Conceptos Clave de Urbanismo y Edificación: Normativas, Suelos y Procedimientos

Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): Aprobación

• Es el instrumento central de la política urbanística que fija un modelo consensuado de desarrollo futuro y las normas que permitirán alcanzarlo. Suele abarcar un término municipal.
• El ayuntamiento encarga la elaboración del PGOU. Es aprobado inicialmente por el pleno del ayuntamiento.
• Se somete a información pública, donde se pueden introducir cambios.
• Finalmente, pasa a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio, que lo aprobará definitivamente.
• Documentación: memoria, planos de ordenación urbanística, planos de información, catálogos, normas urbanísticas, estudio económico.

Actuación de la Administración Frente a una Orden de Ejecución Incumplida

• Imponer una multa coercitiva o ejecutar las obras para luego reclamar el coste de las mismas al incumplidor.
• Si, a pesar de todo, sigue sin cumplir, la Administración procede a la ejecución subsidiaria.

Servidumbre

Son un derecho real limitado que atribuye una participación delimitada en el goce o aprovechamiento del bien de otro. Se encuentran regulados con carácter general en el Código Civil (en materia de aguas, desagües, paso, etc.).

Estudios de Detalle

• Son la pieza intermedia entre los planes de orientación y las licencias de edificación, y se limitan a completar o adaptar concretos extremos del Plan.
• Los Estudios de Detalle tienen prohibido originar aumentos de volumen, alturas, índices de edificabilidad y alterar el uso de los terrenos. Deben cumplir las determinaciones del Plan General.
• Documentación: memoria, planos de ordenación, planos de ordenación a escala.

Recepción de Obra: Tipos

Acto por el cual, una vez concluida la obra, el constructor hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por este. Determina el inicio del plazo para la exigencia de responsabilidades.

• Recepción total: aprueba y recibe totalmente la obra.
• Recepción parcial: recibe una fase de la obra construida.
• Recepción provisional: acepta la obra con reservas.
• Recepción definitiva: acepta la obra con o sin reserva por defectos a subsanar.
• Recepción expresa: declaración de voluntad del promotor aprobando la obra.
• Recepción tácita: hechos y actos que implican la aprobación del promotor.

Abreviaturas

• DOCE: Diario Oficial de las Comunidades Europeas.
• BOE: Boletín Oficial del Estado.
• LOE: Ley de Ordenación de la Edificación.
• LUA: Ley Urbanística Aragonesa.
• PGOU: Plan General de Ordenación Urbana.
• BIC: Bienes de Interés Cultural.
• CFO: Certificado Final de la Obra.
• RPU: Reglamento de Planeamiento Urbanístico.
• PDSU: Proyecto Delimitador del Suelo Urbano.
• PAU: Programas de Actuación Urbanística.
• PERI: Planes Especiales de Reforma Interior.
• EEDD: Estudios de Detalle.
• PREMAAT: Previsión Mutua de Aparejadores y Arquitectos Técnicos.
• MUSAAT: Mutua de Seguros a Prima Fija de Aparejadores y Arquitectos Técnicos.

Plan Parcial

Son instrumentos de planeamiento subordinado a los planes generales que tienen por objeto la ordenación detallada del suelo clasificado como urbanizable.

• Documentación: memoria justificativa, planos de información y proyecto, plan de etapas, ordenanzas reguladoras, estudio económico-financiero.

Plusvalía Urbanística

Es un incremento del valor del suelo, o de edificaciones existentes, derivado del planeamiento y de su ejecución, con independencia de cualquier actividad del propietario. La ha generado la comunidad, no el particular propietario.

Técnicas de Carácter Fiscal

• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.
• Contribuciones especiales.

Técnicas de Carácter Urbanístico

• Cesiones obligatorias y gratuitas a la Administración.
• Deber de ejecutar y costear la urbanización.

Clases de Suelos en Municipios con Plan General

• Suelo urbano: suelo ya transformado o que ha sido urbanizado.
  • Consolidado: que ha sido urbanizado.
  • No consolidado: sometido a procesos integrales de urbanización.
• Suelo urbanizable: suelo que se prevé su posible transformación a través de su urbanización.
  • Delimitado: sectores previstos en el PGOU para garantizar el desarrollo urbano.
  • No delimitado: resto de los suelos clasificados como urbanizables.
• Suelo no urbanizable: suelo sometido a un régimen especial de protección en razón de sus valores paisajísticos, ambientales o culturales, o por su valor agrícola, forestal, ganadero, etc.
  • Especial: que por sus características puedan ocasionar un riesgo natural que desaconseje su aprovechamiento urbanístico.
  • Genérico: resto de los suelos clasificados como no urbanizables.

Principios Inspiradores del Derecho Urbanístico Sancionador

• Principio de legalidad y de tipicidad: nadie puede ser condenado por una acción que no se considere como delito, falta o infracción en la legislación del momento.
• Principio de irretroactividad: nadie puede ser condenado por realizar una acción en el pasado no considerada como delito en aquel entonces y que ahora sí lo sea.
• Principio non bis in idem: nadie puede ser sancionado dos veces por lo mismo mediante diferentes procedimientos sancionadores.
• Principio de responsabilidad.
• Principio de proporcionalidad.
• Prohibición de analogía.
• Presunción de inocencia.

Tipos de Vivienda

• Vivienda de promoción pública: el promotor es la Administración Pública.
• Vivienda de promoción privada: el promotor es un empresario privado.
  • Vivienda de protección pública: financiaciones y subvenciones importantes.
  • Viviendas libres: el resto.

Deber de Conservación

Instrumento jurídico con el que los ayuntamientos hacen cumplir el deber de los propietarios de mantener las adecuadas condiciones de seguridad, salubridad e higiene en las edificaciones. Se lleva a cabo mediante las órdenes de ejecución y, en caso de no cumplirlas, se procede a la sanción.