Contrato de Venta: Naturaleza, Obligaciones y Modalidades en Venezuela

Naturaleza de la Venta

Definición

La venta es un contrato por el cual una persona, llamada vendedor, se obliga a transferir el derecho de propiedad que tiene sobre una cosa a otra persona, llamada comprador, a cambio de recibir un precio en dinero.

Caracteres Generales del Contrato de Venta

Como todo contrato, la venta tiene una serie de características que la diferencian de otros contratos, así como otras que les son comunes. Estas se pueden clasificar en caracteres comunes y caracteres esenciales.

• Bilateral: Ambas partes están obligadas de forma recíproca.
• Consensual: Se perfecciona con el consentimiento de las partes.
• Oneroso: Implica un intercambio de prestaciones económicas.
• Sinalagmático Perfecto: Genera obligaciones para ambas partes desde su inicio.
• Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.
• Características esenciales: Transferencia del derecho de propiedad y pago del precio en dinero.

Análisis del Artículo 1.474 del Código Civil Venezolano (CCV)

El artículo 1.474 del CCV define la venta como un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Efectos de la Venta

La venta presenta dos efectos principales:

• Efecto de Contrato de Eficacia Real: Se manifiesta con la transmisión del derecho de propiedad de forma pura y simple.
• Efecto Obligacional: Según el artículo 1.474 del CCV, el vendedor tiene la obligación principal de transferir el derecho de propiedad, y el comprador la obligación de pagar el precio. Estas obligaciones se basan en la voluntad de las partes, incluso en contratos con condiciones especiales como la venta con reserva de dominio.

Modalidades de la Venta de Cosas Muebles

• Venta por Peso, Cuenta y Medida: Se perfecciona luego de que las cosas son contadas, medidas o pesadas.
• Venta en Alzada o en Globo: Se perfecciona de inmediato.
• Venta a Prueba: Se perfecciona cuando el comprador aprueba el producto después de probarlo.
• Venta Sujeta a Ensayo Previo: Se perfecciona si se demuestra que el producto es apto para el uso al que está destinado.
• Venta Futura: Se refiere a la venta de cosas que aún no existen.
• Venta Aleatoria: El comprador asume el riesgo de que la cosa no llegue a existir o exista en menor cantidad.

Incapacidades Específicas para Comprar y Vender

Para Comprar

• Ni el tutor ni el protutor pueden comprar bienes del menor, ni arrendarlos.
• Ni el tutor ni el curador pueden comprar bienes del sometido a interdicción judicial o penal.
• Los abogados y procuradores no pueden celebrar pactos ni contratos de venta con sus clientes sobre los bienes objeto de los juicios en que intervienen.

Para Vender

• Cuando existe prohibición de enajenar y gravar el bien.
• Cuando se haya declarado la quiebra del propietario.
• Cuando el bien haya sido embargado.
• Cuando el propietario ha hecho cesión de bienes.

Personas que no Pueden Comprar o Vender

No Pueden Comprar (Art. 1.482, ordinales 1º al 5º CCV)

• El Padre y la Madre: No pueden comprar los bienes de los hijos bajo su potestad. Solo pueden vender con autorización del Juez de Protección, demostrando la finalidad de la venta.
• Los Tutores, Protutores y Curadores: Tienen prohibición sobre los bienes de las personas sometidas a tutela, protutela o curatela.
• Los Mandatarios, Administradores o Gerentes: No pueden adquirir los bienes bajo su mandato o administración, pero pueden vender si el mandato lo permite, sin lucrarse con el dinero obtenido.
• Empleados Públicos: No pueden disponer de los bienes públicos bajo su custodia o administración.
• Los Magistrados, Jueces, Fiscales, etc.: No pueden comprar los bienes ofrecidos en remate judicial.

No Pueden Vender (Art. 1.481 CCV)

• Entre Marido y Mujer no puede haber venta de bienes (Art. 1.481 CCV), salvo que existan capitulaciones matrimoniales. La venta entre cónyuges es nula, ya que el bien pertenece a la comunidad conyugal.

Cosas que no Pueden ser Vendidas

• Bienes del dominio público y de uso privado.
• Derechos de uso y habitación de una persona.
• Bienes pertenecientes a una sucesión no abierta.
• La cosa ajena.

Obligaciones del Vendedor

Obligaciones del Vendedor

Las obligaciones principales del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa.

La Tradición

La obligación de hacer la tradición de la cosa vendida es consecuencia de la obligación de dar, que implica la entrega de la cosa y su conservación hasta la entrega.

Formas de Hacer la Tradición de la Cosa

El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad. El otorgamiento del instrumento de propiedad tiene dos finalidades:

• Da fe pública erga omnes una vez registrado.
• Concretiza la tradición del inmueble vendido.

Tradición de Cosas Muebles

La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes (Art. 1.489 CCV).

Tradición de Cosas Inmuebles o Incorporales

La tradición de cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.

Derecho de Retención del Vendedor

El vendedor tiene derecho a retener la cosa si no se ha acordado un plazo para el pago y el comprador no paga el precio (Art. 1.493 CCV). También puede ejercer este derecho en caso de insolvencia del comprador antes de pagar el precio.

Saneamiento

Definición

Es la obligación del vendedor de responder ante el comprador por la posesión pacífica y aprovechable de la cosa vendida.

Saneamiento en Caso de Evicción

La evicción es la perturbación que sufre el comprador en la posesión pacífica de la cosa, como resultado de una sentencia adversa que reconoce derechos de un tercero sobre la cosa.

Requisitos

Para que haya lugar al saneamiento por evicción, la perturbación debe emanar de una pretensión contra la titularidad jurídica de la propiedad del comprador, por reivindicación o acción de un acreedor hipotecario.

Efectos

Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre él, el comprador que ha padecido la evicción tiene derecho a exigir del vendedor (Art. 1.508 CCV):

• La restitución del precio pagado.
• La restitución de los frutos, si está obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa.
• Las costas del pleito de evicción y las del saneamiento.
• Los daños y perjuicios, y los gastos y costas del contrato.

Acciones

• El comprador puede citar al obligado por la evicción (cita de saneamiento).
• La cita de saneamiento permite al comprador oponer al vendedor la sentencia dictada entre el comprador y el tercero reclamante.
• No hay sustitución procesal; el vendedor no ocupa la posición del comprador.
• El comprador evita que el vendedor se apoye en defensas no opuestas.
• El comprador evita juicios adicionales contra el vendedor.

Lapsos para Hacer Efectivo el Saneamiento por Evicción

La acción para demandar el saneamiento por evicción puede ser ejercida por el comprador durante diez años, contados desde la sentencia de evicción con autoridad de cosa juzgada. La obligación de sanear por evicción caduca por la prescripción decenal, que debe ser alegada en el tribunal, ya que el juez no puede suplirla de oficio.

Otras Obligaciones del Vendedor

• Aumento del Valor de la Cosa para la Época de la Evicción

  • Art. 1.510 CCV: Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la época de la evicción, el vendedor está obligado a pagar el exceso del valor, además del precio recibido.

• Obligación del Vendedor de Reembolsar Mejoras Útiles

  • Art. 1.511 CCV: El vendedor está obligado a reembolsar al comprador, o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las mejoras útiles que haya hecho al fundo y a que tenga derecho.

• Reembolso del Vendedor de Mala Fe de Todos los Gastos Hechos por el Comprador

  • Art. 1.512 CCV: Si el vendedor vendió de mala fe un fundo ajeno, está obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, incluso voluntarios, que este haya hecho en el fundo.

Obligaciones del Comprador

Obligaciones del Comprador

• El Pago del Precio: La obligación principal del comprador es pagar el precio en el día y lugar determinados por el contrato (Art. 1.527 CCV). Esta obligación conlleva otras, como:

  • Pagar el día determinado en el contrato.
  • Pagar en el sitio convenido contractualmente.

• Recibir la Entrega de la Cosa

  • Si la cosa es un inmueble, el vendedor puede:

    • Usar el procedimiento de la oferta real y depósito para exigir el cumplimiento del comprador.
    • Oponer la excepción non adimpleti contractus (ENAC):"Cumple tú, para cumplir y".
    • Pedir indemnización por daños y perjuicios.
    • Intentar una acción resolutoria.

  • Si se trata de muebles, el vendedor puede:

    • Hacer uso del artículo 1.531 CCV (obligación del comprador de retirar la cosa y pagar el precio).
• Recibir las Cosas Accesorias que Formen Parte de la Cosa Vendida.
• El Pago de Algunos Gastos que Corresponden al Comprador.

• Intereses sobre el Precio

  • El comprador debe intereses sobre el precio en los siguientes casos:
    • Cuando se convienen en el contrato.
    • Cuando el comprador cae en mora.
    • Cuando la cosa produce frutos.

Lugar y Tiempo del Pago (Art. 1.528 CCV)

Cuando no se ha establecido nada al respecto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador, según el artículo 1.295 CCV.

Derechos del Comprador

• La Suspensión del Pago del Precio: Opera en los siguientes supuestos:

  • Que el comprador no haya efectuado el pago.
  • Que el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción hipotecaria o reivindicatoria.
  • Que no se haya estipulado la renuncia al derecho de suspender el pago del precio.

  La suspensión del pago se prolonga hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro.

Derechos del Vendedor

• La Reivindicación de la Cosa Mueble: Si la venta se hizo sin plazo para el pago, el vendedor puede reivindicar las cosas muebles vendidas o impedir que el comprador las venda, cumpliendo las siguientes condiciones:

  • Que la venta se haya hecho sin plazo para el pago del precio.
  • Que se entable una demanda de reivindicación.
  • Que la demanda de reivindicación se entable dentro de los quince días de la entrega.
  • Que las cosas muebles vendidas las posea todavía el comprador.

• El Derecho de Suspender la Entrega de la Cosa: Procede cuando no se ha acordado plazo y el comprador no ha pagado.

• Cuando el Comprador se Insolventa: El vendedor no está obligado a entregar la cosa, aun con plazo acordado, si el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra.

El Retracto

El Derecho de Retracto

Es una forma de resolución del contrato de venta, sustentada en una condición resolutoria potestativa, acordada al vendedor mediante un pacto entre las partes.

Retracto Legal

Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato (Art. 1.546 CCV).

Requisitos para que Opere el Retracto Legal

• Que exista un comunero con derecho en una comunidad de derecho común.
• Que exista una adquisición, hecha por venta o dación en pago, de una cuota parte de la comunidad.
• Que la adquisición sea hecha por un extraño, es decir, por alguien que no sea comunero.
• Que la cosa o el derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

Retracto Convencional

Es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos (Art. 1.534 CCV).

Requisitos para el Ejercicio del Retracto Convencional

• Existencia de un contrato de venta.
• Que en el contrato de venta el vendedor se haya reservado el derecho de recuperar la cosa vendida (pacto de retracto).
• Que se produzca la restitución al comprador del precio pagado por el vendedor.
• Que el vendedor reembolse al comprador el precio recibido, los gastos y costos de la venta.
• Que el rescate se haga dentro de los lapsos estipulados por la ley y sus prórrogas.

Plazos

El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años. Si se estipula por un tiempo mayor, se reduce a cinco años.

Prórrogas

El artículo 1.535 del CCV permite flexibilidad en el lapso para ejercer el derecho de retracto, a pesar del límite de cinco años.

Momento para Convenir la Prórroga

Debe convenirse antes de cumplirse el plazo inicial acordado en el contrato. Cumplido el plazo, el comprador consolida su derecho de propiedad y el vendedor no puede ejercer el retracto.

Derechos y Beneficios de las Partes

Derechos del Comprador

• Tiene todos los derechos del propietario original (vender, hipotecar, etc.).
• Derecho de prescripción contra quien pretenda tener derecho sobre la cosa vendida.
• Derecho de oponer el beneficio de excusión.

Derechos del Vendedor

• Conserva el derecho de rescatar la cosa, es decir, de que opere la condición resolutoria del contrato con pacto de retracto, siempre que el rescate se efectúe dentro del lapso y sus prórrogas.

Efectos del Retracto Legal

• El comunero que ejerce el retracto legal no suscribe un nuevo contrato, sino que se subroga en la situación judicial del extraño que adquirió la cuota de la comunidad.
• El extraño no queda obligado al saneamiento a favor del retrayente.

Modalidades en la Venta de Muebles e Inmuebles

Modalidades de la Venta de Muebles

• Venta por Peso, Cuenta y Medida: Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta hasta que sean pesadas, contadas o medidas (Art. 1.475 CCV).

  • El perfeccionamiento del contrato no se produce antes de efectuarse el pesaje, conteo o medición.

• Venta en Alzada o Globo: Si las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, número o medida (Art. 1.476 CCV).

• Venta de Cosas Sujetas a Ensayo Previo: Se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva (Art. 1.478 CCV).

  • La condición suspensiva es aquella que hace depender la obligación de un hecho futuro e incierto, en este caso, el ensayo previo a la venta.

• Venta Futura: Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario.

  • No se puede renunciar a una sucesión no abierta, ni celebrar estipulaciones sobre ella, ni aun con el consentimiento de aquel de cuya sucesión se trate.

• Venta Aleatoria: Es una modalidad de la venta de cosas de futura existencia. La venta será aleatoria:

  • Cuando se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad o en cualquier cantidad.
  • Cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando el comprador ese peligro.

Modalidades de la Venta de Inmuebles

• Venta por Cabida: En la venta de inmuebles, cuando se adopta la modalidad de venta por cabida, predominan las normas que la garantizan:

  • El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato (Art. 1.496 CCV).
  • Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
  • Si el vendedor no puede entregar la cantidad pautada, o el comprador no lo exige, se aplica el principio de justicia relacionado con el enriquecimiento sin causa.

Venta con Reserva de Dominio

Concepto

Se llama venta con reserva de dominio al contrato de venta de cosas muebles por su naturaleza, en el cual el precio se paga a plazos y el vendedor transfiere el uso y goce de la cosa vendida, pero se reserva el poder de disposición (el dominio) hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio.

Características

• El objeto de la venta es una cosa mueble por su naturaleza.
• El precio de la venta será cancelado por el comprador a plazos.
• El vendedor mantiene el dominio sobre la cosa vendida hasta que ha cobrado el precio convenido íntegramente.
• El comprador adquiere el título de propiedad solo cuando ha terminado de cancelar el precio.
• La cesión de crédito contra el comprador comprende el dominio del vendedor sobre la cosa.

Requisitos de la Venta con Reserva de Dominio

• Debe tratarse de una venta a plazos o a crédito.
• Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza.
• Que el bien no esté destinado a la reventa, manufactura o transformación. Ejemplo: No se pueden vender carretes de hilo con reserva de dominio.
• Que la transferencia esté subordinada al pago del precio; con el pago de la última cuota se produce la transferencia de la propiedad sin necesidad de formalidades.
• El pacto con reserva de dominio no podrá tener un término mayor a 5 años.
• El pacto con reserva de dominio debe constar en forma expresa en el documento respectivo.
• En el contrato debe constar en forma expresa, no tácita, que el vendedor se reserva la cosa.
• Que la cosa vendida sea identificable individualmente y de modo preciso. El contrato solo tendrá efecto respecto de terceros cuando se cumplan los requisitos de ley.
• En la venta con reserva de dominio, las cosas deben tener un valor individual superior a 250 bolívares.
• Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse sin causar grave daño a este.

Efectos de la Venta con Reserva de Dominio

El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida, por lo tanto, puede oponerse al embargo de los acreedores del comprador o de terceros, siempre que la reserva cumpla los requisitos. Puede hacer lo mismo frente a los acreedores del vendedor, presentando el documento de venta con reserva de dominio auténtico, legalmente reconocido o de fecha cierta.

a) Al pagar el precio en su totalidad, la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación del vendedor. El vendedor debe dar constancia por escrito del pago; si no lo hace, el último recibo equivale al título.

b) El vendedor, además de la cláusula de buen funcionamiento, debe garantizar la existencia de repuestos y servicios durante la vigencia del contrato.

Venta en Propiedad Horizontal y Venta de Parcelas

Venta de Propiedad Horizontal: Concepto

Es el derecho de usar, gozar y disponer de manera exclusiva de inmuebles, constituidos por apartamentos, locales comerciales y de oficinas, que integran edificios y que mantienen salida a la vía pública directamente o a través de áreas comunes, con las restricciones establecidas.

Características de las Ventas en Propiedad Horizontal

• Son parte de edificios, residencias o conjuntos con varias unidades inmobiliarias.
• Deben tener salida independiente a la vía pública, directamente o a través de áreas comunes.
• Rigen las mismas condiciones establecidas para la venta de inmuebles generales.
• Deben basarse en las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), del documento constitutivo del condominio del edificio o residencia, y su reglamento.

Requisitos para la Venta en Propiedad Horizontal

• Que forme parte de un edificio o residencia destinado a la propiedad horizontal.
• Contar con la constitución de un régimen de propiedad horizontal, mediante un documento de condominio registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario.
• Constancia en el documento de venta de que el comprador conoce el documento de condominio y su reglamento.
• En el documento de enajenación debe indicarse el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que debe pagar el adquirente al enajenante.

La Administración

En principio, todo lo relativo a la administración se rige por el documento de condominio, que establece los derechos y obligaciones de los copropietarios. La ley indica que la administración corresponde a la asamblea general de copropietarios, la junta de condominio y el administrador.

Disolución de la Comunidad

En caso de destrucción del edificio o de una porción que represente al menos las ¾ partes de su valor, cualquier propietario puede pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación.

Venta de Parcelas: Concepto

Es la enajenación de lotes de un inmueble constituido por un terreno que ha sido destinado para ser vendido en oferta pública por unidades parceladas y de acuerdo al plano del urbanismo o parcelamiento.

Características de las Ventas de Parcelas

• Son parte de lotes de terrenos, edificios, residencias o conjuntos con varias unidades inmobiliarias.
• Deben tener salida independiente a la vía pública, directamente o a través de áreas comunes.
• Rigen las mismas condiciones establecidas para la venta de inmuebles generales.
• Deben basarse en las disposiciones de la LPH, del documento constitutivo del condominio del edificio o residencia, y su reglamento.

Requisitos para la Venta de Parcelas

Documento de Parcelamiento

Antes de la venta de parcelas, el propietario y los copropietarios deben protocolizar en la Oficina de Registro de la ubicación del inmueble un documento de urbanización y parcelamiento que contenga:

• Denominación del inmueble, si la tiene.
• Ubicación, áreas, linderos, medidas, etc.
• Relación de títulos que acrediten la adquisición del inmueble en los 20 años anteriores, indicando la naturaleza, fecha y datos de registro.
• Porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor total del área destinada a la venta.
• Número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo, indicando el número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación.
• Número de gravámenes y limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con fechas y datos de registro de los documentos.

El registrador no protocolizará el documento de urbanización o parcelamiento si no contiene:

a) La voluntad de destinar el inmueble a venta de parcelas.

b) En caso de que el inmueble esté como garantía hipotecaria, el registrador no protocolizará el documento si no consta en forma hipotecaria para tal destino.

El propietario que proceda a la venta por parcelas sin haber protocolizado el documento de urbanización o parcelamiento será castigado de 5 a 20 meses, y el acto será nulo.

Si se presenta para protocolización un documento de venta de parcelas que forme parte de un inmueble gravado y no se indica la existencia del gravamen, el registrador advertirá expresamente de la existencia de los gravámenes, dejando constancia en la nota de registro.