Contrato de Compraventa: Elementos, Tipos y Particularidades

Contrato de Compraventa

Según Albadalejo, es el contrato en el que existe (vendedor) se obliga a transmitir una cosa o derecho a otra, a cambio de que esta se obligue a pagarle una suma de dinero (precio). Art. 1455 CC: una de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro se obliga a pagar por la cosa un precio cierto en dinero.

Características

• Es un contrato consensual (1258 CC), en concreto lo declara el 1450 CC: la venta se perfecciona entre comprador y vendedor y es obligatoria para ambos si han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado. Hay un tipo de compraventa que es un contrato real, que es la venta a plazos de bienes inmuebles, lo cautiva la Ley 13/julio/1998 en su art. 3: se necesita para la protección del contrato, la entrega de la cosa, en los contratos de bienes muebles.
• La compraventa es bilateral.
• Es un contrato constitutivo, porque no tiene efectos traslativos, directos o mandatados. Solo hace surgir en las partes una serie de obligaciones que son la de entregar la cosa y el pago del precio. El contrato es el título y el modo es la entrega o tradición, esta es la famosa teoría del título y del modo (609 CC y 1095 CC).
• Es un contrato oneroso y conmutativo, es decir, que cada una de las partes obtiene una ventaja en compensación a lo que a su costa obtiene la otra. Las prestaciones de las partes están en equilibrio, no hay riesgo de pérdida o ganancia. Excepción es que se pueda confundir a la venta como contrato aleatorio pactado por las partes. Ejemplo: emptio spei.

Clases

a) Contrato de compraventa mercantil

Se aplican dos criterios:

• Subjetivo: es la intención (325 Comercio) intención de revender con ánimo de lucro, esto es la compraventa mercantil. Se presume que existe esta intención si el comprador es comerciante y la cosa puede revenderse en el mismo estado o venderse transformada.
• Objetivo: incide sobre la cosa sobre la que recae la compraventa que siendo mercantil solo se da en muebles.

b) Contrato de suministro y pacto de exclusiva

El contrato de suministro es el mismo concepto que la compraventa, con la diferencia de que el vendedor entregará o suministrará la cosa vendida al comprador, el comprador tiene el pago en el precio. Es un contrato de tracto sucesivo porque es esencial la periodicidad de las prestaciones, a este contrato puede añadirse el pacto de exclusiva, mediante este pacto se añade a las obligaciones de las partes una obligación de no hacer, que consiste en no contratar con terceros.

• Vendedor: se obliga a no vender el mismo tipo de cosa.
• Comprador: se obliga a comprar solo a ese vendedor.
• Ambos: se obligan a no contratar con terceros.

Este pacto exclusivo tiene eficacia entre las partes, pero no frente a terceros; esto es que la compraventa que haga una de las partes con un tercero no respetando el pacto exclusivo, sería válida y eficaz, sin perjuicio de la responsabilidad por incumplimiento que tiene sobre la otra parte.

c) Venta en calidad de ensayo o a prueba

El art. 1453 CC se refiere a dos tipos de compraventa:

• Venta para calidad de ensayo o prueba: se presume hecha bajo condición suspensiva. Objetivamente a través de ese ensayo o prueba se comprueba si la cosa tiene las cualidades determinadas de la compra, no depende esto del libre querer del comprador. Una vez que la prueba es positiva, el comprador carece de la facultad de desistir del contrato.
• Venta de cosas que es costumbre probar antes de recibirlas, llamadas ventas ad gustum. Se presumen hechas bajo condición suspensiva.

La Transmisión del Dominio y el Pacto de Reserva de Dominio

La compraventa como contrato traslativo de la propiedad

El contrato traslativo de propiedad tiene como función transmitir el dominio de una cosa de una persona a otra. Dentro de estos contratos hay dos:

• Traslaticios o reales: producen por sí mismos y de forma inmediata la transmisión de la propiedad con la simple perfección del contrato, el adquirente se convierte en propietario de la cosa.
• Obligatorios: producen el nacimiento de obligaciones. No transmiten la propiedad directamente, solo la obligación de un contratante de transmitir el dominio a otro.

El CC francés y el italiano siguen el sistema de la compraventa como contrato transmisorio o real. El simple consentimiento produce la transmisión de la propiedad y su adquisición por el comprador. Es necesario añadir a la compraventa el acuerdo real, cuyo contenido es transmitir la propiedad y además si la cosa es mueble hace falta la entrega de la cosa y si es inmueble la inscripción en el Registro de la Propiedad. El contrato de compraventa no produce por sí mismo la transmisión del dominio, es necesario que el contrato sea completado por un modo, que es la entrega de la cosa (609 CC y 1095 CC). El contrato de compraventa en España solo produce la obligación del vendedor de entregar la cosa, pero no de transmitir la propiedad. Si el vendedor es propietario de la cosa, la compraventa se considera título y la entrega modo, producen en el comprador la adquisición de la propiedad de la cosa.

El pacto de reserva de dominio

a) Concepto y naturaleza

En atención al principio de autonomía de la voluntad de las partes (1255 CC), las partes pueden pactar la adquisición de la propiedad por el comprador, solo se produce cuando este paga el precio, quedando hasta ese momento como propietario el vendedor. Pacto de reserva de dominio: pacto por el que el vendedor no transmite la propiedad de la cosa vendida al entregársela al comprador. El pacto de reserva de dominio somete el contrato de compraventa a una condición suspensiva. El pago del precio es la condición de la que depende la adquisición de la propiedad de la cosa ya entregada.

b) Efectos entre comprador y vendedor

El vendedor sigue siendo propietario, pero es una especie de propiedad. El comprador posee la cosa, una vez que se produce la condición suspensiva se produce la transmisión definitiva ipso iure. Si el comprador no paga el precio se la puede reclamar el vendedor. Además de reclamarle el precio, puede reclamarle la cosa.

c) Efectos entre vendedor y acreedores del comprador

El comprador tiene la posesión de la cosa y la apariencia externa de ser suya esa cosa.

d) Efectos entre vendedor y terceros adquirentes de la cosa

El comprador no tiene poder de disposición sobre la cosa, de modo que si dispone de ella, sería una venta de cosa ajena en principio ineficaz. Por lo que el vendedor podría reivindicar la cosa con un tercer adquirente. Como excepción podría aplicarse el art. 464 CC (muebles) y 34 LH (inmuebles) produciéndose una adquisición a non domino. En estos casos el vendedor podría exigir al comprador el cumplimiento de su obligación de pago del precio y si no lo paga la indemnización por incumplimiento (1101 CC) y a la responsabilidad patrimonial (1911 CC).

Elementos del Contrato

Subjetivos

Las partes contratantes son vendedor (se obliga a entregar la cosa al comprador) y comprador (se obliga a pagar por la cosa un precio). El menor carece de capacidad de obrar, si celebra un contrato de compraventa será inexistente si carece totalmente de conocimiento y voluntad; será anulable si tiene conocimiento y voluntad pero no es mayor de edad; será válido si el contrato se considera incluido en su esfera de capacidad limitada; si está emancipado puede comprar pero no puede vender muebles, establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor, sin el complemento de capacidad que tienen que darle los padres o sino el curador; si el menor emancipado es casado, para poder vender estos bienes si son comunes, necesita el consentimiento del otro cónyuge si fuera mayor, si fuera menor necesitaría el complemento de capacidad de los padres o curadores de uno y de otro. Si el sujeto es incapacitado, la sentencia de incapacitación decide si puede o no comprar. Si la incapacidad alcanza a la compraventa, es anulable. Si el sujeto es menor de edad, tiene en principio capacidad para celebrar una compraventa sin perjuicio de los vicios del consentimiento y las prohibiciones legales de comprar (1459 CC).

Objetivos

a) Cosa y requisitos

1445 CC (cosa y precio): el CC no contiene expresos sobre los requisitos de la cosa, hacen que se apliquen los expresos generales del 1271-1273 CC:

• Existencia real o posible, para la protección de la compraventa es necesario esto. 1º: aquella que requiere una actividad del vendedor para que tenga lugar efectivamente la existencia de la cosa, perfecta y la no realización por el vendedor de esa actividad es un incumplimiento de su obligación que genera responsabilidad.
• 2º (emptio rei speratae) venta de cosa futura que se espera en el orden natural de los acontecimientos, venta sujeta a condición suspensiva, si la cosa no llega a existir el contrato es ineficaz por incumplimiento de la obligación.
• 3º (emptio spei): el comprador y vendedor se obligan definitivamente, el comprador paga el precio tanto si la cosa llega a existir como si no, el vendedor entregará la cosa cuando exista.
• Licitud (1271 CC): cosas que estén dentro del comercio de los hombres, incluso las futuras. El art. 1494 CC señala que es ilícita la venta de ganados y animales que tengan enfermedades contagiosas.
• Determinada o determinable (1445 CC). Basta seguir el 1273 CC que no sea determinada en cuanto al género, puede quedar determinada la cosa con arbitrio de una tercera persona, lo que es posible por aplicación analógica del 1447 CC.
• En la venta especial de bienes de consumo del empresario al consumidor. RD 16/11/2007 art. 114.

b) Precio y requisitos

1445 CC/1450 CC. Debe consistir en dinero:

• Existencia real, si no hay precio no hay compraventa por falta de causa.
• Certeza, el 1445 CC exige que el precio sea cierto, que sea determinado. No es posible que la determinación del precio se encargue a uno de los contratantes, lo confirma el 1449 CC. Según el 1447 CC es posible que para que el precio se entienda como cierto, bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta. También es posible que se señale como precio para una cosa tangible el precio de modo. También es posible que se encomiende la señal del precio que deja al arbitrio de una persona determinada, si esta persona no fija el precio el contrato sería ineficaz.
• Tiene que ser dinero, 1445 CC prescribe que el precio tiene que consistir en dinero o signo que lo represente. 1446 (precio mixto) cuando a cambio de una cosa se entrega una cosa y dinero. Estamos ante una permuta con suplemento dinerario y ante una compraventa con integración in natura. Establece dos criterios: hay que estar a la intención de las partes; y criterio objetivo, que es atender al valor de la cosa que se da en parte del precio. Si el valor de esta cosa excede el valor del dinero es una permuta, en caso contrario sería una compraventa.
• No es necesario que el precio sea justo, en Derecho romano sí que era necesario y era posible la acción de rescisión de una venta por lesión enorme cuando se había vendido por menos de la mitad de su valor real. En nuestro CC no es necesario que el precio sea justo, pero hay que tener en cuenta los casos en los que se produzca error o dolo o que si el precio es ridículo puede estar encubriendo una situación absoluta o relativa.

Formales

En la compraventa (1278 CC) rige el principio de libertad de forma. Sin embargo se exige el documento público en la compraventa de inmuebles (1280 CC) basta con forma escrita (aunque sea documento privado) si el valor de la cosa o del precio supera las 1500 pesetas: 9.02. Esta forma es forma ad probationem.

Prohibiciones

Naturaleza

El art. 1459 CC establece una serie de prohibiciones que afectan a determinadas personas, aun teniendo plena capacidad de obrar tienen prohibido comprar ciertos bienes. El CC a partir de 1981, de la Ley de 13 mayo, eliminó la prohibición por la que los cónyuges no podían venderse bienes mutuamente. Esto se refleja en el art. 1458 CC, afirmando que el marido y la mujer pueden venderse bienes recíprocamente. En la prohibición del 1459 CC se incumple la prohibición de la compra en subasta pública o privada y no pueden comprar los bienes directamente o por persona intermediaria.

Prohibiciones art. 1459 CC

a) Cargos tutelares

No pueden comprar, los que desempeñan algún cargo tutelar, bienes de las personas que están bajo su guarda o protección. El art. 221.3 CC amplía esta prohibición manteniendo que estos no pueden comprar bienes del tutelado ni vender a este bienes por igual título. El fundamento es la contradicción de intereses entre el cargo tutelar, que según el 216 CC debe ejercerse en beneficio del tutelado y el patrimonio de este.

b) Mandatario

No pueden comprar los bienes de cuya administración o enajenación están encargados. El fundamento es que la confianza se defraudaría si el mandatario compra estos bienes.

c) Albaceas

Prohíbe a estos compradores los bienes comprados a su cargo.

d) Funcionarios públicos

Prohíbe a estos, comprar los bienes de cuya administración están encargados. El fundamento reside en la incompatibilidad entre la posición jurídica del comprador de bienes públicos y la administración de los mismos. El ámbito subjetivo es todo tipo de funcionario estatal, de la comunidad autónoma, civil, contratado... El ámbito objetivo, no pueden adquirir los bienes de cuyo control o gestión están encargados.

e) Administración de justicia

Las autoridades y funcionarios de la administración de justicia y abogados y procuradores, no pueden comprar los bienes que están en litigio ante el tribunal o que son objeto del pleito en el que intervienen. También se les prohíbe adquirir dichos bienes por cesión. Este art. 1459 CC establece una triple excepción:

• Supuesto de acciones hereditarias entre coherederos. La persona sujeta a la prohibición es coheredera de los litigantes o de alguno de ellos. Se le permite adquirir por cesión el derecho de cualquiera de ellos, bien directamente o por el ejercicio del derecho de retracto del art. 1067 CC.
• Supuesto de cesión en pago de créditos: una persona X reclama a B el pago de una deuda, el juez, es acreedor de X; en este caso X puede transmitir a C el crédito que tenía contraído B.
• Supuesto de garantía de los bienes que posee: X es acreedor de B a quien demanda para obtener el pago y el embargo de una finca de este. Esta misma finca es vendida por B a C que es el juez. No cae bajo la prohibición de este art. la compra por C del crédito de X a fin de liberar esa finca de la traba del embargo.

Venta de la Cosa Ajena

Concepto

Consiste en la venta de una cosa que no le pertenece al vendedor, tampoco es representante del propietario, no se amplían los requisitos para la adquisición a non domino: muebles 464 CC e inmuebles 34 LH. Hay varios casos de cosa ajena:

• Vendedor que en la perfección del contrato se obliga a entregar una cosa ajena. Posteriormente la adquiere y cuando cumple la entrega ya es cosa propia. Esta venta ya es válida y eficaz.
• El vendedor se obliga a entregar y por lo tanto la entrega al comprador de cosa ajena. El comprador, sin embargo, con la posesión de esa cosa y demás requisitos, puede adquirir la propiedad por usucapión. En este supuesto la venta y la adquisición de la propiedad son válidas.
• El vendedor se obliga a entregar una cosa ajena y cuando la entrega sigue siendo ajena, el comprador sufre la reivindicación por el verdadero propietario, privado de ella. En este caso, la venta que era válida, genera para el comprador una facultad que es al mismo tiempo una obligación para el vendedor del saneamiento por evicción (1478 CC).
• El vendedor se obliga en la perfección de la venta a entregar una cosa ajena y no llega a entregarla. Esa compraventa es válida y se la podría exigir al vendedor responsabilidad por incumplimiento.

Doble o Múltiple Venta

Es venta múltiple cuando una misma cosa es vendida por su actual propietario a distintos compradores. El problema es quién adquiere la propiedad sobre la cosa. La solución la da el art. 1473 CC. Hay que distinguir:

• Si la cosa es mueble, la adquiere el primero que toma posesión de ella de buena fe.
• Cosa inmueble, hay que distinguir tres casos: la adquiere el que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Se necesita que este actúe de buena fe; si no hay inscripción la adquiere el primero que haya tomado posesión de la cosa de buena fe; si no hay inscripción ni posesión la adquiere el que tenga un título de fecha más antigua y que obre de buena fe.

La buena fe consiste en creer que la cosa que se le vendió al no se la haya vendido también a otro.

Perfección del Contrato

La venta es un contrato consensual y se perfecciona con el consentimiento y rige para el mismo el principio de libertad de forma. 1450 CC: es también un contrato obligacional. Dispone este art. que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y es obligatoria para ambos si han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio se hayan determinado. Eficacia: la venta perfecta puede ser eficaz desde el momento mismo de la perfección, a partir de ese momento cada una de las partes puede exigir a la otra el cumplimiento de sus obligaciones. Las partes pueden pactar que para la eficacia del contrato deba cumplirse una condición suspensiva. En estos casos la venta es perfecta, pero no es eficaz. Fases de consumación, ejecución o cumplimiento: realiza el fin que persigue el contrato, es que el comprador se convierta en poseedor pacífico de la cosa y el vendedor dueño del precio.