Compraventa de Bienes: Inmuebles, Lotes, Automotores y Fondos de Comercio

Boleto de Compraventa de Inmuebles

En lo que respecta al boleto de compraventa, en el caso de los inmuebles, se otorga una preferencia al comprador de buena fe, por sobre terceros que hayan trabado medidas sobre el mismo, siempre que se cumplan determinados requisitos:

• Que el comprador contrate con el titular registral, o pueda subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo con perfecto eslabonamiento con adquirentes sucesivos, lo que permite asegurar que el comprador por boleto haya actuado de buena fe.
• Que el comprador haya pagado 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar (oponibilidad aplicable a ejecuciones individuales).
• Que el boleto tenga fecha cierta, la cual se adquiere el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después.
• Que la adquisición tenga publicidad suficiente, sea registral o posesoria; en caso de conflicto, triunfa la primera en el tiempo, sin limitaciones.

Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe, son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el 25% del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública; el comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a su cargo sea a plazo, debe constituirse hipoteca sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

Modalidades de Venta: Lote por Mensualidades

Se rige por lo dispuesto en la ley 14.005. Primeramente, el dueño del lote lleva el título de propiedad al escribano, para que realice un estudio del título, comprobando la validez de las transmisiones anteriores; acto seguido, en caso que sea necesario, se efectúa el plano de subdivisión. Posteriormente, acude al Registro y declara la intención de someter al lote al régimen de la ley 14.005, comprobando la matrícula y denominación catastral, mediante la solicitud de informe de dominio.

Contrato de Compraventa de Lotes

Con respecto al contrato, es no formal, pero debe contar con los datos personales del vendedor y comprador, la correcta individualización del lote, indicación de la forma de pago y la composición de las cuotas, una referencia a los antecedentes del título, y la inscripción en la planchuela de dominio del inmueble.

Efectos de la Compraventa de Lotes

• El comprador tiene preferencia de escriturar, frente a otros acreedores del vendedor.
• Los embargos posteriores a la inscripción, recaen sobre las cuotas impagas, no todo el inmueble.
• Si el comprador canceló 25% de las cuotas, puede pedir la escrituración; el vendedor puede solicitar la constitución de una garantía hipotecaria sobre el inmueble para garantizar el pago del saldo (ninguno se puede negar).
• También puede, el comprador, cancelar la deuda completa, exigiendo que no se le cobren los intereses compensatorios de las cuotas que restan.
• El vendedor no puede ejercer el pacto comisorio ni embargar la propiedad.
• Si no se canceló el 25% del total, pero el comprador realizó mejoras por más del 50% del valor de venta, tampoco se puede ejercer el pacto comisorio.

Automotores

En este caso, el instrumento principal es el formulario 08, que es firmado por el vendedor (titular en título de propiedad) y el comprador. Previamente, es necesaria la realización de una verificación policial, presentando el formulario 12, la tarjeta verde y llevando el auto; se comprueba que el n° de chasis y de motor del auto coinciden con los consignados en el título de propiedad. Luego, hasta 10 días después de la venta, ambas partes del contrato deben concurrir al Registro del Automotor con la fotocopia del DNI, CUIL, formulario Z (nombre del comprador y valor de la transacción), etc., de modo de concluir la transferencia (constitutiva entre las partes y frente a terceros). Antes de la misma, es posible realizar una denuncia de venta, por parte del vendedor, frente al mismo Registro, con el nombre y domicilio del comprador, junto con la fecha de venta, para dar fin a su responsabilidad civil; implica la orden inmediata de secuestro del auto, pero no se realiza porque, generalmente, los policías no están al tanto de su existencia.

Fondo de Comercio

Es el conjunto de bienes materiales e inmateriales organizados con perfecta unidad por el empresario para el ejercicio de su actividad (obtención de beneficios comerciales e industriales). Resulta discutido si el alquiler del lugar forma parte del mismo, y también la situación de los empleados; algunas posturas consideran que se los debe indemnizar, mientras que otras proponen que el adquirente se haga cargo de la relación laboral. Con respecto al contrato, entre partes es oponible desde su celebración; frente a terceros, desde la publicación de edictos (por 1 día, con plazo de presentación de acreedores de 5 días).