Conceptos Clave de Urbanismo: Protección, ITE, IEE y Usos del Suelo

Niveles de Catalogación de Edificios

Nivel 1: Protección Integral

Se consideran protegidos de forma global con el fin de mantener sus características arquitectónicas y constructivas, volúmenes, formas y elementos decorativos.

Nivel 2: Protección Estructural y Volumétrica

Edificios cuyas características constructivas y volumétricas son igualmente del mayor interés, aunque su interior sea de menor valor arquitectónico.

Nivel 3: Protección Parcial

La protección no se extiende a la totalidad del edificio.

Grados de Protección Urbanística

Singular

Elementos relevantes de la arquitectura española. (Permite reestructuración parcial).

Integral

Con importantes valores arquitectónicos y ambientales. (Permite acondicionamiento).

Estructural

Conservación, tanto de su volumetría como de sus elementos arquitectónicos más destacados. (Permite reestructuración parcial y reconfiguración).

Volumétrico

Cuyo mayor valor reside en su integración en el conjunto superior formado por el paisaje y la trama urbana. (Permite reestructuración general).

Parcial

Se protegen elementos del edificio que lo caracterizan y sirven de referencia para comprender su época. (Permite ampliación).

Ambiental

Se protegen valores de la fachada de un edificio por su integración en el ambiente de la ciudad. No precisa necesariamente mantenimiento físico de la misma. (Permite cambio de fachada).

En todos los grados: Conservación, consolidación y restauración.

Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Obligatoria en edificios de uso residencial con más de 50 años (normativa estatal) y 30 años (Comunidad de Madrid), situados en municipios con más de 25.000 habitantes.

Periodicidad: Cada 10 años.

Objetivos de la ITE

• Evaluar la adecuación a las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
• Determinar las obras de conservación necesarias.

Normativa Relevante

• OCRERE 2011 (Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de los Edificios).
• Los propietarios de edificios catalogados en Nivel 1 o 2, y los protegidos por Patrimonio Histórico que se encuentren en estado ruinoso, tienen el deber de rehabilitarlos.
• Aplicable cuando el Ayuntamiento lo ordene al propietario.
• Aspectos clave: Accesibilidad, conservación, instalaciones comunitarias, ventilación e iluminación, comportamiento térmico, vivienda mínima, vivienda exterior, altura mínima.
• PGOUM (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid): Establece el deber de conservación, correcto uso y funcionamiento.

Informe de Evaluación de Edificios (IEE)

Periodicidad mínima: 10 años (las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos pueden establecer una menor). Su incumplimiento será considerado una infracción urbanística.

Objetivos del IEE

• Estado de conservación del edificio (incluye la ITE).
• Accesibilidad universal.
• Certificación de eficiencia energética (CEE).

Normativa

• Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.

Edificios Fuera de Ordenación Urbanística

Fuera de Ordenación Absoluta

Aplica a edificios que ocupan suelo destinado a dotaciones públicas (generales o locales).

• Se permiten obras destinadas al cumplimiento de la seguridad.
• Se permiten obras dirigidas a eliminar las causas de la situación de fuera de ordenación.
• Las actividades existentes se podrán mantener hasta la expropiación, sustitución o demolición.
• No se concederán licencias para nueva implantación o cambio de actividad.
• No se concederá el reinicio de expedientes de licencias anteriormente caducadas.

Fuera de Ordenación Relativa

Aplica a edificios con disconformidades urbanísticas distintas a las de la ordenación absoluta.

• Se permiten las obras contempladas en la norma zonal u ordenanza del área de planeamiento, salvo las de reestructuración que afecten a más del 50% de la superficie edificada.
• Las obras nuevas deberán someterse a la normativa aplicable.
• Si la norma zonal lo permite, se admite nueva implantación y cambio de actividad.

Clasificación de Usos Urbanísticos

Por Naturaleza

• Uso Residencial: Vivienda colectiva y unifamiliar; Residencias comunitarias.
• Uso Industrial: Artesanal; talleres; almacenaje; servicios empresariales.
• Uso de Garaje-Aparcamiento: Aparcamiento público, privado y mixto.
• Uso de Servicios Terciarios: Hospedaje; Comercial; Oficinas; Recreativo; Otros servicios.
• Uso Dotacional: Zonas verdes; Deportivo; Equipamiento de servicios; Servicios públicos.

Por Régimen de Interrelación

• Usos Cualificados: Se corresponden con el destino urbanístico ya concretado.
• Usos Compatibles: Supeditados a los cualificados, los complementan.
• Usos Autorizables: El Plan General (PG) prevé su implantación mediante un Plan Especial (PE).
• Usos Provisionales: Podrán demolerse sin derecho a indemnización.
• Usos Prohibidos: Usos no admitidos por el Plan General (PG).

Por Aprovechamiento Tipo

• Uso Cualificado Característico: Predomina en un área de reparto.
• Uso Cualificado No Característico: El Plan General (PG) prevé una intensidad menor en esa área de reparto.
• Uso No Cualificado: Constituido por usos compatibles, autorizables, provisionales o prohibidos.

Por Grado de Pormenorización

• Clases; Categorías; Tipos.

Por Grado de Ocupación

• Uso Principal: Cuya superficie útil representa el mayor porcentaje.
• Uso Secundario: Los restantes usos.