Contratos Civiles Esenciales: Arrendamiento, Obra y Aparcería

El Contrato de Arrendamiento: Concepto

Aquel en el que una de las partes se obliga a proporcionar a la otra, mediante el pago de un precio, el uso y disfrute temporal de una cosa, a prestar sus servicios o a realizar una obra determinada por cuenta de ella.

El Arrendamiento de Cosas

Elementos Esenciales

Para que exista el contrato de arrendamiento de cosas, deben concurrir tres elementos esenciales:

1. La cesión del uso y disfrute de una cosa.
2. Precio cierto o determinado.
3. Duración en el tiempo.

Características del Contrato de Arrendamiento de Cosas

• Ha de ser consensual.
• Es bilateral, porque de él se derivan obligaciones para ambas partes.
• Es oneroso, porque implica un sacrificio para ambas partes: una se desprende de la cosa y la otra de un dinero.

Sujetos Intervinientes en el Arrendamiento de Cosas

En todo arrendamiento de cosas deben existir dos sujetos:

1. El arrendador: Es el dueño de la cosa y quien cede su uso y disfrute.
2. El arrendatario: Es quien va a usar la cosa y va a pagar por ello un precio cierto. También se le denomina locatario.

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar la cosa.
2. Conservarla, mientras dure el arrendamiento, en estado para servir al uso al que se destina.
3. Mantener al arrendatario en el disfrute pacífico de la cosa arrendada.
4. Abonar al arrendatario los gastos necesarios que este haya hecho en la cosa objeto del contrato.

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2. Usar la cosa arrendada conforme a lo pactado.
3. Informar al propietario de las reparaciones necesarias.
4. Responder de los deterioros que haga en la cosa arrendada.
5. Devolver la cosa al finalizar el arrendamiento.

Arrendamientos Urbanos

Regulación y Características

En cuanto a los arrendamientos urbanos, se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley presenta dos características principales:

1. Establece un régimen tuitivo para la vivienda.
2. Establece un régimen liberal para usos distintos al de vivienda.

Los arrendamientos urbanos pueden ser de vivienda o de uso distinto al de vivienda (por ejemplo, locales de negocio).

Arrendamientos Rústicos

Regulación

En cuanto a los arrendamientos rústicos, se rigen por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR).

Se define el contrato de arrendamiento rústico como aquel mediante el cual se cede temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola.

Extinción del Contrato de Arrendamiento

Causas de Terminación

El contrato de arrendamiento puede terminar por las siguientes causas:

• Por pérdida de la cosa arrendada.
• Por la finalización del plazo del contrato.
• Por acuerdo entre arrendador y arrendatario.
• Por desistimiento unilateral del arrendatario.
• Por muerte del arrendatario.
• Por extinción de la persona jurídica.
• Por resolución del derecho del arrendador.
• Por resolución o rescisión del contrato.

El Contrato de Obra

Por este contrato, una persona llamada empresario o contratista se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra, llamada propietario o dueño de la obra, quien pagará por ella un precio cierto.

Sujetos Intervinientes

Intervienen los siguientes sujetos:

• El propietario o dueño de la obra.
• El contratista, que es quien la ejecuta.

Obligaciones del Contratista

1. Realizar la obra en el tiempo y las condiciones pactadas, según los usos de su profesión.
2. Asumir el riesgo de la obra, lo que significa que si esta se destruye o se pierde antes del plazo, será por cuenta del contratista afrontar las consecuencias.
3. Entregar la obra.

Obligaciones del Dueño de la Obra

1. Pagar el precio pactado en el lugar y con las condiciones estipuladas. Cuando se trate de construcción de edificios, los pagos se realizan por lo que se denomina certificación de obras.

Recepción de la Obra

En cuanto a la recepción de la obra, puede haber dos clases:

1. A satisfacción del propietario.
2. A la aprobación de un tercero.

La Aparcería

Es aquel contrato en el que el titular cede temporalmente su uso y disfrute, así como el de los elementos de la explotación (ganado, maquinaria o capital circulante), acordando repartirse los productos que se obtengan por partes alícuotas.

Sujetos Intervinientes en la Aparcería

En la aparcería intervienen dos sujetos:

1. El cedente: Es el titular de la finca, de la maquinaria y del capital circulante.
2. El cesionario o aparcero: Es quien cultiva la finca y quien reparte los productos que se obtengan.

No existe relación laboral alguna entre uno y otro, salvo pacto en contrato.