Contratos de Compraventa: Cláusulas Esenciales, Saneamiento y Tipos de Tradición

Formas de Tradición y Saneamiento en la Compraventa

La tradición se refiere a la entrega de un bien, que puede manifestarse de diversas formas, incluso por el otorgamiento de un documento.

Tipos de Tradición

• Tradición longa manu: Se produce cuando el transmitente enseña el bien al adquirente y nadie tiene posesión.
• Tradición brevi manu: El arrendatario cambia su título a propietario.
• Constitutum possessorium: El propietario cambia su título a arrendatario o usufructuario.

Garantías de Saneamiento

• Saneamiento por evicción: Se produce cuando el comprador pierde la propiedad, el uso o la posesión del bien. El comprador tiene derecho a la devolución del precio pagado más una indemnización.
• Saneamiento por vicios ocultos: El bien presenta vicios físicos o de derechos no advertibles al momento de la entrega. El comprador puede solicitar la resolución del contrato mediante la acción redhibitoria (se le devuelve el precio pagado más indemnización) o puede ejercer la acción estimatoria (se le reduce el precio del bien).
• Saneamiento por hecho propio del transferente: El vendedor disminuye el valor del bien o lo hace inútil para su finalidad de adquisición. El comprador puede ejercer la acción redhibitoria o la acción estimatoria.

Derechos del Comprador ante el Incumplimiento del Vendedor

En caso de incumplimiento de las obligaciones del vendedor, el comprador puede:

• Solicitar el cumplimiento del contrato.
• Solicitar la resolución del contrato para que se devuelvan las prestaciones.

Cláusulas Especiales en Contratos de Compraventa por Calidad

Principio de Autonomía de la Voluntad

Las partes determinan libremente el contenido del contrato.

1. Compraventa Ad Gustum

Es la compraventa sujeta a la satisfacción del comprador. El contrato queda supeditado a que el bien le agrade o guste al comprador. Para que se entienda perfeccionado, el comprador debe declarar su satisfacción (es una condición suspensiva) en el plazo fijado en el contrato.

2. Compraventa de Ensayo y Prueba

Es un contrato sujeto a una prueba de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad convenida. No está sujeta a la voluntad del comprador, sino a la finalidad prometida. El plazo es fijado en el contrato o según los usos. Si no se fija un plazo, el juez lo hará.

3. Compraventa Sobre Muestra

El bien debe tener la misma o idéntica calidad que la muestra o servir de parámetro de calidad. Si no cumple con ello, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato. Es un contrato perfecto sujeto a que el bien cumpla con la muestra.

Cláusulas Especiales en Contratos de Compraventa por Cantidad

1. Compraventa por Extensión o Cabida

El bien y el precio están sujetos a una unidad de medida o cabida. Se compra en función a la cantidad (por ejemplo, un inmueble por metro cuadrado u otra unidad de medida; un mueble por medida de envase). Hay un reajuste de valor si la extensión es mayor o menor (se devuelve el exceso o se paga lo faltante), pero NO debe exceder más del 10%. Si la diferencia es superior al 10%, el comprador puede optar por la rescisión del contrato.

2. Compraventa Ad Corpus (Por el Todo)

El precio que se pague será por la totalidad del bien. Existirá derecho a solicitar la devolución del exceso o el pago del mayor valor, con un límite del 10%.

3. Compraventa de Bienes Homogéneos

Es la compraventa de varios bienes que resultan ser homogéneos o fungibles entre sí. Puede presentarse en dos modalidades:

• Venta Ad Corpus: Se fija un precio único e independiente de la extensión de los bienes, debiendo hacerse la compensación entre estos.
• Por Extensión o Cabida: La venta de los bienes se efectúa por su extensión.