Contratos de Arrendamiento: Análisis Legal y Normativa Actual

Contratos de Arrendamiento: Marco Legal y Tipología

El contrato de arrendamiento, según el Código Civil (CC), se presenta en tres modalidades principales: arrendamiento de cosas, de obras y de servicios (art. 1542 CC). Aunque el CC los analiza conjuntamente, existen diferencias notables en su objeto y función. El arrendamiento de cosas (art. 1543 CC) implica la cesión del goce o uso de un bien por un tiempo y precio determinado, mientras que el de servicios u obras (art. 1544 CC) se centra en la ejecución de una obra o prestación de un servicio a cambio de un precio. La doctrina ha reconocido la dificultad de un tratamiento unitario debido a la diversidad de fuentes y regulaciones.

Regulación y Fuentes del Arrendamiento

La regulación del arrendamiento no es unitaria, ni siquiera en el caso del arrendamiento de cosas. Confluyen diversas fuentes:

• Normas del Código Civil (CC).
• Legislaciones específicas: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR).

Estas leyes especiales destacan por su carácter social, con una mayor presencia de normas imperativas. El CC se aplica de forma residual, principalmente a arrendamientos de cosas muebles que no tienen una regulación específica.

Arrendamiento de Cosa: Concepto y Características

Delimitación del Contrato

El contrato de arrendamiento de cosa se define como aquel en el que una parte se obliga a ceder a otra el goce o disfrute de un bien por un precio cierto y tiempo determinado (art. 1543 CC). El arrendador es quien cede el uso, y el arrendatario quien lo adquiere (art. 1546 CC).

Características Principales

• Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.
• Bilateral: Genera obligaciones para ambas partes.
• Conmutativo: Las prestaciones de las partes son equivalentes.
• De trato sucesivo: Las obligaciones se cumplen de forma continuada en el tiempo.
• No formal: No requiere una forma especial, salvo que la ley exija escritura pública u otra forma (art. 1279 CC).

Elementos del Contrato de Arrendamiento de Cosa

Elementos Subjetivos

La capacidad exigida al arrendador dependerá de la calificación del arrendamiento, siendo generalmente suficiente la capacidad para actos de administración. Para el arrendatario, se requiere la misma capacidad.

Elementos Objetivos

Pueden ser objeto de arrendamiento cosas fungibles siempre que su uso no implique su consunción. El objeto puede ser mueble, inmueble o una universalidad. Debe cumplir con los requisitos generales de los contratos: posibilidad, licitud y determinación.

Contenido del Contrato: Obligaciones de las Partes

Obligaciones del Arrendador

El arrendador está obligado a proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato. Sus deberes incluyen:

• Entregar la cosa objeto del contrato.
• Conservar la cosa en estado de servir para el uso al que se destine, realizando las reparaciones necesarias.
• Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, sin variar la forma de la cosa (art. 1557 CC).
• Responder ante el arrendatario por vicios y defectos (art. 1553 CC).
• Abonar al arrendatario los gastos necesarios que este haya hecho en la cosa.

Obligaciones del Arrendatario

El arrendatario está obligado a:

• Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
• Usar la cosa conforme al uso pactado y a su naturaleza.
• Tolerar las reparaciones urgentes que realice el arrendador.
• Poner en conocimiento del arrendador cualquier usurpación, novedad dañosa o necesidad de reparaciones (art. 1559 CC).
• Responder del deterioro de la cosa (art. 1563 CC).
• Devolver la cosa al concluir el arrendamiento en el mismo estado en que la recibió.

Extinción del Contrato de Arrendamiento de Cosa

Las causas de extinción del arrendamiento incluyen:

• Mutuo disenso.
• Expiración del término fijado.
• Voluntad unilateral en arrendamientos por tiempo indeterminado.
• Pérdida o destrucción de la cosa.
• Resolución por incumplimiento.
• Enajenación de la cosa arrendada.
• La muerte del arrendador o arrendatario no extingue el contrato.

Reglas Especiales del Código Civil para Inmuebles

El CC establece reglas específicas para arrendamientos de inmuebles:

• En defecto de pacto, se aplica la costumbre del lugar para reparaciones (art. 1580 CC).
• Si no se fija plazo, se entiende por años si el alquiler es anual, por meses si es mensual y por días si es diario (art. 1581 CC).
• El arrendamiento de muebles se entiende por el tiempo del arrendamiento de la finca (art. 1582 CC).

Subarriendo y Cesión del Arrendamiento

Subarriendo

El arrendatario puede subarrendar la cosa, salvo prohibición expresa, manteniendo su responsabilidad ante el arrendador (art. 1550 CC). El subarrendatario queda obligado ante el arrendador por el uso y conservación de la cosa (art. 1551 CC) y por el importe del precio del subarriendo (art. 1552 CC).

Cesión del Arrendamiento

El arrendatario puede ceder su posición contractual con el consentimiento del arrendador. Esto implica la sustitución de una de las partes por otra, sin crear una nueva relación jurídica subordinada.

Evolución Normativa en Arrendamientos Urbanos

La Ley 29/94 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los arrendamientos urbanos para uso distinto de vivienda (temporada o local de negocio) y para vivienda personal y permanente. La LAU busca un equilibrio entre los intereses de arrendadores y arrendatarios, sustituyendo la ley de 1964 que protegía en exceso a los arrendatarios. La ley de 1994 eliminó la prórroga forzosa y estableció criterios para la actualización de rentas.

Rasgos Generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La LAU establece un régimen protector imperativo para arrendamientos de vivienda (art. 4.1), donde cualquier condición perjudicial para el arrendatario es nula. Para uso distinto de vivienda, se permite pactar contra la ley (art. 4.3), aplicándose la LAU de forma supletoria.

Arrendamiento de Vivienda: Duración del Contrato

La duración del contrato es la que libremente pacten las partes, con prórrogas potestativas para el inquilino hasta 5 años y forzosas para el arrendador. Si ninguna parte notifica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga hasta 3 años más (art. 10 LAU). La ley limita la subrogación inter vivos y mortis causa.

Arrendamiento de Vivienda: Renta y Cuestiones Económicas

La ley establece libertad de estipulación de las partes para la renta (art. 17 LAU), con el IPC como tope máximo de revalorización durante los 5 primeros años. A partir del sexto año, la actualización de la renta es libremente pactada o, en su defecto, se aplica el IPC.

Arrendamiento de Vivienda: Conservación y Obras

Las obras en la finca arrendada requieren consentimiento del arrendador, salvo las necesarias por condición de minusvalía del arrendatario o convivientes, que solo requieren notificación escrita al arrendador.

Arrendamiento de Vivienda: Vicisitudes Contractuales

La LAU otorga al inquilino derechos de adquisición preferente en caso de enajenación de la vivienda (art. 25 LAU):

• Tanteo: Derecho a comprar antes de la venta a un tercero.
• Retracto: Derecho a desplazar al tercer adquirente.

Estos derechos se mantienen en contratos de hasta 5 años, permitiendo al inquilino renunciar a ellos en contratos de mayor duración.

Arrendamiento para Uso Distinto del de Vivienda

Este tipo de arrendamiento no goza del mismo régimen favorable que el de vivienda. Incluye:

• De temporada: Regido por lo pactado entre las partes, sin prórroga forzosa.
• De local de negocio: Importante para empresarios, con un mínimo de estabilidad. En lo no previsto, se aplica la LAU y supletoriamente el CC.

El arrendatario de local de negocio puede ceder o subarrendar sin consentimiento del arrendador, notificándolo en un plazo de 1 mes. En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero que continúe la actividad puede subrogarse en el contrato.

Arrendamiento de Industria o Empresa

Este tipo de arrendamiento se refiere a la cesión de una industria, empresa o negocio en funcionamiento, no solo el local. Carece de regulación específica, aplicándose el CC con adaptaciones. El arrendador debe entregar la información necesaria para el funcionamiento del negocio y abstenerse de competir con el arrendatario. El arrendatario está obligado al pago de la renta y a explotar la industria o empresa.

Evolución Normativa en Arrendamientos Rústicos

La Ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos (LAR) regula los contratos de cesión temporal de fincas para aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Se rigen por lo acordado por las partes, supletoriamente por el CC y, en su defecto, por los usos y costumbres. También se aplica a arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

Rasgos Generales de la Ley de Arrendamientos Rústicos

La LAR consta de 10 capítulos que regulan aspectos como:

• Disposiciones generales.
• Partes contratantes.
• Forma del contrato.
• Duración del arrendamiento.
• Renta del arrendamiento.
• Gastos y mejoras.
• Cesión y subarriendo.
• Terminación, resolución y rescisión.
• Contrato de aparcería.
• Normas procesales.

Arrendamiento Rústico: Partes del Contrato

Sujetos

Pueden ser arrendadores los titulares de un derecho real de goce. Pueden ser arrendatarios cooperativas agrarias, sociedades agrarias de transformación y comunidades de bienes. Las personas jurídicas deben tener en su objeto social el ejercicio de la actividad agraria. Existen limitaciones para personas físicas o jurídicas que ya sean titulares de una explotación agraria con dimensiones superiores a un determinado número de hectáreas.

Objeto

El objeto del arrendamiento son fincas para aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal. No pueden ser objeto fincas adquiridas por utilidad pública o interés social, ni fincas destinadas a la caza o explotaciones ganaderas de tipo industrial. Los arrendamientos sobre suelo urbano o urbanizable se rigen por la LAU.

Estipulación, Pago y Actualización de la Renta

La renta es la establecida por las partes (art. 13 LAR). Pueden establecer un sistema de actualización. El pago debe realizarse en la forma y lugar pactados, y el arrendador debe entregar recibo (art. 14 LAR).

Forma del Contrato

Los contratos deben constar por escrito. Las partes pueden compelerse a formalizarlos en documento público. Se presume la existencia de arrendamiento si el arrendatario está en posesión de la finca. La escritura pública de enajenación de finca rústica debe expresar si está o no arrendada.

Duración

La duración mínima es de 5 años (art. 12 LAR). El arrendador debe requerir al arrendatario con un año de antelación para recuperar la finca. De lo contrario, el contrato se prorroga por otros 5 años, pudiendo prorrogarse indefinidamente.

Gastos y Mejoras

Los gastos de conservación son a cargo del arrendador (art. 18 LAR). Si el arrendador no realiza las obras necesarias, el arrendatario puede obligarlo judicialmente, resolver el contrato, obtener una reducción de la renta o realizarlas él mismo compensando con las rentas. Las mejoras e inversiones propias del arrendatario son a su cargo, sin que supongan una disminución de la renta o prórroga del arriendo, salvo pacto. El arrendatario tiene derecho a indemnización por el aumento del valor de la finca por las mejoras realizadas con consentimiento del arrendador.

Cesión y Subarriendo

Se estará a lo pactado por las partes (art. 23 LAR). Debe referirse a la totalidad de la finca o explotación y por el tiempo restante del arrendamiento, con una renta no superior a la pactada.

Derechos de Adquisición Preferente

El arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto en caso de enajenación de la finca (art. 22 LAR), con preferencia sobre cualquier otro derecho, salvo el retracto de colindantes (art. 1523 CC). El arrendatario tiene 60 días hábiles para ejercitar su derecho.

Finalización del Arrendamiento Rústico

Las causas de finalización del contrato incluyen:

• Pérdida total de la cosa arrendada.
• Expropiación forzosa total.
• Expiración del término.
• Mutuo acuerdo.
• Desistimiento unilateral del arrendatario.
• Muerte del arrendatario.
• Extinción de la persona jurídica arrendataria.
• Resolución del derecho del arrendador.
• Resolución o rescisión del contrato por incumplimiento.