Conceptos Esenciales de Derechos Reales y Registro de la Propiedad en España

Conceptos Esenciales de Derechos Reales y Registro de la Propiedad

Este documento aborda de manera concisa y clara algunos de los conceptos fundamentales del Derecho Civil, con especial énfasis en los Derechos Reales y su interacción con el Registro de la Propiedad. Se exploran figuras jurídicas clave para la comprensión de la propiedad, su adquisición, protección y las garantías asociadas a los bienes inmuebles.

Derechos Reales y su Adquisición

Derechos de Adquisición Preferente (Tanteo y Retracto)

Estos derechos otorgan a su titular la facultad de adquirir un bien con preferencia a cualquier otra persona, bajo ciertas condiciones. Sus requisitos incluyen:

• Un plazo claro para su ejercicio (ej. Sentencia del Tribunal Supremo 1776/1995, de 3 de marzo).
• Inscripción registral, si procede.
• Deben ser similares a los establecidos en la ley y no contravenir el orden público.

Usucapión en Derechos Reales

La usucapión, o prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir la propiedad u otros derechos reales mediante la posesión ininterrumpida de un bien durante un período de tiempo determinado, actuando el poseedor como si fuese el verdadero dueño (animus domini) para los demás. Es crucial entender que:

• No basta con la mera tenencia material.
• No son válidas las posesiones que se ejercen con permiso del dueño o de forma clandestina (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 1994).

Usucapión de Servidumbres de Luces y Vistas

La adquisición por usucapión de estas servidumbres presenta requisitos específicos:

• Plazo: 20 años.
• Hecho Obstativo: Una acción del predio dominante para impedir al sirviente ejercer su derecho de propiedad.
• Características: Deben ser continuas y aparentes.
• Tipos:
  • Positivas: Cuando se abre la ventana en pared medianera o en la del predio sirviente.
  • Negativas: Cuando se abre en la pared del predio dominante, requiriendo un hecho obstativo por parte del dueño del predio sirviente.

Protección de la Propiedad y Bienes

Tercería de Dominio (Frente a Embargos)

Es la acción del propietario, que no es titular registral, para demostrar que ha adquirido el bien antes de la fecha del embargo. Se fundamenta en la traditio, que requiere:

• Título: Un contrato de compraventa válido.
• Modo: La entrega efectiva del bien (ej. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 1996).

Acción Reivindicatoria

Es la herramienta legal que permite al propietario de un bien recuperarlo de quien lo posee sin título legítimo. Para su éxito:

• El demandante debe demostrar su título de propiedad y que el demandado posee el bien sin derecho.
• No es válida si el poseedor cuenta con autorización del propietario (ej. arrendamiento o usufructo).

Problema común: Si el demandado posee el bien como dueño y alega un título válido, el juez deberá determinar cuál es el título legítimo, debiendo el demandante probar que su título es anterior. Si ambos títulos provienen de la misma fuente, prevalecerá el más antiguo.

Bienes de Dominio Público

Los bienes de dominio público gozan de un régimen jurídico especial. No pueden ser:

• Embargados.
• Desafectados (dejar de ser públicos) sin el procedimiento legal correspondiente.
• Vendidos o transmitidos.

Es importante destacar que, aunque estén inscritos en el Registro de la Propiedad, no otorgan el derecho de propiedad privada; la realidad registral no modifica la jurídica (Sentencia del Tribunal Supremo 714/2009, de 30 de octubre).

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Inscripción de Servidumbres de Paso

Para la inscripción y oponibilidad de una servidumbre de paso, se debe determinar si es:

• Aparente: Visible (ej. un camino). Si es aparente, se respeta aunque no esté inscrita.
• No Aparente: No visible. Cuando es no aparente y está inscrita, debe respetarse.

Según el Artículo 32 de la Ley Hipotecaria (LH): si un acto o contrato no está inscrito, no puede perjudicar a terceros.

Tracto Sucesivo Registral

El principio de tracto sucesivo exige una cadena ininterrumpida de transmisiones en el Registro de la Propiedad. Cada adquirente debe inscribir su título (ej. escritura de compraventa), convirtiéndose en titular registral y habilitado para transmitir. Esto asegura que el registro refleje el historial completo y ordenado de transmisiones de un bien.

Accesión Invertida

La accesión invertida es una excepción al principio de que lo edificado en suelo ajeno pertenece al dueño del suelo. Sus requisitos son:

• Buena fe del constructor (creer que el suelo era suyo).
• Mayor valor de lo construido respecto al suelo invadido.
• Imposibilidad de separación de lo construido sin daño.
• Que la construcción invada parcialmente suelo ajeno y propio.

Diferencias entre Derecho de Crédito y Derecho Real

Es fundamental distinguir entre estos dos tipos de derechos:

• Derecho de Crédito:
  • De naturaleza obligacional.
  • Permite al acreedor exigir una prestación al deudor.
  • Grava únicamente a la persona del deudor.
  • No es oponible erga omnes (frente a terceros).
• Derecho Real:
  • Se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que le otorga publicidad y oponibilidad erga omnes.
  • Confiere un poder directo e inmediato sobre la cosa.
  • Grava el bien (ej. finca sirviente) y vincula a cualquier titular futuro.

Hipotecas Sucesivas y su Ejecución

Sobre un mismo bien pueden constituirse hipotecas sucesivas. Consideremos un ejemplo:

• Hipoteca 1: Constituida en 2020.
• Hipoteca 2: Constituida en 2021 (la que se ejecuta).
• Hipoteca 3: Constituida en 2022.

En caso de ejecución de la Hipoteca 2:

• La Hipoteca 1 (2020) se mantiene, ya que tiene rango anterior a la ejecutada. El comprador del inmueble en subasta se subroga en la deuda garantizada por esta primera hipoteca.
• La Hipoteca 3 (2022) se cancela, al ser posterior a la ejecutada. Se ordena su cancelación registral.

El bien sale a subasta cargado con la primera hipoteca, lo que reduce el interés de los posibles postores, ya que deberán asumir el gravamen anterior. Esta circunstancia debe constar expresamente en el anuncio de la subasta.