Contrato de Obra en la Legislación Española: Modalidades, Precio y Ley de Ordenación de la Edificación

Contrato de obra: concepto y principios generales

El contrato de obra, también denominado contrato de arrendamiento de obra, es un contrato en el que se compromete a un resultado, siendo sus elementos la obra y el precio, tal y como se desprende del estudio del mismo. Los principios que forman este tipo de contratos exigen que el dueño de la obra satisfaga el precio de lo ejecutado.

El concepto de obra puede reconducirse al resultado de la actividad humana. Podríamos definir este contrato como bilateral, en el que una parte se obliga a pagar una remuneración o precio a la otra parte por la realización de la obra. Así, la obligación principal del dueño de la obra será el pago del precio, lo cual supone en la práctica que en muchos contratos se permita la suspensión del contrato de obra si no se cumple con la obligación principal que es el pago del precio.

El precio de la obra

El precio de la obra se concreta a través de un presupuesto donde se recogen las unidades de obra que se van a ejecutar y el precio. Puede fijarse también el precio de las partidas por anexo cuando no se sepa si se van a contratar, fijándose el precio solamente para el caso de que se establezca finalmente la prestación.

El precio debe contener el beneficio industrial, que consiste en el importe que el contratista cobra y que se suele traducir en porcentajes sobre dicho precio.

El precio de obra en principio debería abonarse al momento de la entrega, pero se suele articular un sistema de abono a cuenta por medio de las certificaciones de obra que se expedirían cuando lo indique el pliego de cláusulas y que puede ser en el plazo de un mes desde la realización de las obras. Estos pagos no son definitivos, sino que se encuentran sometidos a las correcciones que imponga la liquidación de las obras. Normalmente se suele ir abonando conforme vayan terminando su trabajo, y se recoge en un listado que se va conformando con la dirección de obra.

Dado el número de gastos que conlleva la ejecución de obra, la propiedad debe acreditar frente al pago de los trabajos que se van realizando. En los contratos se prevén estipulaciones que permiten tener aceptado un trabajo en el supuesto de que realizado el listado de estos trabajos ejecutados la propiedad no se oponga a los mismos en un plazo razonable. Así, se tienen así por verificados los trabajos y se faculta al ejecutante para elaborar el correspondiente documento para el cobro de estos.

Se presume así que los trabajos que se incluyen en las listas están realizados y se impone una especial tarea a la propiedad para poder verificar los mismos, de forma que su negligencia en la comprobación de los trabajos no altera su cobro.

Precios contradictorios

Dentro del precio, y como elemento del contrato, debemos hablar de los llamados precios contradictorios: unidades de obra que se ejecutan pero que normalmente no aparecen en el presupuesto original, por lo que se incluye en la obra como cualquier unidad de obra, pero sin llegar a introducir ningún valor para su cantidad presupuestada. Estos trabajos suelen ser una de las principales fuentes de conflicto.

Otro tipo de problema se refiere a la manera en que debe calcularse el precio de esa obra nueva. Cuando la partida es nueva y no se encuentra contemplada ni en el proyecto ni en el presupuesto, ¿a qué precio se gira el trabajo? Si el trabajo no difiere mucho del otro que sí estuviera previsto, parece lógico que debería girarse el precio de una unidad similar presupuestada, ya que el cambio del contrato obedece a la modificación posiblemente para mejorar la calidad de la obra; debiendo respetarse en la medida de lo posible los precios del contrato con los correspondientes incrementos que deriven de la variación de la calidad. Si, por el contrario, el trabajo es novedoso y sin referencia alguna con el contrato, la constructora tendría la facultad de cobrar el nuevo trabajo a los precios de mercado.

Clases de contratos de obra

a) Con suministro de materiales

Esta modalidad de contrato parece, para una parte de la doctrina, difícil de distinguir del contrato de compraventa y mantiene como esencial la actividad dirigida al resultado comprometido, quedando sujeto a normas específicas. No se pacta la entrega de un objeto, sino la realización de un trabajo incluyendo los materiales debidamente instalados con sujeción al encargo recibido. Prima el valor del trabajo o el arte de mano de obra, que es muy superior al valor de las cosas en sí mismas entregadas, donde claramente predomina el carácter de acreedor a la cosa.

Se trata de comprobar si lo que prima es el hacer o el dar; en cuyo caso estaríamos ante esta modalidad de contrato.

La diferencia tiene trascendencia, ya que si nos encontramos ante un contrato de obra con suministro de materiales, la acción que se puede ejercitar es la derivada del cumplimiento defectuoso de las obligaciones del contratista; sin embargo, si sostenemos que estamos en un contrato de compraventa, se ejercería la acción derivada de la obligación de saneamiento del vendedor por vicios ocultos. En definitiva, el dueño de la obra estaría facultado para poder ejercitar la acción general por el cumplimiento defectuoso de las obligaciones del contratista.

b) Contrato por unidad de medida

Es probablemente la modalidad más usual en la construcción inmobiliaria. Consiste en que la propiedad contrata con la constructora la realización de la obra especificando el precio por unidad de otra, de manera que el precio resultará de multiplicar las unidades ejecutadas por el precio pactado en el contrato.

Lo normal es que figure un presupuesto con las unidades previstas en el proyecto, que sufrirían las correspondientes variaciones según se fuesen realizando las correspondientes variaciones del proyecto, o sencillamente se vaya introduciendo cualquier variación o ampliación de la obra. En este tipo de contrato lo normal es que el trabajo se vaya cobrando conforme se va ejecutando la unidad, y la falta de pago habilita la suspensión de la obra.

c) Arrendamiento de obra a precio alzado

Dispone que el arquitecto o contratista que se encarga, por un ajuste alzado, de la construcción de un edificio u obra, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales. Sin embargo, podría cobrarlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca un aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario.

Se trata, pues, de un contrato de obra que normalmente cuenta con el aporte de los materiales por el contratista y en el que la obra que se va a realizar queda reflejada en un plano convenido entre el dueño y el contratista. Suele incluir la estipulación de que el contratista ha estudiado el proyecto y planos mostrando su conformidad con los mismos, y manifestando igualmente conformidad con el precio en virtud del cual se acuerda ejecutar la obra. El elemento principal de este contrato es la fijación de un precio global para la realización de la obra. No se altera la naturaleza del contrato por que en el curso de la obra haya ampliaciones o modificaciones, ya que éstas, en su caso, se siguen por el sistema de administración.

d) Contrato de obra por administración

Junto a las modalidades de contrato de obra a precio alzado y de obra por unidad de medida, se añade el de administración o economía, modalidad que se da cuando el contratista asume la obligación de ejecutar la obra y adquirir los materiales previos para su realización por encargo o delegación del llamado comitente, quien le obliga a abonar el coste efectivo de la mano de obra, materiales utilizados y demás gastos, además de la remuneración que se asegura al contratista por su tarea. El precio es determinable al final de la obra, lo cual no obsta para que puedan existir mediciones de cuentas parciales de lo invertido y, por tanto, pagos a cuenta o anticipos del precio de la obra.

En este tipo de contratos el contratista asume la obligación de ejecutar la obra y de adquirir los materiales precisos para tal fin, siendo el precio determinable según el valor de los materiales y los costes de mano de obra. Este sistema implica que lo relevante no es el resultado, sino el trabajo realizado y los materiales empleados, lo cual implica que los costes resulten superiores o inferiores al de la unidad de obra. Este contrato tiene elementos propios del llamado contrato de mandato, en la medida en que el contratista, por delegación y siguiendo las instrucciones del comitente, adquiere materiales y realiza trabajos por cuenta y riesgo del comitente y no del suyo propio. Respondiendo como responde el comitente, podría derivarse la responsabilidad frente al contratista acreditando que el mismo se ha ceñido a sus instrucciones.

En la práctica, en esta modalidad contractual se pacta el precio de la hora trabajada.

Finalización del contrato

El contrato puede finalizar por su normal desenvolvimiento con la entrega, recepción y aceptación de la obra por la propiedad que contrata con el constructor. Pero, como con cualquier contrato, puede, en virtud de múltiples vicisitudes y contratiempos, finalizar anticipadamente por medio de la resolución del mismo.

Comentario a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

El ámbito de aplicación de esta ley se extiende al proceso de construir edificios de carácter permanente, ya sean públicos o privados, destinados a la serie de usos específicos. Su articulado señala que el resultado del acuerdo alcanzado entre todos los profesionales de las ramas de la arquitectura y de la ingeniería comprende tanto las obras de nueva construcción como las que se realicen en edificios existentes.

Se señala que las administraciones públicas y las entidades sujetas a la legislación de contratos del Estado se regirán por la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, y no por la LOE, a excepción de las garantías de ser la administración garante de sus actuaciones.

Requisitos básicos de los edificios

Establece los requisitos básicos de los edificios, agrupados en tres partes:

• a) Funcionalidad: relativos, por ejemplo, a los espacios, la accesibilidad para las personas con discapacidad y el acceso a las telecomunicaciones.
• b) Seguridad: estructural, de incendios y de uso sin riesgo para las personas.
• c) Habitabilidad: en lo relativo a la higiene y salud, a la protección del medio ambiente y del ruido, y al ahorro de energía.

Se prevé el desarrollo de estos requisitos por medio del Código Técnico, que sustituye a toda la normativa legal anterior.

El proyecto

Define el proyecto para la obra que se incluye en su ámbito de aplicación, contemplando dos alternativas: una que engloba en un solo documento todo lo necesario para construir un edificio, y otra que se desarrolla en varios documentos, dejando bien claro en este último caso la unidad del edificio que hay que entregar al propietario. Para ello, establece las medidas de coordinación entre estos documentos y el proyecto del edificio, de manera que se eviten las posibles duplicidades, así como de honorarios, defendiendo al usuario de la práctica de proyectos que estuviesen descoordinados y solapados y que innecesariamente encarecerían la construcción.

Señala la necesidad de disponer de las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas dentro del proceso, así como de que se entregue a la propiedad la documentación necesaria, incluido el libro del edificio.

Regula el acto de recepción de la obra, de vital importancia en relación con el inicio de los plazos tanto de responsabilidad como de las garantías que establece la ley.

Agentes que intervienen en el proceso

Se identifican los siguientes agentes que intervienen en el proceso:

• El promotor
• El proyectista
• El constructor
• El director de obra
• El director de ejecución material de la obra
• Las entidades y los laboratorios de control de calidad
• Los suministradores de productos
• Los propietarios y usuarios

Estos agentes tienen establecidas las obligaciones de cada uno de ellos, de las que se derivan las responsabilidades que se recogen a continuación.

Por la metódica división y la propia definición de los agentes que realiza la ley, se ha acusado de tradicional, al no contemplar las nuevas figuras que intervienen en el proceso edificatorio, como la de promotor, constructor o figuras más complejas como proyectos y construcción llave en mano o la dirección integrada de proyectos.

Para entender bien de qué es esta clasificación de lo que son agentes, hay que observar que cada uno de ellos se corresponde con una de las actividades necesarias e invariables del proceso constructivo. A cada una de ellas las traduce y asigna a un agente determinado, que queda bien señalado y definido por su actividad dentro del proceso de la edificación:

• Para proyectarlas, el agente es el proyectista.
• Para ejecutar la obra, está el constructor.
• Para dirigirla, está la dirección facultativa: el director de obra y, solitariamente si no se pudiera precisar el grado de intervención en ella, así como el director de ejecución material de la obra.
• Para controlar la calidad están las entidades y los laboratorios.
• Para proveer los productos de construcción a utilizar en la construcción están los suministradores.

Finalmente, cuando el proceso pasa a la fase de usar o conservar el edificio, están los propietarios y usuarios.

Esta división en agentes permite que figuras complejas que abarcan varias de estas actividades, más propicias a diluir responsabilidades, puedan tratarse en sus distintas actividades que las responsabilizan de las mismas, desde el promotor al gestor de las cooperativas, pasando por el promotor-constructor, hasta llegar, por ejemplo, a los contratos de proyectos y de construcción llave en mano.

El promotor

El promotor se configura como pieza fundamental entre los agentes al asumir la iniciativa y la financiación de las obras, entre cuyas obligaciones destaca la de suscribir un seguro que cubra los daños materiales que pudiese sufrir el edificio.

Se delimitan las actuaciones del proyectista, del director de obra y del director de ejecución material de la obra para lo que se recurrirá a los distintos usos específicos de los edificios, en función de sus respectivas especialidades y competencias, resultado también del protocolo firmado entre ingenieros y arquitectos.

Dentro de las actividades del constructor, se hace mención especial a la capacitación y al jefe de obra, así como a la obligación de poder formalizar las subcontrataciones que, en su caso, se establezcan en el desarrollo de las obras, y de suscribir las garantías del correcto acabado.

Se finaliza con las figuras de las entidades y de los laboratorios de control de calidad, de los suministradores de productos, así como la de los propietarios y usuarios.

Responsabilidad civil de los agentes

La responsabilidad civil de los agentes se fija en tres plazos:

• a) 10 años para los daños de tipo estructural.
• b) 3 años para los vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y la responsabilidad del constructor.
• c) 1 año para aquellos daños derivados de los vicios de terminación o acabado de la obra.

La responsabilidad se exige de manera individual si no se pudiera precisar el grado de intervención en el daño, fijando en 2 años el plazo de prescripción de las acciones, tanto para exigir responsabilidades como las de repetición contra los agentes presuntamente responsables.

Se establece un sistema de responsabilidad solidaria del promotor con los demás agentes, que viene exigida por el hecho de ser quien inicia el proceso edificatorio, adquiriendo por tanto cierta responsabilidad global al determinar a los demás agentes intervinientes. Debe soportar en principio las consecuencias frente a un tercero que contrató con la adquisición o el uso de lo construido, que, como consumidores finales, deben estar protegidos por esta ley.

A estos efectos, a la figura del promotor se le equipara también la de aquellos que actúan como tal bajo la forma de promotor o de gestor de cooperativas o de comunidad de propietarios, así como otras análogas que son de aparición muy frecuente en el proceso económico de la edificación.

Garantías

Dado que la reparación de los daños debe quedar garantizada ante una posible insolvencia del sujeto responsable, se prevé un sistema de garantías:

• En primer lugar, la suscripción por el constructor de un seguro o la retención de un porcentaje de la obra que cubra la responsabilidad por su incorrecta terminación.
• Por otra parte, el aseguramiento por el promotor para poder garantizar las responsabilidades por los daños detectados en los plazos de 3 a 10 años.

En estas garantías deben señalarse ciertos requisitos específicos para cada tipo de aseguramiento.

Importancia de la edificación

La importancia de la edificación se debe a tres factores fundamentales:

1. Económico: es el primer sector económico en España y se considera en relación con el sector turístico, debido a la construcción de hoteles, apartamentos y todo lo relacionado con el sector de la edificación.
2. Cultural: por el valor cultural propio del patrimonio arquitectónico. En este sentido, hay que acudir a la referencia de la Comunidad Económica Europea (CEE) de la UE, considerada como punto de referencia básico cuando declaró que la creación arquitectónica, la calidad de las construcciones y su inserción armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, así como el patrimonio colectivo y privado, son por todo ello de interés público.

Sin embargo, este sector carecía de la normativa adecuada, que aparecía solamente recogida en el Código Civil y por la interpretación que del mismo se había hecho por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Antecedentes legislativos

Desde la perspectiva específica de nuestro ordenamiento jurídico, esta ley dio continuidad a la Ley del Suelo, así como a la Ley 26/1984 para la defensa de los consumidores y usuarios. Esta ley se configura de la siguiente forma:

• a) Por la presencia legal de los agentes que intervienen en ella.
• b) Por el concepto jurídico de edificación.
• c) Por la regulación de los seguros que pueden proteger a los consumidores finales.
• d) Por el régimen de expropiación forzosa, que no tiene una relación directa con la edificación, pero que fue introducido en el trámite de enmiendas que hubo.
• e) Porque debía regular de manera apropiada la recepción de la obra por sus aspectos respecto de los plazos tanto de responsabilidad como de prescripción.

Al tratar de la responsabilidad civil, se supera la normativa del Código Civil, y se da la normativa nueva que incide en la responsabilidad solidaria siguiendo el tenor de la jurisprudencia del Supremo. Se fijan los nuevos plazos de responsabilidad acordes con esa responsabilidad civil. La práctica nos ha demostrado que la exigencia previa de seguros ha evitado problemas posteriores al existir este tipo de responsabilidades.