Contrato de Compraventa en el Derecho Civil: Requisitos, Clasificación y Obligaciones Legales

El Contrato de Compraventa: Definición y Partes

El contrato de compraventa es aquel en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Por lo mismo, existen necesariamente dos partes:

• La que se obliga a dar una cosa, denominada vendedor.
• La que se obliga a pagar, denominada comprador.

Este contrato se encuentra regulado, entre otros, en el Artículo 1793 del Código Civil.

Clasificación del Contrato de Compraventa

El contrato de compraventa se clasifica de la siguiente manera:

1. Es un contrato bilateral, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente: una a dar una cosa y la otra a pagar, según corresponda.
2. Es un contrato conmutativo, en el cual las obligaciones recíprocas de las partes se consideran equivalentes.
3. Es un contrato consensual, en que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.
4. Es un contrato oneroso, en el cual las partes se gravan recíprocamente, obteniendo un beneficio a cambio de una prestación.
5. Es un contrato principal, es decir, no necesita de otro contrato para subsistir.

Requisitos del Contrato de Compraventa

Requisitos Generales

Para la validez del contrato de compraventa, se deben cumplir los requisitos generales de todo acto jurídico, a saber:

1. El consentimiento de las partes, manifestación de su voluntad.
2. La capacidad de las partes para celebrarlo.
3. Objeto y causa lícita.
4. Las solemnidades que señale la ley, cuando corresponda.

Elementos Esenciales Específicos

Además de los requisitos generales, el contrato de compraventa requiere de elementos esenciales específicos:

La Cosa Vendida

La cosa vendida debe cumplir con las siguientes características:

• Ser comerciable.
• Ser real (existir o esperarse que exista).
• Ser determinada o determinable.
• No debe ser de propiedad del comprador.

El Precio

El precio, según el Artículo 1793 del Código Civil, inciso final, es el dinero que el comprador da por la cosa vendida.

Requisitos del Precio

El precio en el contrato de compraventa debe cumplir con ciertos requisitos:

1. Debe ser real, es decir, que exista el derecho de exigirlo y la obligación de pagarlo.
2. Debe ser determinado o determinable, indicando la cantidad precisa de dinero.
3. Debe ser pactado en dinero.

Solemnidades del Contrato de Compraventa

Por regla general, las solemnidades esenciales del contrato de compraventa son la consensualidad (es decir, ser acordado por las partes), la determinación de la cosa y la fijación del precio pactado en dinero.

Existen, además, otro tipo de solemnidades que se pueden dividir en:

• Legales: Aquellas exigidas por la ley para la validez o prueba del contrato.
• Voluntarias: Aquellas que las partes establecen de común acuerdo para que la venta se repute perfecta.

Obligaciones de las Partes en un Contrato de Compraventa

Obligaciones del Vendedor

1. La entrega de la cosa vendida.
2. El saneamiento de la cosa vendida, lo que implica que la propiedad no tenga ningún gravamen o limitación, y responder por la evicción y los vicios redhibitorios.

Obligaciones del Comprador

1. Pagar el precio acordado.
2. Recibir la cosa comprada.

Elementos de un Contrato de Compraventa de un Bien Raíz

En el caso de la compraventa de un bien raíz, el contrato debe efectuarse a través de escritura pública.

Elementos Esenciales de la Escritura Pública de Compraventa

Una escritura pública de compraventa de un bien raíz debe contener, entre otros, los siguientes elementos:

1. Fecha y lugar de celebración del contrato.
2. Domicilio y datos del notario público: su individualización y número de la notaría.
3. Individualización del comprador y el vendedor: Nombre completo, nacionalidad, estado civil, domicilio, RUT, actividad. Toda esta información debe ser escrita con letras, incluso los números y cifras.
4. Individualización de la propiedad: Ubicación, forma en que se adquirió (ej. sucesión por causa de muerte), y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo del lugar donde se encuentre la propiedad.
5. El precio y la forma de pago, específicamente señalados.
6. Estado del inmueble y fecha de entrega.
7. Cualquier gravamen que las partes requieran sobre esta propiedad.
8. Autorización para requerir las inscripciones y subinscripciones que se requieran al portador de la escritura.
9. La firma de las partes y del ministro de fe que autorice.
10. El monto de la entrega (si aplica) y el estado de conservación.
11. Facultar al portador de la escritura para realizar trámites.

Extracto de Escritura Pública de Compraventa (Ejemplo)

Inicio de la Escritura

En Santiago, a 12 de noviembre de 2009, ante mí, Jorge Morandé Orrego, Notario Titular de la Tercera Notaría de Santiago, domiciliado en San Martín 320, Santiago, comparecen: Don Jorge Vargas López, chileno, casado bajo régimen de separación de bienes, ingeniero civil, RUT 3.020.540-4, domiciliado en Santa Fe 1250, Quilicura, en adelante «el vendedor»; y por la otra parte, don Pedro Lira Barrera, chileno, casado en régimen de sociedad conyugal, arquitecto, RUT 7.528.295-4, domiciliado en Los Aldes 439, Las Condes, en adelante «el comprador», a quienes conozco por sus cédulas antes señaladas, y exponen:

Cláusula Primera: Antecedentes de la Propiedad

Primero: Don Jorge Vargas López es dueño de la propiedad ubicada en calle Santa Fe número 250 de la comuna de Quilicura. La adquirió por compraventa efectuada a don Israel Vergara Pinto, celebrada ante el Notario Público Raúl Rojas Hernández en el año 1980. Dicha propiedad se inscribió en el Conservador de Bienes Raíces a fojas 12.540, número 8.320, del CBRS de Santiago del año 1980.