Conceptos Clave sobre Hipotecas y Responsabilidad Financiera

Aspectos Fundamentales de las Hipotecas

• Una hipoteca es un producto financiero mediante el cual una parte (el prestamista) entrega una cantidad de dinero a otra parte (el prestatario), quien asume la obligación de devolverla y pagar unos intereses de acuerdo con unas condiciones y un calendario libremente pactado entre ambas partes.
• Además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo, de ahí el nombre de hipotecario. Esto distingue singularmente a las hipotecas del resto de préstamos.
• No es cierto que en la mayor parte de los préstamos o créditos hipotecarios la garantía hipotecaria limite la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda.
• El Artículo 1911 del Código Civil establece el principio de responsabilidad universal del deudor.
• Para determinar el importe del préstamo hipotecario, los principios que se deben tener en consideración son la capacidad de pago del prestatario, el valor estimado de la vivienda y el porcentaje de financiación que supone.
• Las siglas LTV significan Loan to Value (relación préstamo-valor).
• Para el cálculo de la cuota de un préstamo hipotecario son determinantes el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo.
• Mediante el método lineal, en todos los períodos se devuelve la misma cantidad de capital, a la cual se le añaden los intereses devengados en este mismo periodo.
• En los supuestos de amortización parcial de un préstamo hipotecario, esta podrá ser realizada afectando a la cuota, al plazo del préstamo o a ambos elementos.
• Al contratar un préstamo hipotecario a interés variable, uno de los principales riesgos que se asumen es el derivado de una posible subida de los tipos de interés, dado que, si los tipos suben, suben las cuotas y puede provocar dificultades para atenderlas.

Hipotecas en Divisas y Multidivisa

• La hipoteca en divisas es la establecida en una moneda distinta a la “moneda local”, pero que no permite cambiar de divisa periódicamente (por ejemplo, de Yen japonés (JPY) a Franco suizo (CHF)). En este caso, para cambiar de divisa deberíamos cancelar la hipoteca y realizar una nueva con la divisa deseada.
• La hipoteca multidivisa sí que admite periódicamente el cambio de divisa, normalmente cada mes coincidiendo con el pago de las cuotas del préstamo, y a un coste prefijado en el contrato de la hipoteca.
• El LIBOR (London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés interbancario medio al que una selección de bancos se ofertan préstamos a corto plazo en el mercado monetario londinense.
• Además de las comisiones tradicionales, en las hipotecas expresadas en moneda extranjera nos podemos encontrar con una comisión por cambio de la divisa del préstamo (si se permite hacerlo) sobre el importe vivo del préstamo y/o sobre el hecho mismo de cambiar de divisa.

Obligaciones de las Entidades Financieras y Derechos del Cliente

• A las entidades financieras, como profesionales en la materia, les es exigible que velen por los intereses de sus clientes, lo que, entre otras cosas, se traduce en la obligación de facilitar una información completa y comprensible de los productos que ofrecen en general.
• El refuerzo en la información que debe facilitarse al cliente según la nueva normativa incluye: la oferta vinculante, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), así como el proceso precontractual con las nuevas funciones otorgadas a los notarios.

Modificación y Cancelación de Préstamos Hipotecarios

• La novación modificativa consiste en la renegociación del préstamo con la misma entidad crediticia con la que el cliente lo tiene contratado, para cambiar las condiciones del tipo de interés y, en su caso, modificar el plazo u otros elementos del préstamo.
• Si la intención del prestatario es reducir su deuda, podrá amortizar de forma parcial su préstamo. Esta amortización podrá afectar al plazo del préstamo (acortándolo y manteniendo la cuota que venía pagando), a la cuota (reduciéndola y manteniendo el plazo original), o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo).
• Si la cancelación anticipada es total, el deudor amortiza la totalidad del préstamo antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los intereses devengados hasta ese momento, y la relación entre ambos se extingue.

Protección de Deudores y la Hipoteca Inversa

• El Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, pretende proteger a los deudores hipotecarios sin recursos frente a los procesos de ejecución hipotecaria.
• La hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65 años o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior al 33%) o dependencia (dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento.
• En el caso de la hipoteca inversa, al contrario que en las hipotecas normales, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero, los herederos del inmueble, opta por asumirla como propia o no.
• Serán los herederos, una vez que surja su derecho tras el fallecimiento del propietario, y si les interesa, quienes valorarán mantener o no la propiedad del inmueble y, a partir de entonces, hacerse cargo de la deuda.