Contratos Civiles Fundamentales: Compraventa, Arrendamiento y Saneamiento Legal

El Derecho Civil y los Contratos

El Derecho Civil es la rama del derecho privado de carácter general que se ocupa de las disposiciones relativas a las personas, sus bienes y propiedades, así como de la forma de adquirirlas, de las obligaciones y de los contratos.

El Contrato de Compraventa

Este contrato nace o se perfecciona con el consentimiento de los contratantes. Es un contrato consensual, donde comprador y vendedor se ponen de acuerdo sobre una cosa determinada y un precio cierto.

Elementos Personales y Contenido Esencial de la Compraventa

El contrato de compraventa es bilateral, generando obligaciones para ambas partes: vendedor y comprador. El vendedor se compromete a entregar al comprador una cosa y a recibir un precio por ella, ya sea en dinero o en un signo que lo represente.

La Transmisión de la Propiedad en la Compraventa

La finalidad o causa principal de la compraventa es la de transmitir la propiedad del objeto contractual (la cosa y el precio) entre comprador y vendedor. En este contexto, conceptos como la Reserva de Dominio son relevantes, especialmente en compraventas a plazos, donde la transmisión de la propiedad puede posponerse hasta el pago total.

Cumplimiento del Contrato: Saneamiento por Evicción y por Vicios Ocultos

El Saneamiento es la obligación del vendedor de responder de que la cosa entregada se encuentra en el estado que el comprador conoce y de que nadie podrá arrebatársela legalmente.

Los Vicios Ocultos son defectos que tiene la cosa y que afectan a su uso, disminuyendo su valor. Si el vendedor los hubiera conocido, o el comprador se hubiera percatado de ellos, no la habría comprado o habría reducido el precio. Si una persona adquiere algo con vicios ocultos, podrá ejercer las siguientes acciones:

1. Solicitar la devolución del dinero. Si el vendedor conocía los vicios, el comprador puede pedir, además, una indemnización por daños y perjuicios.
2. Pedir una rebaja del precio, cuyo monto será determinado por peritos.

El Saneamiento por Evicción ocurre cuando el vendedor responde si el comprador pierde la cosa adquirida debido a una sentencia judicial que otorga la cosa a otra persona que tenía un mejor derecho sobre ella. En este caso, el vendedor debe compensar al comprador por:

1. El precio que tenía la cosa cuando la perdió en el juicio, independientemente de si es mayor o menor al precio de venta original.
2. El pago de las costas del proceso judicial.
3. El pago de los frutos o rendimientos producidos por la cosa.
4. El pago de los gastos del contrato.
5. El pago de los daños sufridos o cualquier tipo de intereses y gastos relacionados con la adquisición por parte del comprador.

Saneamiento por Evicción por Caso de Terceros

Aquí, el derecho del comprador se ve afectado por acciones de un tercero que reclama un derecho sobre la cosa vendida.

Pactos Ligados a la Compraventa

Arras Penitenciales o de Desistimiento:

Es la entrega de dinero o alguna cosa por parte del comprador al vendedor como garantía del cumplimiento del contrato, permitiendo a cualquiera de las partes desistir del mismo perdiendo las arras (si es el comprador) o devolviéndolas duplicadas (si es el vendedor).

Cláusula Resolutoria o Pacto Comisorio:

Permite al vendedor resolver el contrato si el comprador no paga el precio después de recibir la cosa, recuperando la propiedad del bien.

Pacto de Mejor Comprador:

Establece que, si el vendedor encuentra una oferta más ventajosa después de haber celebrado el contrato, podrá anular el contrato original y aceptar la nueva oferta, a menos que el comprador original iguale o supere la nueva propuesta.

Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento se da cuando una parte (el Arrendador) transfiere el uso y goce de una cosa a otra parte (el Arrendatario), quien deberá pagar una renta por lo que le ha sido ofrecido. Es un contrato bilateral, ya que genera obligaciones para ambas partes, y es de carácter formal en muchos ordenamientos jurídicos.

Obligaciones del Arrendador

• Entregar al arrendatario la cosa arrendada en buen estado.
• Realizar las reparaciones necesarias para conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido (salvo las pequeñas reparaciones que sean de cargo del arrendatario).
• Garantizar el saneamiento de la cosa arrendada.
• Exigir la fianza o garantía establecida.
• Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante todo el tiempo pactado.

Obligaciones del Arrendatario

• Pagar la renta según lo establecido en el contrato.
• Usar la cosa arrendada de la forma pactada o, en su defecto, según la naturaleza de la cosa.
• Soportar las obras necesarias para el mantenimiento y conservación de la cosa.
• Poner en conocimiento del arrendador, con la mayor brevedad posible, la necesidad de reparaciones.
• Informar al arrendador de toda usurpación o daño causado por terceros en la cosa arrendada.
• Responder del deterioro o pérdida de la cosa, a no ser que demuestre que no fue por su culpa.
• Devolver la cosa al arrendador al finalizar el contrato en el mismo estado en que la recibió, salvo el deterioro normal por el uso.