Contratos Civiles Esenciales: Compraventa, Donación y Arrendamiento en el Derecho Español

Compraventa: Concepto, Elementos y Obligaciones Legales

Concepto (Artículo 1445 del Código Civil)

Contrato por el que una parte entrega una cosa y la otra paga un precio cierto en dinero.

Características

• Consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, traslativo de dominio y obligatorio.

Elementos

• Personales: Capacidad general para contratar. Prohibiciones del artículo 1459 (tutores, mandatarios, jueces, etc.).
• Reales:
  • Cosa lícita, existente o futura, determinada o determinable.
  • Precio: cierto, determinado, en dinero o signo que lo represente.
• Formales: Libertad de forma. Escritura pública obligatoria en ciertos casos (artículo 1280 del Código Civil).

Obligaciones del Vendedor

• Conservar y entregar la cosa.
• Saneamiento:
  • Por evicción (artículos 1475–1483): Pérdida de la cosa por sentencia firme por derecho anterior.
  • Por vicios ocultos (artículo 1484 del Código Civil): El vendedor responde si la cosa tiene defectos ocultos que la hagan impropia para el uso o disminuyan su valor, siempre que no los conociera el comprador.

Artículo 1484 del Código Civil

“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni de los que no lo estén, si el comprador es perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

Figuras Especiales

• Arras (artículo 1454): Confirmatorias, penitenciales, penales.
• Venta de cosa ajena: Válida pero no transmite propiedad salvo traditio posterior.

La Donación en el Código Civil: Concepto, Elementos y Revocación

Concepto (Artículo 618 del Código Civil)

Acto de liberalidad en el que una persona da gratuitamente algo a otra que lo acepta.

Naturaleza Jurídica

Contrato. Necesita aceptación (artículo 629 del Código Civil).

Elementos

• Personales: Donante con capacidad de disponer. Donatario con capacidad natural.
• Objeto: Bienes presentes, no futuros. Límite: no exceder lo que puede donarse por testamento (artículos 634–636).
• Forma:
  • Muebles: verbal con entrega o escrita.
  • Inmuebles: escritura pública (artículo 633 del Código Civil).

Efectos

• El donante no responde por saneamiento salvo donaciones onerosas.
• El donatario se subroga en derechos del donante.

Clases

• Inter vivos, mortis causa, remuneratoria, modal (con carga).

Revocación

• Por incumplimiento de cargas (artículo 647).
• Supervivencia/superveniencia de hijos (artículo 644).
• Ingratitud del donatario (artículo 648).

El Contrato de Arrendamiento: Tipos, Obligaciones y Regulación Legal

Concepto (Artículo 1543 del Código Civil)

Una parte cede el uso de una cosa a otra por tiempo y precio determinados.

Tipos

De cosas, de obras y de servicios.

Características

Consensual, bilateral, oneroso y temporal.

Elementos

• Capacidad: Arrendador: actos de administración; arrendatario: capacidad general.
• Precio: Cierto, determinado o determinable; puede no ser dinero.
• Duración: Debe ser determinada. Si no hay plazo:
  • Rústica: tiempo necesario para la cosecha (artículo 1577).
  • Urbana: año/mes/día según renta (artículo 1581).
• Forma: Libre, salvo inmuebles (escritura pública e inscripción para oponibilidad a terceros).

Obligaciones

• Arrendador (artículo 1554): Entrega, reparaciones, goce pacífico.
• Arrendatario (artículo 1555): Pagar, uso diligente, devolver la cosa.

Desahucio (Artículo 1569)

Por fin del plazo, impago, uso indebido o incumplimiento contractual.

Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994)

• Vivienda: mínimo 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). Prórrogas y desistimiento regulados (artículos 9–11 LAU).
• Renta: libre, puede actualizarse anualmente (artículos 17–18 LAU).
• Derecho de adquisición preferente: tanteo y retracto (artículo 25 LAU).
• Exclusiones (artículo 5 LAU): viviendas militares, universitarias, etc.