Claves sobre Contratos Preparatorios: Definición, Modalidades y Plazos

Contratos Preparatorios: Definición y Modalidades

Definición

El contrato preparatorio es aquel mediante el cual las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato (llamado contrato “definitivo” o “preparado”), que actualmente no quieren o no pueden concluir.

Estos contratos carecen de un fin económico propio inmediato y constituyen un medio de asegurar la celebración o la aplicación futura de otros, que serán definitivos.

Se debe diferenciar entre contratos preparatorios y negociaciones o tratativas; estas últimas no son contratos.

Ejemplo: El arrendatario interesado en comprar el inmueble que ocupa, pero no pudiendo realizarlo de inmediato, se reserva la posibilidad de hacerlo después mediante un contrato preparatorio.

Modalidades según el Código Civil

El Código Civil regula dos modalidades de contratos preparatorios: el compromiso de contratar y el contrato de opción.

Compromiso de Contratar

Mediante el compromiso de contratar, dos o más partes se obligan recíprocamente a otorgar, en el futuro, un contrato definitivo. Es un medio de preparar situaciones jurídicas destinadas a producir consecuencias para un momento posterior, pero dejando ya en pie un compromiso. No se trata de postergar la ejecución de un contrato definitivo, sino de concretar su constitución.

Lo que nace del compromiso de contratar consiste en una obligación de hacer, esto es, celebrar en su momento el contrato definitivo.

Ejemplo: "A" es propietario de un inmueble y "B" desea comprarlo, pero no tiene en estos momentos la capacidad económica para hacerlo. En tales circunstancias, "A" y "B" se comprometen a que en un plazo máximo de seis meses se efectuará la compraventa y asumen, por lo tanto, una obligación de hacer, o sea, de otorgar dentro del plazo convenido el referido contrato.

Objeto

El objeto del contrato preparatorio en general es una obligación de hacer consistente en celebrar un contrato futuro (definitivo).

Efectos

El efecto principal del compromiso de contratar es que la parte obligada debe ejecutar una prestación de hacer, consistente en prestarse a la estipulación del futuro contrato definitivo, o sea, desarrollar una actividad determinada.

Características

• Es un contrato típico, pues la ley expresamente lo prevé y lo regula.
• Es un contrato autónomo, en el sentido que se mantiene distinto del contrato definitivo y se caracteriza por fijar previamente el contenido de este contrato, sin perder su propia identidad.
• Es un contrato "perfecto", y no solo un momento de formación del contrato definitivo, y por ello se le exigen todos los requisitos necesarios para que un contrato tenga validez.
• Es un contrato obligacional por crear una obligación con prestación de hacer, esto es, desplegar una cierta actividad.
• Es general, en el sentido que sirve para preparar cualquier clase de contrato.

El Plazo

Según la doctrina, existe la necesaria transitoriedad del contrato preparatorio, en el sentido que debe tener una temporalidad racional y breve. Si bien debe existir un lapso entre la celebración del contrato preparatorio y la del contrato definitivo, esta necesaria "futuridad" debe tener un límite, esto es, que la obligación surgida del contrato preparatorio no puede durar indefinidamente.

Por ello, se ha establecido que el compromiso de contratar debe tener un plazo determinado o determinable y que, si no tuviera plazo, este será de un año (Art. 1416 C.C.).

El plazo señalado por el Código Civil es resolutorio, pues establece el momento en que el compromiso de contratar dejará de tener efecto obligatorio.