Contrato de compraventa: elementos, obligaciones y pactos especiales (Art. 1123)

Contrato de compraventa (Art. 1123)

Artículo 1123: «Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y en dinero».

Características

• Contrato consensual: Tiene efecto jurídico desde el momento en que se expresa el consentimiento y no desde la entrega de la cosa.
• Bilateral: Ambas partes se obligan recíprocamente; hay una prestación y una contraprestación a cambio.
• Oneroso: Cada parte realiza su prestación con la expectativa de recibir una contraprestación.
• No formal: El Código Civil deja a las partes libertad de formas para exteriorizar el consentimiento, salvo excepciones legales.
• Conmutativo: Cada parte conoce de antemano sus ventajas y desventajas en el contrato.
• Nominativo: Está regulado por una ley específica.

Elementos de la compraventa

Elementos esenciales: Los sujetos, el consentimiento y el objeto.

• Sujetos: Rigen las mismas características que para cualquier contrato; el vendedor debe tener capacidad para disponer de la cosa y el comprador capacidad para adquirirla.
• Consentimiento: Según el contrato existen distintos modos de oferta y aceptación.
• Objeto: Comprende la cosa y el precio. La cosa debe ser material y jurídicamente posible; no debe estar prohibida su comercialización y debe existir o ser susceptible de existir. Al momento de la prestación debe estar determinada o determinable. El precio debe ser en dinero, en moneda de curso legal, cierto y no puede ser ficticio.

Obligaciones de las partes

Obligaciones del comprador

• Pagar el precio.
• Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato.
• Pagar los gastos de recibo y todos los gastos necesarios para que la cosa pase a dominio del comprador.
• Colaborar con el vendedor para la entrega de la cosa.

Obligaciones del vendedor

• Transferir la propiedad de la cosa vendida.
• Pagar los gastos de entrega que estén estipulados y hacerse cargo de los daños que pudiera tener la cosa o de los daños que con la cosa se hicieron a terceros, hasta el cambio del dominio.
• Recibir el precio.
• Garantizar la evicción y los vicios redhibitorios.

Pactos especiales de la compraventa

1. Ventas condicionales

   Ventas realizadas con una condición resolutoria o condición suspensiva. Si la condición es suspensiva, ni el comprador tiene la obligación de pagar el precio ni el vendedor la obligación de entregar la cosa vendida hasta que se cumpla la condición.

2. Retroventa o reventa

   En la retroventa el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida devolviendo el monto abonado, generalmente por otro monto mayor. La cláusula no puede exceder los 5 años en bienes inmuebles y 2 años para bienes muebles.

3. Pacto de preferencia

   El pacto de preferencia concede al beneficiario un derecho preferente para adquirir la cosa en caso de que el titular decida enajenarla; tal como se expresa en el documento, el vendedor tiene el derecho a recuperar la cosa que vendió cuando así se haya pactado.

4. Pacto de mejor comprador

   Se realiza una compraventa y, según el pacto, esa venta puede quedar deshecha si, dentro de un período establecido, aparece una propuesta más beneficiosa para el propietario o para la parte interesada.