El Contrato de Arrendamiento de Cosas: Requisitos, Características y Regulación en el Código Civil

El Contrato de Arrendamiento de Cosas en el Código Civil

El Código Civil, en su artículo 1543, regula el contrato de arrendamiento, estableciendo que este puede ser de cosas, obras o servicios.

Arrendamiento de Cosas: Definición

El artículo 1543 define el contrato de arrendamiento de cosas como aquel por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto.

Características del Contrato de Arrendamiento de Cosas

• Duración temporal: El arrendamiento debe tener una duración limitada en el tiempo.
• Precio cierto: Debe existir un precio determinado o determinable.
• Consensual: Se perfecciona con el simple consentimiento de las partes.
• Bilateral: Genera obligaciones recíprocas para arrendador y arrendatario.
• De tracto sucesivo: Su ejecución se prolonga durante un período de tiempo.

El Código Civil no regula específicamente el arrendamiento de cosas en general, sino el de fincas rústicas y urbanas. Sin embargo, se puede realizar una interpretación extensiva para aplicarla al resto de arrendamientos de cosas. Es importante destacar que la regulación del Código Civil sobre fincas rústicas y urbanas ha quedado prácticamente vacía de contenido tras la promulgación de leyes especiales en esta materia.

Capacidad para Celebrar el Contrato

La capacidad para celebrar un contrato de arrendamiento es, en general, la capacidad general de obrar. No obstante, para los contratos de arrendamiento con una duración superior a seis años, que son inscribibles en el Registro de la Propiedad y oponibles frente a terceros, los padres o tutores necesitan autorización judicial para actuar en representación de menores o incapacitados.

Además de la capacidad general de obrar, el arrendador debe tener un derecho de disfrute sobre el bien que sea transmisible.

Objeto del Contrato de Arrendamiento

El artículo 1545 del Código Civil establece una prohibición: los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser objeto de este contrato, salvo que el uso pactado no implique su consumición. Las cosas pueden ser arrendadas como unidades separadas o formando un conjunto (por ejemplo, una empresa, considerada como universalidad). En general, el objeto del arrendamiento debe ser lícito, determinado y posible, requisitos que se aplican tanto a la cosa en sí como al uso que se le va a dar.

Requisitos de Tiempo Determinado y Precio Cierto

El arrendamiento debe tener una duración determinada por imperativo legal, con el fin de evitar arrendamientos a perpetuidad. La duración debe establecerse expresamente en el contrato. Si no se ha hecho, se deducirá de la fijación de un alquiler mensual, anual o diario.

La cesión del uso o goce se realiza a cambio de un precio cierto. La contraprestación debe estar establecida o ser determinable, siempre que se fijen los criterios para su determinación. El precio no tiene que ser necesariamente en dinero; puede consistir también en una contraprestación en especie.

Forma del Contrato

Al ser un contrato consensual, el arrendamiento no requiere una forma específica para su validez, salvo en aquellos arrendamientos de duración superior a seis años que, al ser inscritos en el Registro de la Propiedad, deben constar en escritura pública.