Conceptos Clave de Urbanismo y Edificación: De la Parcela al Edificio

Conceptos Clave de Urbanismo y Edificación

A continuación, se presenta un glosario con las definiciones fundamentales relacionadas con el urbanismo y la construcción, organizadas por categorías para una mejor comprensión.

Conceptos Generales del Vial y la Manzana

Alineación de vial

Es la línea que delimita los espacios parcelados de los espacios públicos (viales, zonas verdes, etc.).

Ancho de vial

Es la distancia que existe entre las alineaciones de vial opuestas en un punto determinado de la calle.

Manzana

Es la superficie de suelo delimitada por alineaciones de viales continuas.

Patio de manzana

Es la superficie no edificada, de uso público o privado, situada en el interior de una manzana.

Línea de rasante

Es la línea que define el perfil longitudinal de una vía, generalmente tomada en su eje.

Cota de rasante

Es la cota de nivel o altitud de un punto específico de la línea de rasante.

La Parcela y sus Límites

Parcela

Es cada una de las porciones de suelo en que se divide una manzana.

Parcela edificable

Es aquella parcela que cumple con las dimensiones, normativas y leyes vigentes para poder construir en ella.

Solar

Es una parcela legalmente dividida que, por sus características, es apta para la edificación y cuenta con los servicios urbanísticos básicos exigidos por la normativa.

Lindero frontal de parcela

Es el lindero que separa la parcela de los espacios públicos, coincidiendo normalmente con la alineación del vial.

Cerramiento de parcela

Es el elemento físico (muro, valla, etc.) que delimita una parcela y la separa de los espacios públicos o de otras parcelas.

Parcela mínima

Es la superficie mínima de terreno que debe tener una parcela para que se considere edificable según la normativa urbanística.

Frente de parcela

Es la longitud del lindero frontal de la parcela, es decir, la medida de la línea que da a la vía pública.

Círculo inscrito

Es el círculo de mayor diámetro que puede inscribirse dentro de los límites de una parcela, utilizado en algunas normativas para garantizar una forma y tamaño mínimos.

Ángulo medianero

Es el ángulo que se forma entre el lindero frontal y uno de los linderos laterales contiguos.

Edificación y Ocupación

Alineación de la edificación

Es la línea que debe seguir la fachada de la edificación, que puede coincidir o no con la alineación del vial.

Alineación de volumen

Es la línea que delimita los espacios donde se permite la edificación (volumen edificable) de aquellos donde no se permite (espacios libres).

Distancia al lindero

Es la distancia horizontal que existe entre un lindero de la parcela y el punto más próximo de la edificación.

Retranqueo de la edificación

Es la separación o retroceso obligatorio de la edificación o parte de ella respecto a la alineación del vial o a los linderos de la parcela.

Profundidad edificable

Es la distancia máxima que puede ocupar la edificación, medida perpendicularmente desde la alineación del vial hacia el interior de la parcela.

Separación entre edificaciones

Es la distancia mínima horizontal que debe existir entre dos o más edificaciones, ya sea dentro de la misma parcela o en parcelas colindantes.

Superficies y Coeficientes

Superficie ocupada

Es la superficie de una parcela que queda cubierta por la proyección vertical de la edificación sobre el terreno.

Coeficiente de ocupación

Es la relación entre la superficie ocupada por la edificación y la superficie total de la parcela. Se expresa como un porcentaje o un valor numérico.

Superficie libre

Es la parte de la superficie de una parcela que no está ocupada por la edificación sobre la rasante del terreno.

Superficie construida por planta

Es la superficie total de una planta, medida dentro de los límites definidos por los cerramientos exteriores del edificio. La normativa específica puede incluir o excluir ciertos elementos como balcones o espacios comunes.

Superficie construida total

Comprende la suma de la superficie construida de todas las plantas que componen el edificio, tanto sobre rasante como bajo rasante.

Edificabilidad

Es el total de superficie construida que la normativa permite materializar en una parcela o en un ámbito de planeamiento determinado.

Coeficiente de edificabilidad neta

Es la relación entre la superficie total edificable y la superficie de la parcela neta (suelo de uso privado). Se expresa en m² de techo / m² de suelo.

Coeficiente de edificabilidad bruta

Es la relación entre la superficie total edificable y la superficie total de un sector o ámbito, incluyendo viales, zonas verdes y otros espacios públicos.

Alturas y Plantas

Altura reguladora

Es la altura máxima permitida para la edificación, medida generalmente desde la cota de rasante de la acera hasta un punto determinado, como la cara inferior del forjado de la última planta o el arranque de la cubierta.

Altura total

Es la altura medida desde la rasante de la acera hasta el punto más elevado de la edificación, excluyendo elementos como chimeneas o instalaciones técnicas.

Número de plantas

Es el número total de pisos o niveles de un edificio sobre la rasante del terreno, incluyendo la planta baja y el ático, pero excluyendo sótanos o plantas bajo rasante.

Medianera

Es la pared o muro común que separa dos edificaciones colindantes, perteneciente a ambas propiedades.

Planta baja

Es la planta de un edificio cuyo suelo se encuentra al mismo nivel o a un nivel cercano a la rasante de la calle o del terreno circundante.

Planta piso

Es cualquier planta de un edificio situada por encima de la planta baja.

Planta ático

Se denomina planta ático a la última planta de un edificio, a menudo retranqueada respecto al plano de la fachada principal.