Contrato de Renta Vitalicia: Definición, Características y Cláusulas

Contrato de Renta Vitalicia

Concepto

Los contratos de renta vitalicia son aquellos donde las ventajas o pérdidas para ambas partes, o solo para una de ellas, dependen de un acontecimiento incierto. De los contratos aleatorios, es el más importante.

Habrá contrato oneroso de renta vitalicia cuando alguien, por una suma de dinero o por una cosa apreciable en dinero, mueble o inmueble que otro le da, se obliga hacia una o muchas personas a pagarles una renta anual durante la vida de uno o muchos individuos, designados en el contrato.

La doctrina indica que, a pesar del artículo 2070, se puede pagar mensualmente, semanalmente, etc., porque no se estaría afectando el orden público ni las prescripciones del artículo 953.

Características

• Real: nace de la entrega de la cosa.
• Oneroso: si fuera gratuito, sería una donación a plazo.
• Unilateral: una vez que el beneficiario entrega la cosa, solo el deudor queda obligado.
• Típico
• Formal: requiere escritura pública.
• Aleatorio: la obligación se extiende por el tiempo que la otra parte viva.

Elementos Esenciales

• Obligación de pagar la renta, por adelantado o a mes vencido.
• Tiene que ser vitalicia, no perpetua.
• El beneficiario tiene que entregar previamente dinero u objetos apreciables en dinero.

Objeto

El objeto principal es la entrega de sumas de dinero. Si se acordara otra cosa, como la entrega de frutos, esto no es válido y debe darse dinero equivalente a esos frutos. Es el pago periódico de esa suma de dinero.

Sin embargo, como el dador no está obligado a dar dinero, puede constituir el contrato mediante la transferencia de la nuda propiedad, el usufructo, la transferencia de un fondo de comercio o de las acciones de una sociedad, la cesión de un crédito, de una gerencia, etc.

Si el dador entrega el capital en cuotas, entonces ya no es un contrato típico de renta vitalicia, sino que es un contrato innominado al que se le aplica por analogía el de renta vitalicia.

Capacidad

Debe figurar la persona o personas cuya vida o vidas van a fijar el término de duración de la prestación asumida por el deudor y también quién va a resultar beneficiario.

Debe individualizarse al beneficiario y al llamado "cabeza de renta". El dador puede ser beneficiario y también cabeza de la renta, el deudor puede resultar también cabeza de la renta.

El dador y el deudor, al momento del contrato, son los que deberían tener la capacidad del artículo 2073.

1. Si se da una suma de dinero: capacidad genérica para contratar.
2. Si se da por venta de cosas muebles o inmuebles: se supone que el dador tiene que tener capacidad para vender y el deudor para comprar, pero como en realidad no es una venta sino solo una transferencia, entonces se toma la capacidad genérica para contratar.

Si el tercero beneficiario es incapaz, el deudor no puede excusarse de cumplir por ello; debe entonces ser pagada al que dio el capital o a los herederos hasta el momento prescripto por el contrato para su extinción.

Forma

• Debe ser hecho por escritura pública.
• Queda concluido por la entrega del dinero o tradición de la cosa.

Casos Particulares de Nulidad

El álea o lo aleatorio está en la vida de la o las personas beneficiarias.

Es nulo el contrato si se constituyó en cabeza de una persona que no existía o que estaba muerta el día de su formación, porque falta la posibilidad material de que se pueda cumplir con la obligación.

También es nulo si el beneficiario padeciera una enfermedad tal que muriese dentro de los 30 días siguientes, aunque las partes conociesen el hecho. Esta es una nulidad muy particular porque el tercero es ajeno al contrato y no se puede decir que aquí hubo vicio alguno. Pero, según Salvat, desaparece el álea y, por lo tanto, el objeto del contrato que, recordemos, era de cumplimiento anual. Además, se evita que quien está por morir haga un buen negocio de esto ni que le reste valor a la herencia de sus herederos.

Si son más de uno los beneficiarios, el deudor está obligado a seguir pagando hasta que se muera el último.

Derecho de Acrecer

Si se designa a más de un beneficiario, la renta es divisible y cada parte recibe su cuota proporcional. Pero en la medida en que van muriendo, las otras partes solo podrían acrecer sus cuotas si se pactó expresamente. Entonces, al momento del contrato se puede establecer cuánto cobra cada beneficiario, si tiene derecho de acrecer y en qué proporción.

Efectos

El que constituye el contrato es el que está obligado a entregar el capital, porque este se perfecciona con la entrega de la cosa.

Este dador está eximido, en principio, de la prestación posterior, pero debe responder por evicción y vicios redhibitorios.

Las obligaciones del deudor son el pago de las rentas en los momentos convenidos. Según el código, las rentas se pagan sobre mes vencido, pero nada prohíbe que se hagan por adelantado. La diferencia está en que, si el beneficiario muere, no se le puede reclamar lo abonado por adelantado y, si muere y se le pagaba sobre mes vencido, se le pagarán las partes proporcionales.

Si el deudor no paga y no hay un pacto comisorio, el acreedor no puede demandar resolución; solo puede exigir el pago.

Si el deudor no puede garantizar o asegurar cumplir con su parte, el acreedor puede demandar la resolución del contrato y que le restituyan el precio de la renta, o pedir que le ofrezca fianzas o nuevas garantías.

Esto no opera de pleno derecho, sino que el acreedor tiene que demandarla, y se le permite al deudor paralizarla si puede ofrecer nuevas seguridades. Para algunos, el deudor debería devolver la cosa más sus frutos e intereses y el acreedor, toda la renta percibida; para otros, el deudor solo debe lo recibido sin sus frutos ni intereses y el acreedor no debería devolverle lo recibido en concepto de renta periódica.

Borda piensa que es válida la primera opción.

Extinción

• Por la muerte del beneficiario.
• Es nulo si muere dentro de los 30 días.
• Si son varios los beneficiarios, se extingue cuando muere el último.
• Cuando el acreedor de una renta constituida en cabeza de un tercero llega a morir antes que este, la renta pasa a sus herederos hasta la muerte del tercero.

Aplicación de la Teoría de la Imprevisión

Si no está relacionado con el álea, la teoría sirve para estos contratos, es decir, que la excesiva onerosidad sea extraña al riesgo propio del contrato.

No procede si el perjudicado obró con culpa o mora, y en los de ejecución continuada no procede para lo ya cumplido.

Por ejemplo, no se podría aplicar si una persona vive 200 años.

Pero sí está alcanzado por los vicios propios de los contratos.