Coeficientes urbanos CAS, COS y CUS en México: normativa, subdivisión y condominios

Coeficiente de Absorción del Suelo – CAS

El Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS) es la parte de un predio que debe dejarse libre completamente, sin construir con techos, pavimentos, sótanos o cualquier otro material impermeable. Siempre es importante consultar la reglamentación de tu ciudad con las autoridades competentes.

Coeficiente de Ocupación del Suelo – COS

El Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) representa un porcentaje e indica qué tanta área de nuestro terreno puede construirse (ocupar) y qué tanto debe quedar libre. Al multiplicar este porcentaje en su forma decimal por la superficie total del terreno obtendremos la superficie de desplante, que corresponde al área sobre la cual se apoyan los muros de los espacios cerrados de la vivienda.

Coeficiente de Utilización del Suelo – CUS

El Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) ayuda a establecer el total máximo permitido de metros cuadrados construidos. Este coeficiente se expresa en veces, a diferencia del COS y el CAS, que se expresan como porcentajes.

Transferencia de funciones a los municipios

Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 23 de diciembre de 1999, se declaró reformado y adicionado el Artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Este tema se establece en el Artículo Tercero Transitorio, que señala: “Tratándose de funciones y servicios que, conforme al presente decreto, sean competencia de los municipios y que a la entrada en vigor de las reformas a que se refiere el artículo transitorio anterior sean prestados por los gobiernos estatales, o de manera coordinada con los municipios, éstos podrán asumirlos, previa aprobación del Ayuntamiento”.

En este artículo se transfieren varios actos a los municipios, entre los cuales se incluyen:

• Licencias de uso de suelo.
• Cambios de uso de suelo, de densidad e intensidad y de edificaciones.
• Cédulas informativas de zonificación.

Subdivisión de predios

La subdivisión de predios es el acto mediante el cual se divide un predio en dos o más lotes, donde los lotes resultantes cumplen con las dimensiones mínimas establecidas de acuerdo con su ubicación. Toda fusión requerirá autorización previa y expresa de las autoridades estatales o municipales competentes.

Relotificación de predios

Las relotificaciones requerirán autorización de la Secretaría. Se entiende por relotificación al acto por el cual a dos o más lotes o áreas privativas, según corresponda, se les modifican las dimensiones o las ubicaciones originalmente establecidas en la autorización del conjunto urbano.

Se contempla la relotificación en los siguientes supuestos:

• Subdivisión o condominio, siempre que no se incremente el área vendible ni el número de viviendas o lotes.

No procederá la relotificación cuando se pretenda incrementar la superficie vendible, el número de lotes, áreas privativas o viviendas.

Lotificación en condominio

Los condominios horizontales, verticales y mixtos requerirán autorización de la Secretaría con antelación a la constitución de dicho régimen de propiedad.

Condominio vertical

CONDOMINIO VERTICAL: Es la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un piso, departamento, vivienda o local de un edificio y, además, copropietario de sus elementos o partes comunes, así como del terreno e instalaciones de uso general.

Condominio horizontal

CONDOMINIO HORIZONTAL: Es la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un área privativa del terreno y, en su caso, de la edificación que se construya en ella; a la vez es copropietario de áreas, edificios e instalaciones de uso común.

Áreas de donación y obras de equipamiento de los condominios

Las áreas de donación destinadas a equipamiento urbano municipal en los conjuntos urbanos habitacionales se determinarán sobre la base de los siguientes criterios:

• En social progresivo de lotes con servicios y de los lotes con pie de casa bajo programas gubernamentales: 10 m² por vivienda.
• En social progresivo: 18 m² por vivienda.
• En interés social y popular: 15 m² por vivienda.
• En medio: 17 m² por vivienda.
• En residencial y residencial alto: 15 m² por vivienda.
• En campestre: 4% del área enajenable.

Cédula informativa de zonificación

La cédula informativa de zonificación consiste en informar a los interesados sobre el uso del suelo y las normas de ocupación asignadas a un determinado predio. Es un documento de consulta clave para conocer las restricciones y posibilidades de diseño y construcción en un terreno específico.