Derecho Inmobiliario: Opción de Compra y Fundamentos de la Hipoteca

Conceptos Fundamentales en Derecho Inmobiliario

La Opción de Compra: Definición y Elementos Esenciales

La opción de compra es un acuerdo contractual mediante el cual una de las partes concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración de un futuro contrato de compraventa. Para su validez, deben especificarse los siguientes elementos:

• La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la celebración del contrato de compraventa.
• El plazo en el que debe ejercitarse la opción.
• La cosa objeto de compra.
• El precio de la misma.

La Hipoteca: Un Derecho Real de Garantía

La hipoteca es un derecho real inmobiliario que atribuye a su titular una potestad inmediata sobre una cosa determinada. Sus características principales son:

• Es ejercitable erga omnes (frente a todos).
• Es un derecho real limitado en cosa ajena.
• Constituye un derecho de garantía para el cumplimiento de una obligación dineraria.
• Es de constitución registral, lo que significa que requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para su plena validez y eficacia.
• Grava bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables.

Clases de Hipotecas

Las hipotecas pueden clasificarse atendiendo a diversos criterios:

Por su Origen: Voluntarias y Legales

• Hipotecas Voluntarias: Son aquellas convenidas entre las partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establezcan.
• Hipotecas Legales: El Artículo 158 de la ley establece que solo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes.

Por su Forma: Expresas y Tácitas

• Hipotecas Expresas: Son las que deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad para su validez.
• Hipotecas Tácitas: No exigen, para su validez y eficacia, ni su constitución voluntaria ni su inscripción registral, constituyéndose automáticamente en ciertos casos.

Es importante destacar que la hipoteca debe ser especial; es decir, debe recaer sobre bienes concretos y determinados.

Por su Contenido: Ordinarias (o de Tráfico) y de Seguridad

• Hipoteca de Seguridad: Es la que garantiza una obligación de existencia dudosa o de garantía indeterminada, aunque determinable por encontrarse dentro de unos límites establecidos.
• Hipoteca Ordinaria o de Tráfico: Es la que asegura una obligación existente y determinada.

Por sus Efectos: Comunes y Privilegiadas

• Hipotecas Comunes: Aseguran el pago de la obligación, guardando la prioridad que les corresponde según el Registro.
• Hipotecas Privilegiadas: Son aquellas que se anteponen a todas las demás.

Por su Régimen y Normas Legales: Normales y Excepcionales

• Hipotecas Normales: Son las que se adaptan a las condiciones típicas de la ley y del Código Civil.
• Hipotecas Excepcionales: Son aquellas en las que se modifican estas normas, en parte o totalmente. Las más importantes son, entre otras, la hipoteca en garantía de títulos endosables o al portador.

Sujetos de la Hipoteca

Los sujetos intervinientes en una hipoteca son:

• El acreedor hipotecario.
• El hipotecante no deudor, que es quien hipoteca un bien en favor de una deuda de un tercero.
• El tercero no poseedor (en caso de que el bien hipotecado sea transmitido a un tercero).

Objeto de la Hipoteca

Los elementos reales del derecho de hipoteca son la obligación que se garantiza con la hipoteca y la cosa gravada como garantía de dicha obligación. Por su naturaleza, el objeto de la hipoteca debe ser un bien inmueble que, además, reúna la condición de ser enajenable.

El Artículo 107 de la ley señala que pueden hipotecarse, entre otros:

1. El derecho de usufructo.
2. La mera propiedad.
3. Los bienes anteriormente hipotecados.
4. El derecho de hipoteca voluntaria.
5. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.
6. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, etc.
7. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia.
8. El derecho de retracto convencional.
9. Los bienes litigiosos.
10. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
11. Los pisos o locales de un edificio.

Constitución de la Hipoteca

Hipotecas Voluntarias

Las hipotecas voluntarias pueden constituirse por convenio entre las partes o por disposición unilateral del dueño de los bienes sobre los que se establezca. Para que sean válidas, deben cumplir dos requisitos de forma:

1. Deben constituirse mediante escritura pública.
2. Deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Hipotecas Legales Expresas

La constitución de una hipoteca legal expresa exige, para quedar válidamente constituida, la inscripción del título en cuya virtud se constituya. Desde entonces, produce los mismos efectos que una hipoteca voluntaria.

Hipotecas Legales Tácitas

Las hipotecas legales tácitas no precisan acto alguno de constitución ni de inscripción en el Registro de la Propiedad, puesto que se constituyen automáticamente.

Constitución Unilateral

El Artículo 138 de la ley permite la constitución unilateral de la hipoteca por el dueño de los bienes. Sin embargo, el Artículo 141 exige la aceptación de la persona a cuyo favor se establezca. Esta aceptación se hará constar en el Registro mediante nota marginal, y sus efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la hipoteca.