Contrato de Arrendamiento: Elementos Esenciales y Deberes del Arrendador

Elementos Esenciales del Contrato de Arrendamiento

Requisitos: Tiempo Determinado y Precio Cierto

El arrendamiento debe durar un **tiempo determinado** por **imperativo legal** con la finalidad de impedir el **arrendamiento a perpetuidad**, por lo que la **duración** debe establecerse de manera **expresa** en el contrato o, en su defecto, que se deduzca de la fijación de un alquiler mensual, anual o diario. La cesión del uso o goce se realiza al arrendatario a cambio de un **precio cierto**; la contraprestación está establecida o es determinable, siempre y cuando se establezcan los **criterios para determinarlo**. El precio en el arrendamiento no tiene por qué ser en dinero o signo que lo represente, puede consistir **también** en una **contraprestación en especie**.

Forma del Contrato

El contrato, al ser **consensual**, no requiere de una forma específica, salvo en aquellos arrendamientos de **duración superior a seis años** que, para su inscripción en el **Registro de la Propiedad**, deberán constar en **escritura pública**.

Obligaciones del Arrendador

• 1. La Entrega de la Cosa

  Si en el contrato de arrendamiento se ha estipulado el **destino de la cosa arrendada**, el arrendatario habrá de recibirla en situación de ser usada de conformidad con ese destino. En el contrato puede expresarse el **estado de la cosa** al tiempo de arrendarla. A falta de detalle y recibida sin protestas por el arrendatario, la ley supone que la recibió en **buen estado**, invirtiéndose la **carga de la prueba**, es decir, corresponde al arrendatario demostrar lo contrario. Junto con la obligación de entrega de la cosa, el arrendatario tiene que recibir **también** los **accesorios de la misma** aunque no se hayan nombrado en el contrato.

• 2. Las Reparaciones Necesarias

  El arrendador está **obligado a realizar** durante el arrendamiento las **reparaciones necesarias** para **conservar la cosa** de acuerdo con el **uso al que se destina**; **cabe pacto en contra**. La **obligación de reparar** debe limitarse a la **corrección de los deterioros** sin que signifique reconstrucción o reedificación. La **obligación del arrendatario** es **notificar al arrendador** en el **menor plazo posible** la necesidad de la reparación, siendo **responsable de los daños y perjuicios** que le ocasione al arrendador su **negligencia**. Si el arrendador notificado no las realiza, podrá el **arrendatario ejecutarlas**, reclamando el importe después. El arrendatario **debe tolerar la obra** incluso si le es molesta e incluso se ve privado de parte de la finca, siempre que la reparación no pueda dejarse hasta la finalización del contrato. Si la **obra dura más de 40 días**, debe disminuirse el **precio del arriendo** en proporción del tiempo y la parte de finca de la que el arrendatario se vea privado. Si esa parte es **fundamental**, se le da la opción al arrendatario entre **disminuir el precio o rescindir el contrato**.

• 3. El Goce Pacífico de la Cosa Arrendada

  Una vez constituido el arrendatario en poseedor, la prestación continuada del arrendador es de **mantenerle en el goce pacífico de la cosa**, evitando las **situaciones que perturben este goce**. La **perturbación en el uso** puede provenir del propio arrendador, bien **porque modifique la cosa arrendada** o **porque ataque la posesión del arrendatario**. El arrendador debe **abstenerse contractualmente** de ambas, teniendo el arrendatario la **legitimación directa para accionar** contra el arrendador.