Contrato de Locación: Características, Obligaciones y Extinción
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Contrato de Locación
Características
- Típico
- Consensual
- Bilateral
- Oneroso
- No formal (salvo excepciones)
- Conmutativo
- De ejecución continuada
- Transmisible
Objeto
- Cosas presentes y futuras
- Con tenencia dentro del comercio
- Determinables
- Frutos y productos ordinarios
Destino
- Acordado en el contrato
- Sin convención: destino al momento de locarse, análogo en el lugar o correspondiente a su naturaleza
Obligaciones del Locador
- Entregar la cosa
- Conservar la cosa
- Pagar las mejoras necesarias
- Acceder a la rescisión o suspensión del cobro ante frustración del uso y goce
- Resolver el contrato o reducir el precio ante pérdida de luminosidad
Obligaciones del Locatario
- No variar el destino
- Conservar y mantener la cosa
- Pagar las cargas y contribuciones
- Pagar el canon
- Restituir la cosa
- Entregar constancias de pago
Mejoras
- El locatario puede realizarlas, salvo prohibición contractual
- No puede reclamar el pago de mejoras útiles y suntuarias
- Puede reclamar el pago de mejoras necesarias
Cesión
- Sólo es posible con conformidad expresa del locador
- La prohibición de ceder importa la de sublocar y viceversa
Sublocación
- También depende de la conformidad del locador
- El locatario debe comunicar su intención y los datos del tercero
- El locador puede oponerse dentro de 10 días
- Se establecen acciones directas según las reglas de los subcontratos
Extinción del Contrato
- Cumplimiento del plazo
- Requerimiento
- Continuación de la locación
- Resolución anticipada (por el locatario)
- Resolución imputable al locatario
- Resolución imputable al locador
Efectos de la Extinción
- Intimación fehaciente de pago en locaciones habitacionales
- Procedimiento de desalojo
- Retiro de mejoras
- Obligaciones de fianza
- Derecho de retención