias no se aplican si se usa material translúcido o si hay vía pública entre las fincas. El artículo 585 Código Civil contempla una verdadera servidumbre de vistas que prohíbe construir a menos de 3 metros.

Servidumbre de Paso

Da derecho a pasar por finca ajena para llegar a la propia. Es positiva, discontinua, y puede ser aparente o no. El Código Civil regula tres modalidades: a favor del fundo enclavado (art. 564 Código Civil), transitoria para construcción o reparación, y para ganados. La falta de salida a camino público se entiende en sentido estricto y funcional. El propietario del fundo enclavado puede exigir la constitución de la servidumbre, con indemnización previa, que puede ser fijada judicial o administrativamente. Se extingue si desaparece la necesidad (art. 568 Código Civil).

Servidumbre de Medianería

Se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común. No es una verdadera servidumbre. Su naturaleza jurídica es discutida: comunidad especial o propiedad exclusiva con límites. No es forzosa. Los gastos de construcción o reparación se costean proporcionalmente. El uso del elemento medianero requiere el consentimiento de los demás interesados o la fijación de condiciones por perito (art. 579 Código Civil).