Clasificación del Suelo Urbanístico: Tipos y Regulación según la LOUA

Clasificación del Suelo Urbanizable

Suelo Urbanizable Sectorizado

Lo normal es el suelo urbanizable sectorizado, el cual no está ordenado y no contiene toda la ordenación detallada que se necesita para su posterior ejecución. Solo está dividido en sectores que, posteriormente, un plan parcial o especial desarrollará. Se sectoriza aquello que se considera necesario para los próximos 8 años. El resto del suelo que se desea considerar urbanizable, pero que no es necesario para los primeros 8 años, se clasificará como no sectorizado.

Suelo Urbanizable No Sectorizado

Nos encontramos con un suelo en el que las determinaciones del plan general son prácticamente nulas; solo indica que en el futuro podrá desarrollarse. Para que un suelo no sectorizado pueda convertirse en sectorizado, es necesario un plan de sectorización, el cual es aprobado por la CCAA, ya que supone una innovación importante en el planeamiento general al introducir nuevos suelos en el procedimiento de urbanización. Cuando se aprueba el plan de sectorización para un suelo urbanizable no sectorizado, este plan tiene la potestad de sectorizarlo o incluso de ordenarlo directamente.

Nivel de Ordenación Urbanística

En definitiva, para que un suelo urbanizable pueda transformarse, es necesario que posea un nivel de ordenación urbanística denominado urbanización pormenorizada, es decir, que esté todo detallado para que pueda urbanizarse. Esto puede ser realizado directamente por el plan general (plan general urbanizado), o bien que solo lo sectorice y posteriormente requiera desarrollo, o que permanezca como no sectorizado, necesitando entonces un plan de sectorización.

Suelo No Urbanizable

También hay varias categorías de suelo, que se recogen en la LOUA. El suelo no urbanizable es, efectivamente, el que no se puede urbanizar, el que no se puede transformar. ¿Significa esto que no se puede edificar nada en el suelo no urbanizable? No es del todo cierto.

Categorías de Suelo No Urbanizable

En el art. 46 de la LOUA se desarrollan las distintas categorías:

• a) Suelo protegido por ley sectorial: Aquel que se protege por una ley sectorial (ej. Parque Natural de Doñana).
• b) Suelo de especial protección por planificación: El suelo de especial protección por la planificación territorial o urbanística, incluyendo zonas para la protección o mejora del paisaje, del patrimonio histórico y cultural, y para la utilización racional de los recursos naturales.
• c) Otros suelos rurales: Este es el suelo que se clasifica como no urbanizable, pero que no posee ninguna de las características especiales de las dos categorías anteriores. En él se incluyen las mejores zonas agrícolas.
• d) Hábitat rural diseminado: En otras legislaciones tiene mucha más implantación (ej. Galicia). En el hábitat rural diseminado, la LOUA permite viviendas, pero solo si son zonas que el planeamiento identifique como históricamente habitadas y cuyas viviendas estuvieran conectadas con el mundo rural o la explotación de la tierra, aunque actualmente ese vínculo se haya roto.

Calificación y Usos del Suelo

También se pueden tener viviendas en los suelos rurales rústicos normales. Una vez clasificado por clases y regímenes jurídicos distintos, a cada porción de suelo hay que asignarle una calificación específica (no existe un numerus clausus, sino un número ilimitado de calificaciones).

Por ejemplo, dentro del uso residencial, existen muchos tipos. Cada uno de ellos es una forma de calificar el suelo. Puede haber tantos tipos de usos residenciales como los que la historia ha configurado en el territorio.

El plan urbanístico decide qué tipo de uso tendrá cada suelo. ¿Cuántas parcelas en el plan de Sevilla tienen la calificación para ser un edificio de 40 plantas? Solo una. Esto no significa que todos los propietarios dentro de una misma área tengan derecho a la misma calificación.