Contrato de Arrendamiento de Vivienda: Causas de Suspensión, Resolución y Extinción Legal

Contrato de Arrendamiento de Vivienda: Aspectos Clave

El contrato de arrendamiento de vivienda, regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), puede verse afectado por diversas circunstancias que modifican su duración o sus efectos. A continuación, se detallan los supuestos de suspensión, resolución y extinción, así como las implicaciones de las situaciones familiares y el fallecimiento del arrendatario.

Suspensión del Contrato de Arrendamiento

La suspensión del contrato de arrendamiento implica la paralización de sus efectos hasta la terminación de la causa que la motiva. Esta situación solo puede ser instada por el arrendatario cuando la ejecución de obras de conservación o las acordadas por autoridad competente hagan inhabitable la vivienda.

Resolución del Contrato de Arrendamiento

El artículo 27 de la LAU establece los supuestos en que el contrato puede resolverse a instancias de una de las partes:

• A instancias del arrendatario:
  • La no realización por el arrendador de las reparaciones a las que está obligado.
  • La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
• A instancias del arrendador:
  • La falta de pago de la renta o del importe de la fianza, o de su actualización.
  • El subarriendo o la cesión inconsentidos.
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento fuera necesario.
  • Cuando en la vivienda se realicen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quienes con él convivan.

Extinción del Contrato de Arrendamiento

Según el artículo 28 de la LAU, el contrato de arrendamiento se extinguirá por:

• La pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
• La firme declaración de ruina acordada por la autoridad competente.

Arrendamiento de Vivienda y Situaciones Familiares

Las situaciones familiares del arrendatario tienen un impacto significativo en la continuidad del contrato de arrendamiento:

Matrimonio del Arrendatario

Si el arrendatario está casado, el ejercicio de la facultad de desistir del contrato o de no renovarlo necesita contar con la voluntad del otro cónyuge que con él conviva, porque la vivienda es considerada hogar familiar (artículo 1320 del Código Civil).

Si no constase tal consentimiento en caso de manifestación expresa del arrendatario, es carga del arrendador requerir a aquel para que declare si desea que el arrendamiento continúe en su beneficio. El arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de 15 días. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato si la misma no estuviera abonada (artículo 12 de la LAU).

Abandono de la Vivienda

En caso de abandono de la vivienda por el arrendatario sin ninguna manifestación de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquel, siempre que el arrendador reciba notificación del mismo.

Separación Judicial, Divorcio o Nulidad Matrimonial

En casos de sentencia de separación judicial, divorcio o nulidad matrimonial del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada si le es atribuida de acuerdo a los artículos 90 y 96 del Código Civil. La voluntad de continuación debe serle notificada al arrendador en un plazo de 2 meses desde la resolución judicial.

Muerte del Arrendatario

El artículo 16 de la LAU mantiene el principio de extinción del contrato por muerte del arrendatario, salvo que existan las personas que en el precepto se enumeran, así como la prelación entre ellas. Cabe la subrogación de las mismas en el contrato. Si al tiempo de la muerte no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento queda extinguido.