Cuestiones clave de Derecho Hipotecario y Propiedad: Procedimientos, Requisitos y Principios

La acción real registral del artículo 41 LH: Variantes y Características

Variante 1: Características del procedimiento (41 LH y arts. Ley Enjuiciamiento Civil)

• 1ª Objeto: Lograr la eficacia de los derechos inscritos.
• 2ª Legitimados activamente: Los titulares de un derecho inscrito cuya vigencia se acredite por certificación del asiento correspondiente sin contradicción.
• 3ª Legitimados pasivamente: Quienes se opongan o perturben el derecho inscrito sin título inscrito.
• 4ª Sustanciación: Se sustancia por los trámites del juicio verbal con algunas especialidades.
• 5ª Procedimiento sumario: Los medios de defensa y ataque están tasados.
• 6ª Efectos: No produce cosa juzgada en cuanto al derecho del opositor.

Variante 2: Motivos de oposición del demandado (artículo 444.2 LEC)

• 1. Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.
• 2. Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
• 3. Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
• 4. No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

Requisitos del tercero hipotecario según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria

1. Ser adquirente de la propiedad o de derechos reales sobre un bien inmueble (los acreedores que logran anotación preventiva de embargo no están protegidos por la fe pública).
2. Adquirir el derecho de un titular que lo tenga previamente inscrito en el Registro.
3. Adquirir de buena fe: La buena fe se presume siempre (iuris tantum), debe concurrir en el momento de perfeccionarse el negocio adquisitivo (lo cual puede implicar que ha de mantenerse hasta la inscripción), y existe la duda sobre si la diligencia exigible para tener buena fe consiste sólo en la consulta del Registro, o si también ha de comprobarse la situación posesoria de la finca para asegurarse de la inexistencia de titulares extrarregistrales.
4. Adquirir a título oneroso: el adquirente a título gratuito no tiene más protección que la de su causante.
5. Inscribir su derecho en el Registro.

Artículo 32 LH vs. Artículo 34 LH: Ejemplo de aplicación

Concepto clave: Principio de inoponibilidad

Un ejemplo donde se aplica el artículo 32 LH y no el 34 LH sería en casos de colisión de derechos entre dos adquirentes de un mismo causante, sin duda sobre la titularidad de este último. Por ejemplo, en una doble venta de un inmueble no inscrito, propiedad del vendedor. Si aplicamos el artículo 1473 del Código Civil, la propiedad corresponde al primero que lo inscriba. Se podría aplicar el artículo 32 LH al primero que lo inmatricule, si admitimos que tiene un juego diverso del 34 LH, ya que quien inmatricula, por definición, no ha podido adquirir del titular registral.

Usucapión y protección del tercero hipotecario: Plazos para interrumpir la posesión

Caso: Juan es titular registral de una finca poseída por Pedro. Antonio compra a Juan e inscribe. A Pedro le faltan 3 meses para consumar la usucapión.

Según el artículo 36 LH, la usucapión en curso de Pedro perjudicará a Antonio, quien solo podrá interrumpirla en los tres meses restantes si:

1. No cumple los requisitos del artículo 34 LH, o si aun cumpliéndolos,
2. Conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer la posesión en concepto de dueño de Pedro antes de perfeccionar su adquisición.

Por el contrario, si Antonio cumple los requisitos del artículo 34 LH y no conoció ni pudo conocer la posesión de Pedro, la usucapión de éste sólo le perjudicará si la consintiera durante el año siguiente a su adquisición (inscripción), teniendo un año para interrumpirla.

Principio de prioridad registral: Consecuencias y determinación del día y hora de la inscripción

Principio de prioridad: Según el artículo 17 LH, inscrito o anotado preventivamente un título traslativo o declarativo del dominio de inmuebles o derechos reales, no podrá inscribirse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible.

Consecuencias:

• Títulos incompatibles: Cierre registral para el título posterior, denegándose su inscripción.
• Títulos compatibles: Puede inscribirse el título posterior, pero sin perjudicar el derecho inscrito previamente. Ejemplo: Un usufructo puede inscribirse aunque exista una servidumbre de paso inscrita previamente, pero el usufructuario deberá respetarla.

Día y hora de la inscripción: A todos los efectos, son los del asiento de presentación, si la inscripción se practicó durante su vigencia (60 días desde el siguiente a su constancia, salvo suspensión o prórroga, según los artículos 17 y 66 LH).

La propiedad y su contenido

Caracteres del derecho de propiedad en el Código Civil francés y español

Frente a la interpretación liberal del artículo 348 del Código Civil, que destaca el carácter absoluto, exclusivo y perpetuo de la propiedad, la redacción del Código Civil español y su contexto sociopolítico sugieren un derecho:

1. General: Atribuye al titular todas las utilidades del bien según el ordenamiento jurídico, no facultades concretas como los derechos reales limitados.
2. Abstracto: Subsiste incluso en ausencia de algunas facultades, como en la propiedad gravada. Límite: La sustracción perpetua de facultades que vacíen de contenido la propiedad.
3. Elástico: Las facultades sustraídas por ley o derechos reales limitados se reintegran al extinguirse estos o desaparecer la limitación legal.
4. Unitario en buena medida: Aunque existen propiedades especiales (Minas, Aguas, Propiedad Intelectual) y diferencias entre bienes muebles e inmuebles, la diversidad se ha incrementado tras la promulgación del Código Civil debido a la función social.

La función social y su incidencia en el derecho de propiedad: Consideraciones históricas y la Constitución Española de 1978

1. La función social no limita externamente un derecho ilimitado, sino que delimita los propios límites del derecho de propiedad. Sus determinaciones no son derecho excepcional.
2. La delimitación debe hacerse "de acuerdo con las leyes", estatales o autonómicas, incluyendo normas con rango de ley. Se prohíbe el reglamento independiente (extra legem) y la remisión en blanco, pero no la colaboración del reglamento (intra y secundum legem).
3. La Ley debe respetar el contenido esencial del derecho de propiedad (53.1 CE), la parte sin la cual el derecho se desnaturaliza o pierde su peculiaridad, o la necesaria para proteger los intereses subyacentes.
4. La diversa función social de los bienes (no es igual un mechero que un monte) multiplica la diversificación del régimen jurídico de la propiedad. Se habla de un "concepto estatutario, no unitario, del derecho de propiedad". Sin embargo, la adquisición, modificación, extinción, atribución de utilidades y acciones de protección siguen teniendo una regulación unitaria en el Código Civil, siendo el uso de los bienes lo más afectado por la función social.

La defensa de la propiedad

Acción reivindicatoria, declarativa de dominio y negatoria de servidumbre: Conceptos y requisitos

Acción reivindicatoria: Acción real del propietario no poseedor contra el poseedor en concepto de dueño sin derecho oponible, para obtener la restitución de la cosa.

Requisitos:

1. Dominio del actor: Debe probarse, ya que el poseedor tiene la presunción iuris tantum del artículo 448 del Código Civil a su favor.
2. Posesión del demandado: Actual (al plantear la demanda) e indebida (sin derecho que prevalezca frente al del demandante).
3. Perfecta identidad: Entre la cosa del demandante y la poseída por el demandado, lo que implica la identificación de la cosa reivindicada.

Diferencia con la acción declarativa de dominio:

Se dirige contra quien discute la propiedad sin poseer la cosa. No se busca la restitución, por lo que no se exige la posesión actual e indebida del demandado.

Diferencia con la acción negatoria de servidumbre:

El propietario busca la declaración de inexistencia de gravámenes o derechos reales limitados a favor del demandado. Se asimila a la declarativa de dominio.