Contratos de Arrendamiento y Obra: Normativas y Responsabilidades en la Edificación

El Contrato de Arrendamiento Urbano: Consideraciones Generales

El contrato de arrendamiento urbano está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994, que establece normas imperativas para los arrendamientos de vivienda. Ha sido modificado por leyes como el Real Decreto 7/2015 y otras recientes, incluyendo medidas para la rehabilitación edificatoria y la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. La normativa regula aspectos como los pagos, los índices de referencia para la actualización de rentas, y las limitaciones en el precio de nuevos contratos en zonas tensionadas. En viviendas de estas áreas, la renta no puede superar la última renta aplicable en los últimos cinco años, salvo incrementos por rehabilitación o mejoras importantes.

Los gastos repercutidos deben ser detallados y, en edificios bajo régimen de propiedad horizontal, se calculan en función de la cuota de participación. La información mínima requerida antes de formalizar un arrendamiento incluye datos sobre el propietario, precio total, características esenciales del inmueble, certificación de habitabilidad y estado jurídico de la propiedad. Los contratos de arrendamiento excluyen viviendas de uso turístico o aquellas sujetas a normativas específicas como las de viviendas para porteros, guardas o uso agrícola.

El arrendamiento de vivienda se destina a satisfacer necesidades permanentes de residencia para el arrendatario, su cónyuge o hijos dependientes, incluyendo trasteros y plazas de garaje asociadas. Los arrendamientos para usos distintos, como actividades comerciales o recreativas, se regulan por acuerdo entre las partes. Sin embargo, los pisos turísticos y otras modalidades como viviendas universitarias tienen normativas separadas.

La figura del gran tenedor, definida por la Ley de Vivienda, incluye a personas con más de 10 inmuebles residenciales o 1.500 m² construidos, excluyendo garajes y trasteros. En zonas tensionadas, el umbral se reduce a más de 5 viviendas. Estas zonas se identifican por el alto coste del alquiler o hipoteca, que supera el 30% de los ingresos medios. Además, se ha prorrogado la suspensión de desahucios para hogares vulnerables hasta diciembre de 2024.

El Contrato de Arrendamiento Rústico

Los arrendamientos rústicos se rigen por la Ley 49/2003, de arrendamientos rústicos, y en Galicia, por la Ley 2/2006 de Derecho Civil de Galicia (LDCG). En defecto de regulación específica, se aplica el derecho común. Los arrendamientos se basan en los pactos entre las partes y, subsidiariamente, en los usos, costumbres y normas del Código Civil. La renta es libre y, si no hay acuerdo, se paga en metálico en el domicilio del arrendador. La duración mínima es de dos años agrícolas, prorrogables salvo pacto en contrario.

El arrendamiento de lugares acasarados, que incluye edificaciones, dependencias y bienes relacionados con una explotación agropecuaria o forestal, tiene una duración mínima de cinco años.

Por otro lado, las aparcerías, aunque no son arrendamientos, son acuerdos tradicionales de explotación de tierras. En este contrato, una parte cede el disfrute de bienes a cambio de un porcentaje de los frutos, según pactos, usos o costumbres. Puede ser agrícola, pecuaria, forestal o de lugares acasarados.

En el ámbito del arrendamiento de obra, regulado por el Código Civil, una persona (contratista) se compromete a realizar una actividad para otra (comitente) a cambio de un precio. Este contrato es consensual, oneroso, sinalagmático y conmutativo, con libertad de forma. La obligación principal puede ser de actividad o de resultado, dependiendo del acuerdo y la finalidad del contrato.

El Contrato de Obra: Concepto y Caracteres

El contrato de obra es una modalidad específica del contrato de arrendamiento, regulado por el artículo 1544 del Código Civil. En este tipo de contrato, una persona, llamada contratista, se compromete a ejecutar una obra en beneficio de otra persona, el comitente, quien a su vez deberá pagar un precio pactado. La principal característica del contrato de obra es que no se trata solo de la actividad realizada por el contratista, sino del resultado final de dicha actividad. Por ejemplo, si se encarga la confección de un chaleco, lo que importa es la entrega del chaleco terminado y no el esfuerzo realizado durante su confección.

Este contrato tiene varias características esenciales:

• Establece una obligación de resultado, lo que significa que el contratista no solo tiene que llevar a cabo la actividad, sino entregar un resultado concreto y determinado.
• Es un contrato consensual, es decir, se perfecciona con el acuerdo entre las partes, sin necesidad de formalidades especiales, salvo en casos excepcionales.
• Es un contrato oneroso, lo que implica que se debe pagar un precio por la obra realizada.
• Es sinalagmático, ya que genera obligaciones recíprocas entre ambas partes: el contratista debe ejecutar la obra, y el comitente debe pagar el precio acordado.
• Se considera conmutativo, ya que ambas prestaciones están claramente determinadas y las partes intercambian una cosa por otra.
• Se trata de un contrato con forma libre, lo que significa que, en principio, no requiere una forma específica para ser válido, salvo en ciertos casos legales.

Las partes involucradas en este contrato son el comitente, que es la persona que encarga la obra y se compromete a pagar el precio, y el contratista, que es el encargado de ejecutar la obra. En el ámbito de la edificación, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) extiende la responsabilidad a otros agentes, como los promotores, proyectistas, constructores, directores de obra, laboratorios de control de calidad, suministradores de productos y usuarios finales.

El objeto del contrato es la obra, que debe ser el resultado del trabajo aplicado a bienes materiales, industriales o científicos. Para que la obra sea válida, debe ser posible, es decir, ejecutable dentro de las capacidades técnicas y legales; lícita, lo que significa que no puede ser contraria a la ley, y determinante, lo que implica que debe estar claramente definida. La ejecución de la obra puede realizarse de dos formas: el contratista puede aportar únicamente su trabajo o bien puede aportar también los materiales necesarios, lo que se conoce como un contrato con suministro de materiales.

En cuanto al precio, este representa la contraprestación económica que el comitente paga al contratista por la ejecución de la obra. El precio puede fijarse de distintas maneras: uno alzado, es decir, un monto total pactado por la ejecución completa de la obra; por unidades o certificaciones de obra, donde el pago se realiza conforme se van completando y verificando partes específicas de la obra; o a través de una asignación económica para cada actividad o fase de la obra. El artículo 1593 del Código Civil establece que el contratista puede revisar el precio si se producen cambios en las condiciones pactadas inicialmente, aunque el aumento de los costes por cambios en los materiales generalmente será asumido por el comitente, salvo que se haya acordado lo contrario.

Este tipo de contrato busca equilibrar las necesidades de ambas partes, proporcionando al comitente la ejecución de la obra que desea y al contratista la protección económica correspondiente. Las condiciones pueden modificarse en situaciones excepcionales, siempre que se pacte previamente en el contrato, lo que refleja la flexibilidad y adaptabilidad de este acuerdo dentro de las normativas legales que lo regulan.

La Responsabilidad por Ruina: Artículo 1591 del Código Civil

La responsabilidad por ruina abarca situaciones de destrucción, desmoronamiento de un edificio y defectos de construcción que lo hacen parcial o totalmente inservible. Este concepto se divide en tres tipos principales: la ruina técnica, que implica la destrucción física del edificio; la ruina material, relacionada con defectos que afectan la estabilidad o funcionalidad de la construcción; y la ruina funcional, reconocida por el Tribunal Supremo, que incluye defectos que, aunque no destruyen el edificio, lo convierten en inadecuado, inhabitable o inservible parcialmente.

El artículo 1591 del Código Civil señala como responsables al contratista y al arquitecto. El contratista responde durante un plazo de diez años por los vicios de construcción que provoquen la ruina del edificio, mientras que el arquitecto asume igual responsabilidad si los daños derivan de defectos del suelo o de errores en la dirección de la obra. En casos de incumplimientos contractuales, el plazo de acción se extiende a quince años. No obstante, la jurisprudencia amplía la lista de responsables, incluyendo a aparejadores, arquitectos técnicos, ingenieros y diferentes tipos de promotores inmobiliarios.

En cuanto al régimen de responsabilidad, el derecho civil español suele establecer responsabilidad mancomunada entre las partes, pero en casos de ruina es común que los tribunales concluyan que no es posible individualizar las culpas, lo que deriva en la imposición de responsabilidad solidaria entre los implicados.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) clasifica los vicios constructivos en tres categorías:

• Los vicios estructurales, los más graves, afectan a elementos fundamentales del edificio y comprometen su estabilidad; estos tienen una garantía de diez años.
• Los vicios constructivos afectan la habitabilidad, pero no la estabilidad, y tienen un plazo de garantía de tres años.
• Los defectos de acabado, que son menores y afectan elementos decorativos o de detalle, cuentan con una garantía de un año.

Las acciones para exigir responsabilidades por estos defectos prescriben a los dos años desde que se producen los daños, independientemente de cuándo sean detectados.

Además, la LOE exige la contratación de un seguro decenal para cubrir los vicios estructurales durante los primeros diez años desde la finalización de la obra. También introduce el concepto de solidaridad impropia, que permite atribuir responsabilidad a los agentes de la edificación de manera conjunta cuando no se puede determinar con exactitud quién es el responsable directo.

Por último, el régimen de responsabilidad en la LOE abarca a los principales agentes implicados en el proceso constructivo, tales como promotores, proyectistas, constructores, direcciones facultativas, laboratorios de control de calidad, entre otros. Este sistema busca garantizar la reparación de los daños y proteger a los usuarios finales frente a defectos constructivos que afecten la utilidad, estabilidad o habitabilidad de las edificaciones.