La Compraventa en el Derecho Civil: Transmisión de la Propiedad y Venta de Cosa Ajena

La Compraventa en el Derecho Civil Español

Características del Contrato de Compraventa

• Contrato Traslativo de Dominio: La compraventa es un contrato cuya finalidad principal es transmitir la propiedad sobre una cosa de una persona a otra. Sin embargo, la compraventa por sí sola no determina la transmisión del dominio. Según el art. 609 del Código Civil, que se refiere a los modos de adquirir la propiedad, cita entre ellos la celebración de un contrato seguida de la entrega de la cosa (traditio). Por lo tanto, para transmitir el dominio a través de una compraventa, es preciso que, además, el vendedor entregue la cosa al comprador. El art. 1095 del Código Civil dice textualmente que el comprador no adquiere la propiedad sobre la cosa hasta que esta no le sea entregada.

Elementos Esenciales: El Objeto y la Venta de Cosa Ajena

Una cuestión fundamental en la compraventa es si la cosa objeto del contrato debe pertenecer al vendedor. ¿Es posible la venta de una cosa ajena?

Cabe preguntarse si es requisito de la compraventa que la cosa pertenezca al vendedor. De la legislación civil se extrae que es posible la venta de una cosa ajena.

Hipótesis en la Venta de Cosa Ajena

Si el que vende no es propietario de la cosa, se pueden dar dos hipótesis:

1. Puede ocurrir que, a pesar de ello, transmita la propiedad al comprador cuando se den los requisitos legales para una adquisición a non domino, ya sea de bienes muebles o inmuebles.
2. Si fallasen los requisitos para la adquisición a non domino, la compraventa sería válida, aunque, como después se verá, el vendedor no transmite el dominio al comprador.

La Adquisición a Non Domino: Distinción entre Bienes Muebles e Inmuebles

Para referirnos a la adquisición a non domino, es preciso distinguir entre compraventa de bien mueble y compraventa de bien inmueble.

Adquisición a Non Domino de Bienes Muebles

Si la compraventa recae sobre cosa mueble y se vende por quien no es su propietario, el art. 464 del Código Civil determina que se transmite la propiedad al comprador y el verdadero dueño pierde la propiedad de la cosa cuando concurren los siguientes requisitos:

• Que el vendedor tuviese la posesión de la cosa libremente cedida por el dueño; por tanto, no se cumple este requisito en los casos de privación ilegal (supuestos de robo y hurto).
• Que el que adquiere la cosa lo haga a título oneroso, requisito que se cumple en la compraventa.
• Que el comprador actúe de buena fe, es decir, que adquiera desconociendo que quien le transmite el dominio no es propietario. Este desconocimiento solo puede alegarse cuando, actuando con una diligencia media o normal, el comprador no pudo evitar el error.

Adquisición a Non Domino de Bienes Inmuebles

Si la compraventa recae sobre bienes inmuebles, los requisitos para que se produzca una adquisición a non domino se establecen en el art. 34 de la Ley Hipotecaria:

• Que el que adquiere lo haga de quien figura como propietario en el Registro de la Propiedad.
• Que el que adquiere lo haga de buena fe, es decir, desconociendo que el que vende no es el propietario.
• Que la transmisión sea a título oneroso.
• Que, una vez realizado el contrato, tal adquisición se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Efectos si no se Producen los Requisitos de la Adquisición a Non Domino

Si no se diesen los requisitos para una adquisición a non domino, la compraventa es válida y produce efectos, pero podrán darse las siguientes situaciones:

• Que el vendedor adquiera la propiedad sobre la cosa después de celebrada la venta. En este caso, el comprador adquirirá la propiedad.
• Si el vendedor no adquiere la propiedad, pero sí la posesión, al entregar la cosa al comprador transmite lo que tiene, es decir, la posesión. El comprador se convierte en poseedor con posibilidad de usucapir. Puede ocurrir que, antes de cumplirse los plazos para usucapir, el verdadero dueño reivindique la cosa, en cuyo caso el comprador está obligado a restituirla y puede reclamar al vendedor el saneamiento por evicción.

Compraventas Especiales: La Doble Venta

La doble venta se produce cuando un mismo vendedor vende la misma cosa a dos o más compradores diferentes.

Doble Venta de Bienes Muebles

Si la cosa es mueble, adquirirá la propiedad aquel de los compradores que primero haya adquirido la posesión de la cosa de buena fe. Se entiende que hay buena fe cuando el sujeto desconoce la existencia de una previa compraventa. En su defecto, adquirirá la propiedad aquel comprador cuya compraventa sea de fecha más antigua.

Doble Venta de Bienes Inmuebles

Si la cosa es inmueble, adquiere la propiedad quien primero hubiese inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad de buena fe. Si ninguno inscribió, recibe la propiedad quien primero reciba la posesión de buena fe. En su defecto, será propietario el comprador que presente título de fecha más antigua. Los demás compradores tienen acción contra el vendedor para reclamar el cumplimiento por equivalencia o la resolución del contrato.