Derecho a Edificar: Claves del Aprovechamiento Urbanístico de Parcelas

Presupuestos Urbanísticos del Derecho de la Construcción: La Atribución del Derecho a Edificar

El aprovechamiento urbanístico de las parcelas depende, en primera instancia, de la clasificación del suelo susceptible de un aprovechamiento lucrativo. Esta clasificación, tradicionalmente realizada por las leyes del suelo en España, hoy corresponde en gran medida a la legislación autonómica. Sin embargo, la Ley del Suelo suele contener una serie de determinaciones básicas:

1. Suelo Urbano

El suelo urbano es aquel que ha sido urbanizado o dispone de una infraestructura mínima de servicios que hace posible la edificación. Solo cuando este tipo de suelo adquiere la condición de solar, podrá ser edificado. A esos efectos, el propietario que se proponga edificar deberá asegurar la realización simultánea de la urbanización de la parcela. La edificación es concedida por las distintas normas urbanísticas tanto como un derecho como un deber. En este último sentido, será la legislación autonómica la que establezca los plazos en que debe cumplirse con el derecho y con el deber de edificar, así como las consecuencias vinculadas al incumplimiento de estos plazos.

2. Suelo Urbanizable

El suelo urbanizable es una categoría residual. Si el municipio careciese de planeamiento, todo suelo que no tenga la condición de urbano, por contar con la infraestructura urbana previa, sería calificado como suelo no urbanizable. Si el municipio dispone de planeamiento general, todo suelo no calificado como urbano o como no urbanizable, tendrá la consideración de urbanizable. La Ley del Suelo concede a los propietarios de este suelo un genuino derecho a promover su transformación, solicitando a la administración que apruebe el correspondiente planeamiento de desarrollo.

A pesar de que en un principio se quiso reconocer a los propietarios de suelo urbanizable un derecho público subjetivo para la transformación del suelo, solicitando incluso la realización del correspondiente planeamiento, el resultado fue desalentador. Quedó en manos de la administración local y autonómica el grado en el que el correspondiente derecho podría ser realizado. Todo ello ha venido a ser paliado, en parte, por la modificación de la Ley del Suelo en este apartado.

3. Suelo No Urbanizable (Rústico)

El suelo no urbanizable (rústico) requiere, en principio, que el municipio tenga planeamiento, una determinación positiva por parte del plano relativa a la concurrencia de valores paisajísticos, agrícolas, ganaderos y medioambientales que aconsejen sustraer estos inmuebles al desarrollo urbano.

De acuerdo con la Ley del Suelo, queda en manos de la administración local o autonómica poder sustraer discrecionalmente del mercado el suelo disponible, al permitir el uso de criterios discrecionales y poco contrastables. En suelos no urbanizables quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que puedan efectuarse divisiones de la tierra en contra de lo que disponga la legislación agraria. Queda prohibida toda forma de utilización de este suelo que suponga una explotación de sus posibilidades urbanísticas, salvo las excepciones que, a este respecto, contenga la legislación autonómica, que dispone de una gran discrecionalidad.

En relación con la vinculación del derecho a edificar al suelo, la legislación estatal vigente queda reducida a los escasos márgenes de actuación que le dejó la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, que apenas contiene pronunciamiento alguno sobre la atribución del llamado derecho a edificar como titularidad del suelo.