Contratos: Elementos Esenciales, Incumplimiento y Tipos Específicos

Elementos Esenciales y Vicios del Consentimiento en los Contratos

Un contrato es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas, cuyo objetivo es crear derechos y obligaciones entre ellas. Para que un contrato sea válido, debe contar con los siguientes elementos esenciales:

1. Consentimiento de los contratantes: Acuerdo de voluntades entre las partes.
2. Objeto cierto: Materia del contrato, que debe ser determinada o determinable.
3. Causa de la obligación: Razón o fin por el cual se celebra el contrato.

El consentimiento se manifiesta a través del acuerdo entre la oferta y la aceptación sobre el objeto y la causa del contrato. Este consentimiento debe ser expresado de manera libre y consciente. Si no es así, se habla de vicios del consentimiento, que pueden invalidar el contrato.

Vicios del Consentimiento

1. Error: Falsa representación mental de la realidad. Para invalidar el consentimiento, el error debe ser:
   • Interno: Equivocación en la mente de quien consiente.
   • Esencial o sustancial: Recae sobre un elemento fundamental del contrato. No invalida el consentimiento el error en los motivos personales, el error de cálculo o el error sobre la persona (salvo que la consideración a esa persona fuera la causa principal).
   • Excusable: La persona incurre en el error a pesar de haber actuado con diligencia.
2. Dolo: Uso de mecanismos intencionados por una de las partes para inducir a la otra a un error que determine su voluntad contractual. Requisitos para invalidar el consentimiento:
   • Intencionado y grave.
   • Determinante (si no lo es, se llama dolo incidental).
   • Debe recaer sobre la otra parte contratante, no sobre un tercero.
   • No puede provenir de ambas partes.
3. Violencia: Uso de fuerza física irresistible para obtener el consentimiento.
4. Intimidación: Se genera un temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en la persona o bienes del contratante, su cónyuge, ascendientes o descendientes.

Extinción de Obligaciones: Condonación, Confusión, Compensación y Novación

Existen diversas formas de extinguir las obligaciones contractuales, además del cumplimiento. Algunas de ellas son:

• Condonación: El acreedor renuncia a su derecho de crédito, liberando al deudor. Puede ser:
  • Expresa: Se manifiesta de forma explícita.
  • Tácita: Se deduce de hechos inequívocos.
• Confusión: Una misma persona reúne las cualidades de acreedor y deudor. Excepción: Aceptación de herencia a beneficio de inventario.
• Compensación: Extinción de deudas cuando dos personas son recíprocamente acreedoras y deudoras. Requisitos:
  • Deudas dinerarias o de la misma especie y calidad.
  • Líquidas, vencidas y exigibles.
  • Sin retención o contienda promovida por terceros.
• Novación: Modificación de una obligación existente. Puede ser:
  • Subjetiva: Cambio en los sujetos (deudor o acreedor).
  • Objetiva: Alteración del objeto o contenido de la prestación.

Cesión de Crédito y Subrogación

La cesión de crédito es la sustitución del acreedor original (cedente) por un nuevo acreedor (cesionario). No requiere el consentimiento del deudor, pero debe ser notificada. El cedente de buena fe responde de la existencia y legitimidad del crédito, pero no de la solvencia del deudor, salvo pacto en contrario o insolvencia anterior y pública.

La subrogación ocurre cuando un tercero (solvens) paga la deuda y se coloca en la posición del acreedor original. Puede ser convencional (acuerdo entre acreedor y solvens) o legal (en ciertos casos previstos por la ley).

Transmisión de Deuda: Asunción de Deuda

La asunción de deuda es la sustitución del deudor original por uno nuevo. Requiere el consentimiento del acreedor. Puede ser liberatoria (el deudor original queda liberado) o cumulativa (el nuevo deudor se suma al original, respondiendo ambos solidariamente).

Remedios Frente al Incumplimiento Contractual

Ante el incumplimiento de una obligación contractual, existen diversos mecanismos legales para proteger a la parte afectada:

1. Excepciones de incumplimiento contractual y cumplimiento defectuoso: Permite al deudor negarse a cumplir si el acreedor no cumple o no ofrece cumplir su parte.
2. Reducción del precio: Ante una prestación defectuosa, el contratante puede solicitar una rebaja del precio.
3. Commodum representationis: El acreedor puede reclamar la ventaja obtenida por el deudor en sustitución de una cosa perdida o destruida.
4. Acción de cumplimiento: Busca forzar el cumplimiento de la obligación (in natura) o su equivalente.
5. Facultad resolutoria: Permite al acreedor extinguir el contrato en caso de incumplimiento grave de la otra parte. Requisitos:
   • Incumplimiento objetivamente grave (total o parcial que frustre el interés del acreedor).
   • El acreedor que la ejerce no debe estar en incumplimiento.
   Efectos:
   • Extinción de las obligaciones.
   • Restitución de prestaciones, si las hubiera.
6. Indemnización de daños y perjuicios: Busca resarcir los daños patrimoniales causados por el incumplimiento doloso o culposo. Incluye:
   • Daño emergente: Pérdidas reales sufridas.
   • Lucro cesante: Ganancias dejadas de obtener.

Contratos Específicos: Compraventa y Arrendamiento

Compraventa

Es un contrato consensual por el cual el vendedor se obliga a entregar una cosa determinada y el comprador a pagar un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

• Elementos:
  • Sujetos: Vendedor y comprador.
  • Objeto: Cosas, derechos o universalidades.
  • Forma: Libertad de forma (salvo excepciones legales).
• Obligaciones del comprador: Pago del precio (con posibles suspensiones en casos específicos).
• Obligaciones del vendedor: Entrega de la cosa (traditio real, instrumental, simbólica o por acuerdo).

Arrendamiento de Cosas

Una parte (arrendador) cede el uso y disfrute de una cosa a otra (arrendatario) por un tiempo determinado y a cambio de un precio o renta.

• Elementos:
  • Sujetos: Arrendador y arrendatario.
  • Objeto: Bienes muebles no consumibles, inmuebles o universalidades.
  • Forma: Contrato consensual con libertad de forma.
• Normativa aplicable:
  • Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para arrendamientos de vivienda (imperativa) y uso distinto de vivienda (dispositiva).
  • Ley de Arrendamientos Rústicos para fincas con aprovechamientos agrícolas.
  • Código Civil (supletorio).
• Duración: La pactada, con posibilidad de tácita reconducción.
• Obligaciones del arrendador: Entregar la cosa, reparaciones necesarias, mantener el goce pacífico.
• Obligaciones del arrendatario: Pagar la renta, usar la cosa con diligencia, respetar el destino económico, devolver la cosa.
• Remedios frente al incumplimiento: Rescisión del contrato y/o indemnización.
• Facultades del arrendador: Desahucio (falta de pago, infracción de condiciones, expiración del plazo, destino indebido).
• Facultades del arrendatario: Ceder el contrato (con consentimiento), subarrendar (con consentimiento en vivienda o LAR), retirar mejoras.

Especialidades del Arrendamiento de Vivienda

• Prórroga legal:
  • 5 años si el arrendador es persona física.
  • 7 años si el arrendador es persona jurídica.
  Se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima, salvo notificación del arrendatario con 30 días de antelación.