Configuración Urbana y Precios de la Vivienda en España: Un Enfoque Geográfico

Descripción del Modelo Urbano y el Precio de la Vivienda

En este perfil ideal de una ciudad-modelo actual, titulada Segregación Horizontal, podemos distinguir claramente la organización y división de la ciudad en una serie de zonas y barrios. Cada una de ellas está identificada por una tipología concreta de edificación, bien diferenciadas: el centro histórico, el centro comercial y de negocios, el ensanche, las colonias jardín, bloques de viviendas de distintas épocas, centros comerciales y urbanizaciones residenciales; y, por otro lado, suburbios, polígonos de viviendas e industriales, e incluso, infraviviendas.

Superpuesta a esta ciudad, y en combinación con ella, aparece una gráfica lineal que refleja el precio relativo de la vivienda en euros por metro cuadrado y sus variaciones. Además, en una línea horizontal inferior, se muestra la distancia al centro de estas zonas.

La fuente de esta información es la Asociación de Geógrafos Españoles (AGE) en colaboración con el Instituto Geográfico Nacional (IGN). Aparece en el libro de 2º Bachillerato de SM, página 316.

Análisis de la Estructura Urbana Española y el Precio del Suelo

La ciudad española posee una estructura compleja, producto de un largo proceso de urbanización que ha evolucionado a lo largo de la historia.

El Casco Histórico

El casco histórico, la zona más antigua de la ciudad, presenta un plano generalmente irregular, de trama cerrada, con edificaciones bajas y algunos edificios destacados (ayuntamientos, iglesias), donde históricamente coexistían diversas actividades económicas y grupos sociales.

En la actualidad, podemos distinguir, por un lado, un centro histórico de calidad, revalorizado en áreas rehabilitadas. En estos casos, las viviendas han sido ocupadas por personas de mayor estatus económico o los espacios se han destinado a actividades vinculadas al sector servicios (turismo, comercio o instituciones públicas).

Por otro lado, existe un centro histórico degradado, que ha sufrido un deterioro morfológico y social. Este ha sido ocupado por población más vulnerable (a veces población anciana o inmigrante), lo que provoca una bajada considerable de los precios.

El CBD (Central Business District) o Centro de Negocios

A su lado, y siguiendo la dirección hacia la derecha de la gráfica, se localiza el CBD (Central Business District) o centro de negocios. Aquí se ubican las oficinas y servicios centrales de las grandes empresas del país, la sede de la élite económica y bancos multinacionales.

Se caracteriza por edificios singulares, modernos, de alta calidad, muy visibles en el diseño urbano, que a menudo constituyen hitos en la ciudad. Su función principal es el terciario avanzado. El precio del suelo y, por ende, de las viviendas en esta zona es el más alto de toda la gráfica.

El Ensanche Burgués

Avanzando, encontramos el Ensanche burgués, una zona surgida a finales del siglo XIX en la mayoría de las ciudades españolas de cierta importancia (por ejemplo, Barcelona, Madrid, Las Palmas de Gran Canaria).

Inicialmente, adoptó un plano regular en cuadrícula y una trama de baja densidad con manzanas amplias y abiertas, con un uso predominantemente residencial. Posteriormente, la trama se densificó y la edificación se verticalizó, comenzando a incorporar funciones terciarias.

Al ser una zona antigua pero cercana al centro, su precio se reduce respecto al CBD, aunque sigue siendo elevado.

Factores Determinantes del Valor del Suelo y la Vivienda

El valor relativo de un suelo o vivienda en relación con otro depende, entre otros, de los siguientes factores:

• La posibilidad de un aprovechamiento urbanístico (mayor o menor superficie edificada para una superficie de suelo dada).
• Su posición más o menos céntrica en relación con la población.
• Los grupos sociales presentes.
• La calidad ambiental.
• La disponibilidad de servicios públicos y la calidad de la urbanización en el entorno.
• La oferta de empleo en la zona.
• La proximidad a equipamientos o nudos de comunicación.