Conceptos Clave de Derechos Reales en el Derecho Argentino

Propiedad Horizontal (Ley 13.512)

P.H (Ley 13.512): Por el artículo 18 de esa ley se modifica el artículo 2617, se posibilita que se tengan propietarios distintos.

Estado de Propiedad Horizontal

E° P.H: Se obtiene con la inscripción en el Registro por escritura pública, constituyendo su voluntad de subdividir el inmueble en unidades.

Objeto

La Propiedad Horizontal es un Derecho Real inmobiliario que debe recaer sobre un sector de un inmueble edificado.

• De la Propiedad Horizontal: Es el edificio.
• Del Derecho Real de Propiedad Horizontal: Es la unidad funcional (departamento) más las partes comunes.

Partes Privativas y Partes Comunes

Partes Privativas

• Cada propietario.
• Requisitos:
  1. Independencia.
  2. Salida a la vía pública.
  3. Puede ser en diferente piso de un edificio, departamento del mismo piso, o departamento de edificio de una sola planta.

Partes Comunes

• Cosas que deben ser comunes para que la Propiedad Horizontal exista.

Consideraciones Importantes:

• Dentro de cada parte hay que respetar el destino que se fija en el reglamento.
• Partes Privativas y Partes Comunes son inseparables. Se vende uno y no se separa.

Naturaleza Jurídica

Derecho real autónomo. Diferente a los demás Derechos Reales por la unión entre la parte privativa y la parte común de forma inseparable.

Requisitos para el Estado de Propiedad Horizontal

No es automática:

1. Manifestación de voluntad de someter.
2. Redactar reglamento de copropiedad y administración por escritura pública.
3. Plano de mensura.
4. Proyecto de subdivisión.
5. Copia íntegra del título de dominio.
6. Inscribir en el Registro de Propiedad Inmueble.

Modos de Adquisición

Tres modos:

• Tradición: Título (por escritura pública) + Modo (tradición). Y para oponibilidad a terceros, registrarse.
• Sucesión: (Testamento).
• Prescripción: (Es un Derecho Real usucapible).

Consorcio

Naturaleza Jurídica

Se discute por la Personalidad Jurídica.

• Teoría Negatoria: El consorcio carece de patrimonio propio, la ley no le reconoce Personalidad Jurídica, no puede ser titular de derechos.
• Teoría Restringida:
  1. Nombre.
  2. Patrimonio (expensas + intereses, etc.).
  3. Domicilio.
  4. Capacidad (limitada).

Asamblea

El órgano máximo de la representación de la voluntad de la comunidad. Sus decisiones obligan a todos, aun a la minoría disidente.

Tipos de Asamblea

• Ordinaria: (Periódica).
• Extraordinaria: (Asuntos extraordinarios).

Requisitos de Convocatoria

• Convocatoria.
• Orden del día.
• Lugar y Fecha.
• Notificación.

Decisiones de Asamblea

• Quórum: (Para poder deliberar).
• Mayoría: (Unanimidad, 2/3 y mayoría absoluta) - Libro de Actas.

Administrador del Consorcio

Representante legal del consorcio, encargado de la gestión inmediata de los intereses comunes. Ejerce facultades que le da la ley o el reglamento. Puede ser unipersonal o colegiado.

Funciones del Administrador

• Administración de uso común.
• Proveer a la recaudación.
• Representa al consorcio.
• Lleva libro de actas.
• Rinde cuenta de su gestión.
• Convocar a asamblea.
• Elegir personal de servicios.

Juicio Ejecutivo por Expensas

1. Llevar título ejecutivo (certificado de deuda por expensas).
2. Dos partes: Actor (el administrador), Demandado (propietario). Se debe individualizar al propietario.
3. Llevar Reglamento.

Superficie Forestal (Ley 25.509)

Derecho Real sobre cosa propia y temporal, que atribuye a una persona física o jurídica facultades de uso, goce y disposición respecto del bosque implantado en la superficie de un fundo que pertenece a otro.

Características

1. Autónomo.
2. Temporal (50 años).
3. Reversible.
4. Transmisible.
5. Publicidad (oponibilidad).

Objeto

La forestación. La tierra es del dueño. El dueño vende facultades de uso y goce del terreno para ese objeto en particular.

Constitución

Por escritura pública.

Facultades

• Titular Superficiario:
  • Realizar plantación.
  • Uso, goce y disposición.
  • Imposibilidad de alejarse del destino (solo forestar).
  • Adquiere propiedad de las plantaciones.
• Propietario:
  • No interrumpir los derechos del superficiario.

Adquisición

Título (contrato oneroso o gratuito) + Modo (tradición).

Extinción

Renuncia, vencimiento del contrato, cumplimiento de condición resolutoria, no uso por 3 años, por confusión.

Usufructo (Art. 2807 CCyCN)

Derecho Real de uso y goce sobre cosa ajena, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no altere su sustancia.

Clasificación

• Perfecto: Puede gozar de la cosa sin alterar su sustancia. Cosa no fungible ni consumible.
• Imperfecto: "Cuasi Derecho Real". Cosas fungibles y consumibles. Cosas que serían inútiles si no se las pudiera alterar.

Constitución

1. Contrato (oneroso o gratuito).
2. Actos de última voluntad.
3. Ley (Bienes de hijos menores, Bienes sujetos a reserva por el cónyuge).
4. Prescripción (usucapión).

Plazo

• Personas Jurídicas: 20 años (excepto acuerdo de plazo menor).
• Personas Físicas: Vitalicio (no se hereda, no se traslada). Se presume vitalicio.

Obligaciones del Usufructuario

Antes de Entrar en Posesión

1. Realizar inventario (condiciones físicas de la cosa). No tiene dispensa.
2. Dar fianza para garantizar cumplimiento. Hay dispensa.

Durante el Usufructo

1. Usar y gozar conforme a su destino.
2. Conservar la sustancia de la cosa.
3. Hacer reparaciones.
4. En caso de turbación, notificar al propietario.

Al Finalizar el Usufructo

Restituir la cosa.

Derechos del Usufructuario

1. Usar y gozar de la cosa.
2. Percibir frutos.
3. Usar la cosa conforme a su naturaleza.
4. Mejorar la cosa.
5. Pagar las deudas e impuestos.

Obligaciones del Nudo Propietario

1. Entregar la cosa.
2. No obstaculizar el ejercicio del usufructo.
3. Garantizar el uso y goce pacífico del derecho del usufructo (si es oneroso).

Extinción del Usufructo

Revocación, resolución del derecho, muerte del usufructuario, no uso por 10 años, destrucción de la cosa, prescripción, por confusión, por abandono o renuncia.

Uso y Habitación (Art. 2948 CCyCN)

El usuario puede usar y gozar de cosa ajena en la medida requerida para cubrir las necesidades de él y su familia. Es un "usufructo limitado". La habitación es para cuando es casa.

Características

Derecho real sobre cosa ajena. Está limitada ya que lo puedes usar solo por necesidades personales o de familia, y no se puede ceder su ejercicio (diferente al usufructo).

Concepto de Familia (Art. 2953 CCyCN)

Es amplio. No solo abarca personas con vínculo de sangre. Se incluyen: cónyuge, hijos legítimos y naturales, personas que vivan con el usuario, personas a las que se les debe alimentos.

Derecho Real de Habitación del Cónyuge Supérstite (Art. 3573 bis CC)

Derecho de habitación a favor del cónyuge supérstite si a la muerte del causante existe:

• Único inmueble.
• Valuación igual o inferior al límite máximo estipulado para Bien de Familia.
• Que sea la sede del hogar conyugal.

Extinción

Si contrae nuevas nupcias este derecho cesa.

Servidumbre (Art. 2970 CCyCN)

Derecho real perpetuo o temporal sobre inmueble ajeno, en el cual se puede usar de él o ejercer ciertos actos de disposición o bien impedir que se ejerzan.

Características

1. Derecho Real que se concede al propietario de un predio sobre otro predio vecino.
2. Perpetuo/Temporario (se presume perpetua).
3. Derecho Real sobre cosa ajena.
4. Servidumbre es inescindible del fundo (no se conciben separadamente).
5. Atipicidad (no hay enunciación taxativa de las servidumbres).

Clasificación

• Activa: Servidumbre es mirada desde el punto de vista del fundo dominante.
• Pasiva: (Al revés).
• Reales: Cuando es real el beneficio que procura el derecho es para la heredad, sin importar el dueño.
• Personal: La utilidad que reporta la persona es independiente de la posesión del inmueble por parte de ella.
• Continua: Uso puede ser continuo sin hecho actual del hombre.
• Discontinua: Necesitan hecho actual del hombre.
• Aparente: Se anuncian por signo exterior.
• No Aparente: (Al revés).
• Afirmativa: Consiste en un dejar hacer.
• Negativa: Impiden el ejercicio de realizar algún acto.

Constitución

Contrato oneroso o gratuito, testamento, prescripción.

Modos de Adquisición (Especiales)

• Destino de Padre de Familia (Art. 2994 CCyCN): Una persona es dueña de dos fundos, sujeta un fundo con respecto al otro con lo que sería una servidumbre si ambos pertenecieran a dueños diferentes. Si luego se enajena uno de los dos fundos o los dos a personas distintas se constituye la servidumbre por destino de padre de familia.

  Para ello la servidumbre debe ser continua y aparente y no debe existir ninguna convención a favor o en contra de la servidumbre.

• Servidumbre que Revive (Art. 2995 CCyCN): Servidumbre aparente que se extingue por confusión, renace si la propiedad pasa a distintas personas.

Prescripción

Continuas y aparentes: 20 años.

Derechos y Obligaciones

• Fundo Dominante:
  • Ejercer servidumbre accesoria.
  • Realizar trabajos necesarios para el ejercicio y conservación.
  • No puede mudar la servidumbre, no puede darle destino distinto al pactado.
  • Tiene acciones reales y posesorias.
• Fundo Sirviente:
  • No puede obstaculizar el ejercicio de la servidumbre.
  • Puede ofrecer cambiar el lugar de la servidumbre.
  • Puede usar la servidumbre contribuyendo a su conservación.

Extinción de la Servidumbre

Cumplimiento de condición resolutoria, vencimiento del plazo, renuncia del propietario, muerte del titular dominante, no uso por 10 años, etc.

Nota importante: Nunca se le puede dar una obligación de hacer al dueño sirviente.

Hipoteca (Art. 3108 CCyCN)

Derecho Real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor.

Naturaleza Jurídica

Es un derecho real sobre cosa ajena, accesoria en función de garantía.