Contrato de Compraventa: Pacto de Reserva de Dominio, Precio, Arras y Efectos

Pacto de Reserva de Dominio

El pacto de reserva de dominio es un acuerdo por el cual no se transmite la propiedad al comprador hasta que este haya cumplido todas sus obligaciones con el vendedor, generalmente el pago total del precio. Este pacto funciona como una garantía para el vendedor, quien entrega la cosa sin recibir el pago completo de inmediato. Es válido tanto para bienes muebles como inmuebles. El dominio del vendedor se mantiene hasta que el comprador cumpla sus obligaciones.

Precio

Según el artículo 1445 del Código Civil, el precio de la compraventa debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente. No es necesario que se determine en el momento de la celebración del contrato. Los contratantes pueden acordar un procedimiento para determinar el precio posteriormente, sin que dependa exclusivamente de sus voluntades. También se permite que un tercero determine el precio. El precio no tiene que ser necesariamente justo, siguiendo los principios de la economía liberal. Si no existe una disposición que controle el precio, se deja su formación al libre juego de las fuerzas del mercado, debiendo observarse la legislación sobre prácticas restrictivas de la competencia si se fijan precios mediante estas prácticas.

Arras

Al perfeccionarse el contrato, el comprador suele entregar una suma de dinero como señal, también conocida como arras. Según el artículo 1454 del Código Civil, el contrato puede rescindirse, aceptando el comprador perder las arras o el vendedor devolverlas duplicadas. Antes de aplicar este artículo, es necesario determinar si las partes han acordado arras:

• Penitenciales: Permiten rescindir el contrato, perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor.
• Confirmatorias: Confirman la existencia del contrato, permitiendo exigir su cumplimiento o la resolución con indemnización por daños.
• Penales: Permiten exigir el cumplimiento o la indemnización pactada sin necesidad de probar los daños, a diferencia de las confirmatorias.

Si la interpretación del contrato no es clara, la jurisprudencia predominante considera que las arras son confirmatorias del contrato.

Efectos

1. Pago del Precio

El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato. El Código Civil establece que el precio aplazado no genera intereses, salvo que se haya convenido lo contrario, si la cosa vendida produce frutos o rentas, o si el comprador se ha constituido en mora. Si el comprador es perturbado en la posesión de la cosa adquirida, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya cesado la perturbación o peligro, a menos que afiance la devolución del precio (artículo 1502).