Contratos de Mandato y Locación: Elementos, Obligaciones y Extinción

Contrato de Mandato

Forma

Puede ser expreso o tácito.

Prueba

Se admite por cualquier medio de prueba.

Capacidad

Se requiere capacidad para administrar o para disponer de sus bienes, según corresponda. El mandatario debe ser capaz de contratar.

Objeto

Pueden ser objeto del mandato todos los actos lícitos, capaces de producir alguna adquisición, modificación o extinción de derechos. No pueden ser objeto del mandato: actos ilícitos, disposiciones de última voluntad o actos entre vivos prohibidos por ley.

Clases

• Generales: comprenden todos los negocios del mandante.
• Especiales: se refieren a ciertos negocios particulares. Debe limitarse a los actos para los cuales ha sido dado y no puede extenderse más allá.

Obligaciones

Mandatario

• Ejecutar fielmente el mandato.
• Rendir cuentas: entregar al mandante todo lo que recibió en virtud del mandato.

Mandante

• Anticipar los fondos necesarios para la ejecución del mandato.
• Reembolsar al mandatario los gastos razonables en que hubiera incurrido.
• Indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el mandatario como consecuencia de la ejecución del mandato, que no se deban a su culpa.
• Liberar al mandatario de las obligaciones que hubiere contraído a su nombre en cumplimiento del mandato.
• Retribuir el servicio, si el mandato fue pactado como oneroso.

Actos fuera de los límites del mandato

Los actos realizados por el mandatario fuera de los límites de sus facultades carecen de efecto respecto del mandante, salvo ratificación.

Mandato oculto

Ocurre cuando el mandatario obra en nombre propio aunque por encargo del mandante. Se considera un acto simulado frente a terceros. El tercero tendrá acción contra el mandatario, salvo que probase la existencia del mandato, en cuyo caso podrá accionar también contra el mandante.

Extinción

• Cumplimiento del negocio encomendado.
• Vencimiento del plazo pactado.
• Revocación por parte del mandante.
• Renuncia del mandatario.
• Muerte de una de las partes.
• Incapacidad sobreviniente de una de las partes.

Contrato de Locación de Bienes (Art. 1493 CCCN aprox.)

Hay contrato de locación si dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporario de una cosa, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio determinado en dinero.

Partes

• Locador: es quien concede el uso y goce de la cosa.
• Locatario: es quien paga el precio por el uso y goce.

Caracteres

• Bilateral
• Consensual
• Conmutativo
• De tracto sucesivo
• Oneroso
• No formal (en principio, aunque se requiere por escrito para inmuebles y muebles registrables a efectos probatorios y de oponibilidad)

Capacidad

En general, se requiere capacidad para administrar. Los que tengan la administración de sus bienes pueden dar o tomar cosas en arrendamiento, salvo limitaciones legales o contractuales.

Forma

No se exige una forma específica para su validez, puede ser verbal o por escrito. Sin embargo, para bienes inmuebles o muebles registrables, se requiere por escrito.

Objeto

Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles no fungibles.

Precio

Debe consistir en una suma de dinero de curso legal.

Plazos

• Plazo máximo: 20 años para destino habitacional y 50 años para otros destinos.
• Plazo mínimo legal (inmuebles): 3 años, cualquiera sea su destino (salvo excepciones).

Excepciones al plazo mínimo: contratos para sedes de embajadas, consulados, organismos internacionales; habitación con muebles arrendada con fines de turismo; guarda de cosas; exposición u oferta de cosas en un predio ferial, etc.

Obligaciones

Locador

• Entregar la cosa con sus accesorios en estado apropiado para su destino.
• Conservar la cosa en estado de servir al uso y goce convenido, efectuando las reparaciones necesarias.
• Mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa.
• Responder por evicción y vicios redhibitorios o defectos graves que impidan el uso convenido.
• Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario.

Locatario

• Pagar el precio (alquiler) convenido.
• Usar y gozar de la cosa conforme a derecho y al destino convenido.
• Conservar la cosa en buen estado.
• Restituir la cosa al finalizar el contrato en el estado en que la recibió, salvo deterioros propios del uso normal y transcurso del tiempo.

Cesión y Sublocación

El locatario puede ceder su posición contractual o sublocar, salvo pacto en contrario. Se requiere notificación fehaciente al locador.

Contrato de Locación de Servicios

Hay contrato de servicios cuando una parte (prestador de servicios) se obliga a favor de otra (comitente) a proveer un servicio mediante una retribución.

Partes

• Prestador (antes Locador): quien presta el servicio.
• Comitente (antes Locatario): quien paga el precio por el servicio.

Capacidad

Se requiere capacidad general para contratar.

Generalmente implica una obligación de medios: el prestador se compromete a actuar con la diligencia apropiada, independientemente del resultado. La responsabilidad es subjetiva y se debe demostrar la falta de diligencia o conducta adecuada.

Forma y prueba

Generalmente no formal. Se admite cualquier medio de prueba.

Servicios Profesionales

Se rigen por los principios de buena fe, abuso del derecho, etc. Son nulas las cláusulas que eximan o limiten la responsabilidad del profesional derivada de su dolo o culpa grave. Se aplican principios de protección al consumidor si corresponde (Ley 24.240 y CCCN). A mayor conocimiento técnico, mayor es el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento y, por ende, mayor la responsabilidad.

Contrato de Locación de Obra

Hay contrato de obra cuando una parte (contratista o prestador de servicios) actuando independientemente, se obliga a favor de otra (comitente) a realizar una obra material o intelectual mediante una retribución.

Partes

• Contratista/Empresario (antes Locador): quien ejecuta la obra.
• Comitente/Dueño (antes Locatario): quien paga el precio.

Caracteres

• Consensual
• Bilateral
• Oneroso
• No formal (en principio)

Implica una obligación de resultado: el contratista se compromete a alcanzar un resultado concreto y determinado (la obra terminada).

Obligaciones

Contratista (Locador)

• Ejecutar la obra conforme a lo pactado y a las reglas del arte.
• Informar al comitente sobre aspectos esenciales del cumplimiento.
• Proveer los materiales adecuados (si así se pactó).
• Permitir el control de la ejecución por parte del comitente.
• Responder por vicios o defectos de la obra.
• Responder por la ruina total o parcial (en obras inmuebles destinadas a larga duración).
• Responder por la mala calidad de los materiales si los proveyó.

Comitente (Locatario)

• Cooperar para que el contratista pueda realizar la obra.
• Pagar el precio convenido.
• Recibir la obra una vez finalizada (la recepción libera al contratista por vicios aparentes y transfiere los riesgos, salvo pacto o vicios ocultos/ruina).

Vicios y Ruina

• Vicios aparentes: Deben ser reclamados al momento de la recepción. La recepción sin reservas extingue la responsabilidad del contratista por ellos.
• Vicios ocultos: Deben ser denunciados dentro de los 60 días de haberse manifestado. La acción prescribe al año (si afectan solidez de inmueble de larga duración) o a los 6 meses (otros vicios). El plazo de caducidad para que se manifiesten es de 3 años desde la recepción (inmuebles) o 6 meses (muebles).
• Ruina (en inmuebles de larga duración): El constructor responde por los daños que comprometen la solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El plazo de garantía es de 10 años desde la recepción. La acción prescribe al año desde que se produjo la ruina.