El Derecho de Propiedad: Fundamentos y Pluralidad de Propietarios
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El Derecho de Propiedad
Es un derecho absoluto, pero no ilimitado, porque el artículo 33 de la Constitución establece la función social de la propiedad, que puede llevar a ser privado de la propiedad mediante la expropiación forzosa por interés público.
Un edificio abandonado es directamente propiedad de la administración pública, aunque cabe la usucapión.
Se dice que cada cosa define un derecho de propiedad distinto. Es distinto tener una finca rústica o una finca urbana, leer un libro o tener una idea. El artículo 609 del Código Civil regula los modos en que se adquiere la propiedad:
- Por ocupación: La cosa que no tiene dueño.
- Por ley: Por ejemplo, a través de la expropiación forzosa.
- Por donación: La donación exige forma escrita o entrega si es un bien mueble y escritura pública si es un inmueble.
- Por herencia.
- Mediante algunos contratos: Ejemplo, la compraventa o la permuta. Recordemos que para adquirir la propiedad se exige el título y el modo, que significa contrato y entrega de la cosa.
- Por usucapión: También se puede adquirir la propiedad por usucapión (el abandono), aunque el propietario tiene la acción reivindicatoria, que le da derecho a recuperar su cosa si la tiene alguien indebidamente, durante 30 años.
Junto con la acción reivindicatoria, la jurisprudencia ha creado otra acción que viene del derecho romano y por eso tiene el nombre de acción publiciana. Protege al poseedor en vías de usucapión frente a otros poseedores. El que no ha llegado a ser propietario, pero está en ello, tiene más derecho que otro que no esté poseyendo, pero menos que el propietario. Y se ha creado esta acción para protegerle frente a otros poseedores con menos derechos. La acción negatoria es una acción que protege al propietario negando el derecho del demandado sobre su cosa, por ejemplo, que no tiene derecho de paso.
Pluralidad de Propietarios: Comunidad de Bienes
Varios propietarios sobre una cosa, eso se llama comunidad de bienes (comuneros a los copropietarios, condominus porque tienen el dominio compartido).
Una pareja que se compra un piso son copropietarios. Es una cuota ideal. Pero nuestro derecho trata bien a la comunidad de bienes. Las cosas a medias solo traen problemas y establece la ley de división de la cosa común. Significa que cualquiera de los copropietarios puede pedir la división de la cosa, no seguir en comunidad, por cualquier motivo.
Si fuese un lote, primero se haría la división material (la mitad para cada uno). Ej.: Tenemos 300 bultos de arroz. La mitad para cada uno. Si no se puede dividir materialmente, se lleva a cabo la división económica, que significa la venta en pública subasta. Se puede pactar la indivisión, pero con un plazo máximo de 10 años.
Propiedad Horizontal
Es el régimen de los edificios urbanos, es decir, la comunidad de propietarios que se distingue porque hay unos elementos privativos que son los pisos, locales. De manera que cada elemento privativo tiene un coeficiente de participación. Cada elemento tiene un coeficiente. La suma de todos da uno en todo el edificio, de manera que si hay un gasto se multiplica, y si hay un beneficio también, salvo que en los estatutos se fije otro tipo de participación.
Hay unos elementos comunes: la escalera, el ascensor, la fachada que no pueden separarse y que son importantes en cuanto a la participación en los gastos, sobre mantenimiento de esos elementos comunes mediante las cuotas mensuales o de ramas o gastos extraordinarios. Teniendo en cuenta que el piso responde por esas cuotas impagadas. Se puede llegar a embargar el piso por esta razón. Hay un crédito preferente de la comunidad respecto de otros acreedores.
La junta de propietarios está representada por el presidente de la comunidad, cuenta con un secretario y puede contar con un administrador. Los acuerdos se adoptan por unanimidad.
Derecho de Aprovechamiento (Multipropiedad)
Se refiere a lo que se llamaba o lo que se conoce como la multipropiedad, que permite la división de usos por semanas entre todos los copropietarios de una finca, gestionándose por una empresa el mantenimiento, pero que ha supuesto una protección a los consumidores por los abusos que había, permitiendo el desistimiento del contrato (echarse atrás) y regulando la publicidad.