Cláusulas críticas y riesgos en contratos de construcción

Cláusulas Importantes/Conflictivas en Contratos de Construcción

a) Orden de Prelación de Documentos Contractuales

- **Existencia de orden de preferencia:** Considera las notas a la oferta después de las bases administrativas. - **Inclusión de notas a la oferta, serie de consultas y respuestas:** Posibilidad de la Constructora de participar en la redacción del contrato.

a.1) Riesgos

- No está establecido el orden de preferencia en caso de contradicciones entre documentos contractuales. - Exclusión de notas o alcances a la oferta presentados por el proponente.

b) Permisos de Construcción

- Los permisos serán pagados por el mandante. - Constructora tramitará permisos promisorios. - Se incorpora en el programa la obra de tramitaciones.

b.1) Riesgos

- No está definido cuáles serán los permisos necesarios ni quién tramita y paga los permisos de construcción. - No se toma en consideración el plazo de estos trámites en la fecha de inicio de la obra.

c) Condiciones de Subsuelo

- La Constructora no será responsable por condiciones de subsuelo, ya que no son conocidas. - Debe estipularse una fórmula para valorizar los mayores costos en caso de encontrarse condiciones adversas de subsuelo.

c.1) Riesgos

- Firmar declaración de conocimiento de condiciones de subsuelo y renuncia a alegar cualquier interferencia relacionada. - Asumir riesgos de condiciones desconocidas no presupuestadas en la oferta, que pueden encarecer los costos.

d) Inicio Plazo Contractual

- Día 1 del Contrato requiere:

- Firma del Contrato - Entrega del terreno sin interferencias - Entrega de permisos necesarios de cargo del Mandante - Entrega de planos “Aptos para construir”

d.1) Riesgos

- Inicio del plazo sin que la Constructora cuente con las condiciones para construir de acuerdo al programa. - No basta con la firma del contrato o la mera entrega del terreno.

e) Imprevisto-Fuerza Mayor

- En caso de paralizaciones o fuerza mayor, debe haber un aumento del plazo equivalente al tiempo perdido. - Todos los gastos adicionales deben ser pagados. - Tiempo razonable para informar al Mandante.

e.1) Riesgos

- Los costos y plazos producto de situaciones de fuerza mayor sean asumidos por la Constructora. - No se establece la forma de compensación económica por los mayores gastos incurridos.

f) Modificaciones de Obras

- Cambios sólo se ejecutan con aprobación del Mandante. - Plazo máximo de aprobación de obras adicionales y su presupuesto (no más de 30 días corridos). - Pago de % de utilidades para toda obra adicional. - Se pagan mayores gastos generales en caso que el total de obras adicionales supere el 10% del valor del contrato. - Impacto ruta crítica. - Derecho a aumento de plazo.

f.2) Riesgos

- Indefinición de los procedimientos y los plazos para aprobar modificaciones y sus respectivos presupuestos. - Ejecución de obras adicionales sin contar con aprobación para el pago. - Demoras en la aprobación pueden retrasar el curso de las obras.

g) Estado de Pago

- Plazo máximo de aprobación: 15 días corridos. - Si no se pronuncia dentro de plazo, se entienden aprobados (Silencio Positivo). - Pago máximo dentro de 30 días corridos desde la facturación. - Cobro de interés máximo convencional en caso de retraso en los pagos.

g.1) Riesgos

- Demora en los plazos de revisión y aprobación. - Demora en el pago una vez presentada la factura. - Costos financieros.

h) Multas

- Multas excesivas. - Inexistencia de tope de multas. - Se pueden cobrar otros perjuicios adicionales a las multas.

i) Recepción Provisional

- Posibilidad de hacer recepciones parciales de recintos terminados. - Procedimiento de recepción claro, con plazos de aprobación definidos. - Fecha de término de las obras se retrotrae a la fecha de solicitud de recepción. - Constructora debe participar en la comisión revisora. - Sólo una oportunidad de hacer observaciones.

i.2) Riesgos

- Falta de procedimiento: Riesgo de arbitrariedad del Mandante. - Demora excesiva del proceso. Listado “eterno” de observaciones. - Plazo contractual sigue corriendo hasta que se levante la última observación.

j) Recepción Provisoria

- Posibilidad de hacer recepciones parciales de recintos terminados. - Procedimiento de recepción claro, con plazos de aprobación definidos.

j.1) Riesgos

- Falta de procedimiento: Riesgo de arbitrariedad del Mandante. - Demora excesiva del proceso. Listado “eterno” de observaciones.

k) Contratos a Valor Proforma

- La Constructora participa en la designación del subcontratista y en la negociación de las condiciones contractuales. - Si el Mandante elige al subcontratista, la Constructora no se hará responsable de los retrasos o mayores costos.

k.1) Riesgos

- Subcontratista designado por el Mandante sin participación de la Constructora. - Condiciones contractuales deficientes. - Subcontratista designado no es capaz de cumplir los plazos o no tiene la capacidad técnica para terminar el contrato.

l) Errores, Omisiones o Incongruencias de Proyecto

- Constructora no será responsable por errores de proyecto, de ninguna naturaleza. - Deber de la Constructora es detectar, durante la obra y de manera oportuna, los defectos de proyecto y avisarlos al Mandante. - Mandante debe pagar los mayores costos derivados de los defectos de proyecto. - Derecho aumento provocados a de plazo por los impactos provocados.

l.1) Riesgos

- Declaración de suficiencia de antecedentes y renuncia a reclamos posteriores. - Constructora debe hacerse responsable por errores o incongruencias de proyecto. - Retrasos y mayores costos asociados a proyectos defectuosos.

m) Arbitrariedad

4.- SEGUROS

a) De propiedad

b) Responsabilidad

c) Accidentes personales

d) Garantía y créditos

e) Seguro todo riesgo riesgo construcción y montaje

Contratos de Seguro Antes de Inicio de Obra

a) Todo Riesgo de Construcción: Maquinaria y estructura

b) Responsabilidad Civil: El asegurador se obliga a indemnizar los daños y perjuicios causados a terceros, de los cuales sea civilmente responsable el asegurado, por un hecho y en los términos previsto en la póliza, proteger el patrimonio

c) Accidentes Personales: Permite disponer del capital asegurado tanto para hacer frente a las consecuencias de un accidente (invalidez o pérdida de un miembro) o indemnizar a los beneficiarios de la víctima, en caso de fallecimiento accidental

5. Características que Definen un Seguro de Todo Riesgo en Construcción (TRC)

- Daños a la obra - Monto del proyecto - Cronograma de ejecución del proyecto - Descripción del proyecto - Descripción de la geografía del lugar de emplazamiento del proyecto - Valor de bienes existentes - Deducibles

Datos a Entregar y Validar para Proceder a Tomar el Seguro

1. Monto de contrato Neto UF: 2. Fecha Inicio: 3. Fecha término: 4. Lugar: 5. Descripción Trabajos: 6. Presupuesto Itemizado: OK 7. Carta Gantt