Claves del Derecho Urbanístico y la Propiedad Inmobiliaria en España

Aspectos Clave del Régimen Urbanístico y la Propiedad del Suelo

El régimen urbanístico del suelo establece diversas condiciones y requisitos para la propiedad y el desarrollo. A continuación, se detallan algunos de los aspectos más relevantes:

Situación Urbanística de los Terrenos

1. La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
2. Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir.

Requisitos para la Declaración de Obra Nueva

Muy rigurosos son también los requisitos exigidos para la declaración de obra nueva. Si se trata de obra nueva en construcción, se exigirá, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Venta y Sustitución Forzosas en el Régimen del Suelo

El Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación de 2015, muy lejos también del rigor de la confiscación, determina que en los supuestos de expropiación, venta o sustitución forzosas el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podrá ser minorado por la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística en un porcentaje superior al 50 por 100 de su valor, correspondiendo la diferencia a la administración.

Estamos ante una ley de mínimos, pues si bien el incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación habilitará para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen de ventas o sustitución forzosas, ello dependerá de lo que establezca la legislación de las Comunidades Autónomas (CC. AA.) que, además, puede establecer otras consecuencias. El régimen de la propiedad podrá ser profundamente desigual para los propietarios de cada Comunidad Autónoma.

El porcentaje del 50 por 100 que se podría minorar como máximo el valor del suelo dependerá de lo que establezca la legislación autonómica, por lo que bien podría ocurrir que en algunas CC. AA. los propietarios incumplidores no fueran sancionados con la rebaja de justiprecio o valor del suelo. Otro atentado más al régimen igualitario que constitucionalmente corresponde al derecho de propiedad.

Así, dictada resolución declaratoria del incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, la administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acta o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción del dominio.

El Derecho de Superficie: Concepto y Regulación

La cesión a los particulares del derecho de superficie es un derecho real por el que el propietario de unos terrenos cede a título oneroso o lucrativo su utilización con fines edificatorios por un tiempo determinado, revirtiendo a su término los terrenos y lo construido al cedente. Es, pues, una enajenación temporal, una especie de concesión de utilización privativa temporal de bienes públicos.

Dentro de esa concepción, la Ley del Suelo reguló el derecho de superficie, definido como: aquel que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas, o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas.