Concepto y Efectos de la Anotación Preventiva en el Registro de la Propiedad

Concepto de la Anotación Preventiva

La anotación preventiva se define como aquel asiento principal, de vigencia temporalmente limitada y generalmente positivo, que se practica en los libros de inscripciones. Su función primordial es reservar los efectos de la fe pública registral a favor de titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles de forma definitiva.

Características Principales

• Ser un asiento principal: Al igual que las inscripciones o las cancelaciones, se caracteriza por su relevancia jerárquica, diferenciándose por ello de las notas marginales.
• Tener carácter provisional: Su duración es temporalmente limitada; con ello se diferencia de las inscripciones y cancelaciones que nacen con vocación de permanencia. La finalidad de las anotaciones es caducar o convertirse en inscripciones definitivas.
• Ser de carácter positivo: Se diferencia de las cancelaciones, las cuales presumen la extinción del derecho.
• La eventualidad: La relación jurídica a la que se refiere puede resolverse en un determinado sentido o su contrario.

Finalidades de la Anotación

La anotación preventiva debe cumplir una de las siguientes finalidades:

• Asegurar los resultados de un juicio: En algunos casos, la anotación constata registralmente la existencia de una instancia judicial, como ocurre en las anotaciones de demanda.
• Garantizar un derecho perfecto, pero no consumado: En otros supuestos, la anotación establece una garantía especial registral, como sucede en las de embargos, legados, etc.
• Preparar un asiento definitivo: La anotación, en ocasiones, publica una situación jurídica no consolidada, como ocurre en las anotaciones de derecho hereditario, en las de legado de cosa inmueble específica propia del testador o en las de suspensión.

Efectos de la Anotación Preventiva

Estas anotaciones producen la protección registral provisional de una situación jurídica no susceptible de inscripción inmediata, evitando con ello que la misma quede ineficaz ante los efectos que la publicidad registral pueda operar en beneficio de un tercero.

Vigencia Temporal y Protección

Respecto a la vigencia temporal de la anotación preventiva, durante ese tiempo el anotante podrá consolidar su derecho y conseguir la conversión de la anotación en inscripción. Si, por el contrario, el derecho no llega a nacer, desaparecerá también la protección registral que la anotación proporciona mediante su cancelación por caducidad.

Es importante destacar que la anotación no impide al titular de la finca o derecho real sobre el que aquella recae el poder enajenarlos o gravarlos nuevamente.

Oponibilidad y Legitimación

Los derechos anotados gozan de los mismos efectos que los inscritos en cuanto a la oponibilidad a los terceros. Sin embargo, no ocurre lo mismo en cuanto al efecto legitimador que se produce para los derechos inscritos, ni para la configuración del tercero hipotecario, que es exclusiva de los derechos inscritos.

Asimismo, los derechos anotados gozan de los efectos derivados de los principios de prioridad y tracto sucesivo.

Circunstancias Generales

En general, las anotaciones preventivas deberán contener las mismas circunstancias exigidas para las inscripciones en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria (LH) y 51 del Reglamento Hipotecario (RH). Como circunstancias especiales, deben expresar: