Contrato de Compraventa: Claves Legales, Obligaciones y Derechos de Comprador y Vendedor
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El Contrato de Compraventa: Aspectos Fundamentales y Obligaciones
Concepto y Características Esenciales
La compraventa es el contrato por antonomasia. Uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Es un contrato consensual, bilateral, oneroso y conmutativo, y es un contrato traslativo de dominio. Las partes contratantes son la persona que se obliga a entregar una cosa determinada, el **vendedor**, y la que se obliga a pagar por ella un precio, el **comprador**. Pueden ser objeto de compraventa todas las cosas: corporales e incorporales, muebles e inmuebles, presentes y futuras (esta es la compraventa de cosa esperada). En lo que concierne al precio, se le exige que sea verdadero y real, cierto y determinado, y ha de consistir en dinero o signo que lo represente. El precio es libre, pero en ocasiones hay un precio legalmente determinado.
Obligaciones del Vendedor: Entrega y Riesgos
La obligación fundamental del **vendedor** es la entrega de la cosa vendida, lo que obliga a conservar la cosa hasta que se produzca la entrega, planteándose el problema de quién asume los riesgos. La regla general es que los riesgos son del comprador. Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor.
Regulación de la Cabida en Inmuebles
Excesos o defectos de cabida en la compraventa de inmuebles. Si esta hubiera sido una extensión determinada, de tal manera que el precio se fijó por unidad de medida o número, el vendedor tendrá la obligación de entregar todo lo expresado en el contrato. Si ello no fuese posible, este podrá optar por una rebaja del precio o por la resolución del contrato cuando la diferencia de cabida exceda de la décima parte. Si el problema reside en que se haya entregado mayor extensión de la acordada, el comprador tendrá que pagar ese exceso, a no ser que exceda de la vigésima parte, pues entonces podrá optar por la resolución del contrato.
El Saneamiento en la Compraventa
El vendedor está también obligado al saneamiento, que garantiza la posesión legal y pacífica de la cosa, así como la ausencia de defectos o vicios ocultos que tuviere.
Saneamiento por Evicción y Cargas
Mediante el saneamiento por evicción se trata de salvaguardar al comprador de determinadas perturbaciones que atentan contra la posesión pacífica de la cosa. La evicción de cargas se refiere a la compraventa de bienes inmuebles sobre los que pesa una servidumbre u otra carga no mencionada. Se le concede al comprador la posibilidad de elegir entre la indemnización correspondiente y la resolución del contrato.
Saneamiento por Vicios Ocultos
El saneamiento por vicios o defectos ocultos trata de garantizar la utilidad de la cosa vendida. Se hace responder al vendedor de los defectos ocultos que tuviere la cosa. Ante esto, se le concede al comprador la acción redhibitoria y la quanti minoris, las cuales tienen un plazo de 6 meses.
La Doble Venta: Criterios de Adquisición
Al ser la compraventa un contrato de carácter consensual, debemos distinguir entre su perfección y la consumación o ejecución. Ello abre la posibilidad de que se produzca la venta de una misma cosa a diferentes compradores por parte de una misma persona. El Código Civil regula esta situación según sea mueble o inmueble y bajo la buena fe de los compradores. Cuando se trate de cosa mueble, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesión de ella con buena fe. Y si es inmueble, e interviene el Registro de la Propiedad, la cosa va a pertenecer al que antes la haya inscrito como propia.