Conceptos Esenciales del Mercado Inmobiliario: Compra y Alquiler

El Inmueble: Conceptos Fundamentales

Un inmueble es una propiedad que, por su naturaleza, no puede ser trasladada, como una casa, un piso o un local comercial. Está sujeto a leyes y tributos específicos. Su propietario tiene la facultad de usarlo, alquilarlo o venderlo.

El Vendedor Inmobiliario

El vendedor de un inmueble puede ser una persona física o una empresa debidamente autorizada. Es imprescindible que cumpla con todas las leyes vigentes, abone los impuestos correspondientes y disponga de la documentación necesaria, como el certificado de eficiencia energética.

Clasificación de Inmuebles

Los inmuebles se pueden clasificar en diversas categorías:

• Residenciales: Destinados a vivienda, como casas y pisos.
• Comerciales: Utilizados para actividades económicas, como oficinas y locales.
• Industriales: Espacios para la producción, como naves industriales.
• Rústicos: Propiedades ubicadas en el campo, generalmente para uso agrícola o ganadero.
• Terrenos: Pueden ser urbanos (aptos para construir) o no urbanizables.
• Según su estado: Nuevos (de primera ocupación) o de segunda mano (usados).

El Rol de las Agencias Inmobiliarias

Las agencias inmobiliarias actúan como intermediarios en el mercado. Sus funciones principales incluyen la búsqueda de inmuebles, su valoración, la negociación entre partes y la gestión de trámites asociados a la compraventa o alquiler. Un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) es un profesional cualificado del sector.

El Cliente Inmobiliario: Comprador o Arrendatario

Para el cliente, ya sea comprador o arrendatario, se suele elaborar una ficha que recoge sus datos personales, preferencias (gustos), si requiere financiación hipotecaria y el grado de urgencia de su necesidad.

Factores Valorados por el Cliente

El cliente valora especialmente la amabilidad en el trato, la honestidad en la información proporcionada y la capacidad de adaptación del profesional a sus necesidades y preferencias específicas.

Tipos Legales de Vivienda

En el ámbito legal, las viviendas se clasifican principalmente en:

• Vivienda de Protección Oficial (VPO): Son inmuebles con un precio más asequible gracias a ayudas públicas, pero que están sujetos a ciertas limitaciones y requisitos.
• Vivienda Libre: No tiene condiciones ni restricciones impuestas por la administración en cuanto a precio o venta.
• Vivienda Cooperativa: Se construye mediante la agrupación de personas (socios cooperativistas) que buscan adquirir una vivienda a un coste más reducido.

Proceso de Compra de una Vivienda

El proceso de compra de una vivienda implica varias etapas:

• Reserva: Previamente a la compra, es común entregar una señal o depósito para reservar el inmueble.
• Contrato de Arras: Se formaliza un contrato privado que incluye los datos de las partes, el precio acordado y las arras, que actúan como garantía.
• Incumplimiento del Comprador: Si el comprador incumple el contrato, generalmente pierde el dinero entregado en concepto de arras.
• Incumplimiento del Vendedor: Si el vendedor es quien incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida en arras.
• Contenido del Contrato: El contrato debe especificar claramente el precio de venta, los datos de la propiedad, su estado legal y cualquier defecto oculto conocido.

El Contrato de Alquiler: Arrendamiento

En el ámbito del alquiler, se definen los siguientes roles y conceptos:

• Arrendador: Es el propietario del inmueble que lo cede en alquiler.
• Arrendatario: Es la persona que alquila el inmueble, también conocido como inquilino.
• Subarriendo: Ocurre cuando el inquilino original alquila una parte o la totalidad de la vivienda a una tercera persona.

Elementos del Contrato de Alquiler

Un contrato de alquiler debe especificar claramente las fechas de inicio y fin, los datos de las partes, el precio de la renta, las condiciones de pago y la distribución de los gastos.

Derechos del Inquilino

• Inspeccionar el inmueble antes de firmar.
• Recuperar la fianza al finalizar el contrato, si no hay daños.
• No ser desalojado sin causa justificada.
• Vivir en el inmueble de forma tranquila y sin perturbaciones.

Obligaciones del Inquilino

• Entregar la fianza y garantías adicionales si se solicitan.
• Pagar la renta y los gastos acordados puntualmente.
• Cuidar la vivienda y sus instalaciones.
• Desocupar el inmueble al finalizar el contrato.
• No dar un uso indebido a la propiedad.

Derechos del Propietario

• Cobrar la renta y las cantidades pactadas.
• Recuperar la vivienda en los casos y motivos estipulados por la ley.
• Retener la fianza en caso de daños o incumplimientos por parte del inquilino.

Obligaciones del Propietario

• Entregar el inmueble en buen estado de habitabilidad.
• Realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de uso.
• Devolver la fianza al inquilino si el inmueble se entrega en buen estado y sin deudas.