Consultes Jurídiques: Desnonaments, Processals i Arrendaments

Cas 1: Procés de Desnonament per Impagament de Lloguer

Preguntes:

1. Procurador demanda 5.600€ contra Pere P.P. (llogater d'habitatge):
   • a) Quin tipus de demanda presenta? Procés verbal de desnonament.
   • b) Quan es pot enervar? Des que el llogater rep la notificació de la demanda fins al moment de la vista oral (només 1 cop).
   • c) Oposició a la demanda i no es presenta a la vista? No es fa judici; directament desnonament. El jutge dicta sentència.
   • d) Termini: 10 dies.
2. Demanda succinta de deute (15.500€) + interessos legals (1.500€):
   • a) Quin procés s'ha presentat? Demanda ordinària (procés ordinari, per la quantia de 15.000€).
   • b) Advocat i procurador? Sí, sempre són necessaris en procediments ordinaris.
   • c) Termini per contestar: 20 dies.
   • d) Acte processal que no trobarem: Audiència prèvia.
3. Com presentes una demanda de 1.500€? Qui i quan?
   • Qui vulgui, quan vulgui, sempre que l'acció no hagi caducat o prescrit.
4. Pot dictar-se sentència sense vista? Quin moment i com s'anomena?
   • Sí, quan el demandat manifesta la seva conformitat amb la demanda i el demandant ho accepta (acord entre les parts). S'anomena sentència de conformitat o sentència immediata per finalització anticipada.
5. Caució? En quin procés es presenta?
   • Garantia econòmica per assegurar el compliment de les obligacions de la sentència. Es presenta, per exemple, en la tutela de drets reals.
6. Com obligar el germà a pagar-me uns diners?
   • Mitjançant un procés verbal especial d'aliments, justificant una situació precària, per tal que et pagui fins que trobis feina o bé que et pagui tot de cop.
7. Quan parlem d'enervació? Pot el demandant sol·licitar-la sempre que vulgui?
   • L'enervació és l'acció de pagar per evitar el desnonament (només es pot fer servir una vegada). Si el propietari ha demanat el pagament de les costes abans de la demanda per carta certificada o burofax, no es pot enervar.
8. Moment en què es produeix el llançament?
   • Quan arriba la data fixada per la resolució judicial.
9. Pot oposar-se el demandant a la tutela? Per quins motius?
   • Per falsedat del document, per omissió, o si no fos el propietari legítim.

Cas 2: Arrendament a Platja d'Aro

Berta (usufructuària) i Leo (propietari) tenen un pis a Platja d'Aro arrendat a Patrícia des del 2020. La renda és de 750€ al mes, més despeses.

Preguntes:

4. Llei que regula els contractes d'arrendament d'habitatge i per a ús diferent? Quina durada tenen?
   • La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) regula ambdós tipus de contractes. La durada mínima per a habitatge és de 5 anys (o 7 si l'arrendador és persona jurídica).
5. Requisits previs per interposar la demanda judicial per part de l'actor:
   • Notificació fefaent (burofax o carta certificada) per evitar l'enervació, rebuts impagats, contracte de lloguer, comprovant de l'impagament i de la propietat.
6. Enumera les pretensions de la part actora. Quin nom rep? I si l'avalador és el pare?
   • Recuperació de la finca, pagament de les rendes pendents, costes processals (amb possible condonació). S'anomena "fet". Es pot demandar tant a l'arrendatari com a l'avalador (si n'hi ha).
7. Berta té un títol de grau mitjà en l'àmbit jurídic. Pot presentar ella la demanda?
   • No, per la postulació: es requereix advocat i procurador.
8. Què succeirà si la part demandada consigna judicialment l'import del deute?
   • El jutge ho avaluarà i, si no hi ha hagut enervació prèvia, es dictarà sentència sense judici.
9. Pot la part arrendadora tornar a interposar demanda si Patrícia incompleix el contracte?
   • Sí, perquè no genera efecte de cosa jutjada (no és un procediment plenari).
10. Enumera quina documentació aportarà la part actora per acreditar la seva pretensió.
    • Contracte de lloguer, poders (procurador notarial o apud acta), rebuts impagats, DNI, moviments bancaris, etc.
11. Document judicial que es dicta quan s'admet la demanda? Qui el dicta?
    • Decret d'admissió, diligència de requeriment i citació per a la celebració del judici de desnonament. El dicta el Lletrat de l'Administració de Justícia (LAJ).
12. Fa molts esforços per posar-se al corrent. Pot aturar el procés?
    • No, només es podria demanar una desestimació de la demanda, però no aturar el procés.
13. Si el demandat no desallotja ni s'oposa?
    • Desnonament automàtic mitjançant un decret de finalització del procés dictat pel LAJ.